新浪科技讯 7月24日晚间消息，北京时间7月24日晚，贝壳集团正式向美国证监会提交IPO文件，股票代码为BEKE。承销商包括高盛、摩根士丹利、华兴资本等。招股书显示，贝壳集团旗下拥有贝壳、链家两大平台。2019年贝壳集团房产及租赁交易总额（GTV）达到2.1万亿。就交易额和交易量来看，贝壳集团是国内最大的居住服务平台，是国内居住服务平台第一股。
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以下为贝壳集团招股书：
我们的使命
有尊严的服务者，更美好的居住。
我们成立公司的信念是，通过提高服务提供商的质量和效率，以及增强客户体验，来改变中国的住房交易和服务行业。我们通过利用我们的人员、数据洞察力、技术和平台，凭借令人兴奋和长远的眼光来追求我们的使命。
我们的愿景
我们的目标是为3亿个家庭提供全面、值得信赖的住房服务。
概述
我们是谁（Who We Are）
贝壳是领先的房源交易和服务线上线下一体化平台。我们是中国打造行业基础设施和标准的先驱，旨在重塑服务提供商和住房客户高效引领和完善住房交易的方式，范围从现房和新房销售、住房租赁到住房翻新、房地产金融解决方案和其他服务。我们相信，我们与线上和线下平台参与者的积极接触，使我们能够更好地了解他们，更好地为他们服务。
根据中投公司（CIC）的报告，2019年我们创造了2.128万亿元人民币（约合3005亿美元）的总交易额（GTV），并在我们的平台上促进了超过220万笔住房交易，使我们成为中国最大的住房交易和服务平台，以及所有行业的第二大商务平台。截至2020年6月30日，我们的平台在中国103个经济活跃的城市拥有260多个房地产经纪品牌，4.2万多家以社区为中心的门店，以及45.6万多名代理。
我们拥有并运营中国领先的房地产经纪品牌“链家”，也是我们贝壳平台不可或缺的一部分。我们相信，链家的成功和经过验证的记录，为我们建设行业基础设施和标准铺平了道路，并推动了贝壳的快速和可持续增长。
自2001年成立以来，我们通过链家已拥有超过18年的运营经验。如此丰富的行业经验为我们提供了对市场、业务状况和客户需求的独特洞察力，我们相信，这些对我们提供有效和实用的解决方案至关重要。
我们行业所面临的挑战
根据中投公司的报告，中国住房市场规模在2019年达到22.3万亿元人民币，预计到2024年将增长至30.7万亿元人民币，年复合年增长率为6.6%。尽管市场规模巨大，但住房交易和服务行业一直在为低效率而苦苦挣扎。
在中国，卖房者联系多家经纪门店（brokerage store）和代理商（agent）是很常见的，因为没有独家参与的行业框架。另一方面，购房者在决策过程中必须与多家经纪门店和代理商打交道。在没有经济利益保障机制的情况下，经纪门店和代理商不愿意共享信息和资源。
随着时间的推移，信息隔离和客户获取中的恶性竞争在该行业变得普遍。此外，由于历史上对房屋经纪职业的不尊重，该行业缺乏有经验和专业经纪人。这些挑战阻碍了服务效率，并导致住房客户缺乏信任。
我们的解决方案——ACN和其他解决方案
我们认为，解决这些行业挑战的关键在于，有能力建立一个全行业的基础设施，从根本上解决行业内的根本冲突。为此，我们引入了“代理合作网络”（ACN），作为支撑我们基础设施的操作系统，以重新定义行业参与者之间的关系。
我们认为，ACN从一开始就类似于美国的“多重目录服务”（Multiple Listing Service，简称MLS，即“住宅房源共享服务”）。通过在链家和贝壳超过18年的完善和发展，ACN已经超越了MLS，并使我们能够培养一种透明、合作和共享成功的文化。
ACN通过以下三项创新，正在改变中国的住房交易和服务业：(I)促进服务提供商之间的信息与资源共享，以拆除孤立的信息孤岛之间的围墙；(Ii)分配代理商的合作角色，实现跨门店和跨品牌的协作；(Iii)创建一个专业网络，让代理商、门店、品牌及其他服务提供商在平台上建立联系和参与。
利用ACN的原则，我们已经建立了核心能力，从而提升了行业竞争环境：
1）为了有效地激励代理共享信息和资源，ACN通过推动“明确定义”和“角色特定”的协作，重新定义了行业参与者之间的关系。凭借有效的治理机制，代理商尊重并积极遵守我们ACN规则，并毫不犹豫地及时在我们的平台上发布房产信息。ACN还规定了代理人在住房交易中的各种角色，这为代理人创造了更多参与交易并赚取分配佣金的机会，提高了交易效率，缩短了潜在客户转换周期，提高了代理人留存率。
2）自2008年以来，我们投入了大量资源来建立和丰富我们的“楼盘字典”（Housing Dictionary），其中包含真实和独特的房地产清单。根据中投公司的报告，截至2020年6月30日，我们的楼盘字典涵盖了大约2.26亿套住房，是中国最全面的住宅数据库。
3）十多年来，我们在数据（包括房产、房屋客户和中介的数据）、交易流程和服务质量方面投入了巨大的努力，实施了一系列数字化和标准化工作。
4）我们也致力于投资代理，提高这个行业的服务质量。链家在招聘具有大专学历的代理商方面做出了不懈的努力，并为我们的客户履行了多重服务承诺。
由于为购房者和卖房者服务的代理商，或者房东和租户，在相同的协议和规则下通过我们的ACN联系在一起，这些位于不同地点的住房客户可以通过ACN推动的共同努力得到有效的匹配。
随着规模的扩大，我们看到了提高效率的网络效应，将更多的参与者吸引到我们的ACN网络上，并使我们能够捕获更多的交易和更大的收入增长机会。在北京首创ACN原型、并成为当地领先品牌后，链家还将ACN的力量延伸至上海等中国一二线城市，并在当地市场取得领先地位。
即使困难也要做正确的事情
我们认为，中国的很多行业都呈现出同样的特征：（1）产业复杂，价值链长，基础设施薄弱；（2）客户及服务商的服务效率低、体验差；（3）市场规模大但仍在快速增长。行业参与者往往会被“巨大”的短期机遇所诱惑，从而忽视了提高服务效率和客户体验会带来的长期利益。
我们拥有自己独特的企业文化。我们坚定地选择去做那些“正确的”事情而不是可以“快速成功”的事情，因为我们信仰长期利益而非快速成功的捷径。我们明白，做“正确”的事情本身就是具有挑战性的，因为从长远来看，我们需要花费时间来改革行业的基础设施、提高服务效率和消费者体验，然后才能够为股东创造更大的价值。我们相信通往成功的唯一道路一定是建立在做正确的事情的基础之上的，即使这对我们来说是困难的。当然，最困难的事情是，在实现长期增长和更大的成果之前，做“正确”的事情往往伴随着经济利益的短期牺牲。我们认为，尽管我们团队在所谓的“没有经济回报的投资阶段”遇到了很多障碍，但早期的挑战依然为长远的成功铺平了道路。多年来，我们培养了一支坚定拥护这一核心理念的大型管理团队，我们为此感到自豪。我们的团队一次又一次地经历了那些艰难的“没有经济回报的投资阶段”，但这些时刻最终为我们带来了长期的增长和积极的客户体验。我们坚信，做正确的事情，就能取得长远的成功。
在IPO即将到来之际，我们尤其希望与投资者分享我们的坚定信念，即为了未来长期的成功去做正确的事情。虽然我们对公司的近期财务表现很有信心，但我们在发展和投资公司的长期优势方面投入了更多的努力，即使这些投资可能需要很长一段时间才能看到回报。但事实是，时间越长，难度越大，我们就越兴奋。
我们的数据洞察力和技术
我们相信，我们的数据洞察力和技术是我们的核心优势。我们在平台上整理和利用了我们多年的线上和线下运营中的大量独特数据，这使我们能够无与伦比地洞察整个住房交易和服务价值链。
我们进一步利用我们的海量数据来运行我们的专有算法，以优化产品和解决方案，指导高效运营，并为我们平台上的服务提供商开发本地市场洞察力。我们还通过虚拟现实（VR）、人工智能（AI）、大数据和物联网等新技术提升客户体验和服务效率，创建和开发惠及所有平台参与者的真实使用案例和应用。
例如，我们应用大数据和人工智能算法分析交易和行为数据，推荐更有可能成功销售的优质房源，从而收集到更多高质量的数据，从而进一步提高我们的推荐准确性，加快交易周期。我们还收集了代理的活动数据，并为代理建立了各种数据模型，以提高代理的潜在客户转换效率
我们的平台
我们的营收主要来自房屋交易和服务的手续费和佣金。自我们开始运营以来，我们经历了实质性的增长，我们的管理团队在执行我们的战略方面有着良好的记录。我们的营收从2018年的286亿元人民币增长到2019年的460亿元人民币（约合65亿美元），涨幅为60.6%。在截至3月31日的2020年第一季度，我们的营收为71亿元人民币，与上年同期的82亿元人民币相比下滑12.7%，主要因为疫情导致房交易需求下降。
市场机会
根据中投公司的报告，按GTV和2019年现房和新房销售、以及房屋租赁的成交量计算，中国拥有全球最大的住房市场。在经历了一段明显增长期后，市场有望进入平稳增长时代。中投公司的报告还显示，现房交易市场将变得更加重要，年复合增长率将达到12.4%，从2019年的8.4万亿元人民币增长到2024年的15.1万亿元人民币。
随着中国住房市场的供需更加平衡，预计房地产经纪服务将产生重大的市场机会。预计到2024年，中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元人民币增长到19.1万亿元人民币，经纪服务的渗透率将从2019年的47.1%提高到2024年的62.2%。
中投公司的报告称，随着房地产开发商越来越多地转向经纪服务提供商，以更好地瞄准和转化客户，预计中国新房销售经纪服务的渗透率（基于GTV）将从2019年的25.5%上升到2024年的42.5%。
（持续更新中……）
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新浪科技 2020-07-24 22:05:11
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