杠杆撬不动的地产，正由科技改变

当谈起智慧城市时，我们在谈什么？

是城市大脑？是烂尾工程？是智慧消防、智慧停车、智慧社区、智慧交通？是摄像头、是人脸识别门禁、是报警器？

2008年智慧城市概念被IBM提出，炒了这么多年，普罗大众早已对其不再陌生。到了2016年，智慧城市建设进入新型智慧城市发展阶段，向数字化、智能化等新模式发展。今天，我们把视角聚焦在智慧城市中技术和城市场景结合的实践者——PropTech。

PropTech即地产科技，由“房地产”(Property)和“科技” (Technology)结合。通过互联网技术、科技金融、数字化运用等手段，结合地产生态垂直领域中的应用场景，为地产运营的各个层面实现数字化改造，让信息和资本的流通更高效。

地产科技虽然看起来是“地产商”用的科技，实际上因为英语中property和中文的“地产”语义并非完全对应，因此PropTech可以用来指代智慧城市建设过程中用到的各种技术解决方案。

当智慧城市逐渐成为国家认可的城市发展模式，当BAT重金投入智慧城市建设，当建设智慧城市的技术手段逐渐完备，是时候了解一下智慧城市的核心驱动力以及具体实践者，PropTech了。

地产科技

自上而下VS自下而上

作为新型智慧城市建设桂冠上的明珠，PropTech的兴起和发展，与整个中国的大趋势密切相连。

在过去的近40年中，中国社会的城市化红利、政策和资本的大水漫灌推动着以住宅为代表的地产行业快速扩张和崛起，与此同时也带来了中国城市特有的粗放式建设。

但到了2018年，中国的城市化水平已从80年代的19.8%上升到59.6%，参考世界各国发展历程，2035年中国城市化水平就能达到较为稳定的75%，红利消失。

2016年，国家与各省市“十三五”规划的出炉，把智慧城市建设作为未来城市发展的重心，同时政策文件分别从总体架构到具体应用等角度对智慧城市建设提出了鼓励措施。这之后中央和各地政府每年都会出台新的政策鼓励智慧城市、智慧中国的发展。今年，党的十九届五中全会上明确提出数字中国战略。也就是说，政策给新型智慧城市的发展提供了极大利好。

公开数据显示，2019年中国智慧城市市场规模突破10万亿元，未来5年将保持年均33.38%的复合增长。2020年，中国智慧城市相关市场支出规模将超过260亿美元，位列全球第二，仅次于美国。

在时代和政策的利好之外，智慧城市的发展也与技术密切相连。随着5G、云计算、人工智能、大数据、物联网等技术发展逐渐成熟甚至成为“新基建”，技术与智慧城市的具体场景结合从而推动城市进化的趋势越发明显。

而这个技术和智慧城市建设的交集，就是PropTech。

如果说智慧城市对于PropTech的青睐更多来自于自上而下的推动，那么对于PropTech的另一使用主体，地产行业来说，倒有点孤注一掷的意味。

政策鼓励了智慧城市发展的同时，也抑制了地产行业的粗放模式。中央在2018年的731会议中提出“坚决遏制房价上涨”，去掉了以往表述中的“过快”二字；去杠杆大背景下，2018年开始整体货币政策偏紧缩。

于是，地产行业正在进入前所未有的洗牌阶段。

一面是强者越强的格局愈发明显，而另一面则是弱者被强制“清退”，惨淡收场。原本的中型房企，要么跻身上游，要么面临危机。Wind数据显示，2020年债券违约总金额高达281.7亿元，同比暴涨533%，且违约主体大多是中型房企。

两极分化愈演愈烈，从前大水漫灌、水大鱼大的黄金时代已经一去不返了。为了活下去、争上游，各地产商使出浑身解数。而告别粗放式发展，实现精细化运营无疑是最优选项。而精细化运营，一方面强调“靶向定制”，地产业需要借助科技针对用户、场景、产品的不同进行差异化运营；另一方面，数据驱动逻辑逐渐应用于全产业链，从前期的投资测算，到中期的产品设计、施工建造，再到后期的营销和资产管理，科技正在推动行业的信息化进程。

如此看来，在洗牌时刻，PropTech会被地产行业寄予更大的希望。

总结来看，PropTech的重要性和必要性并驾齐驱，自上而下和自下而上的方式双管齐下，下一个万亿风口正在到来。

突然的火热

既然是万亿风口，想要分一杯羹的自然不计其数。

PropTech在走在时代前沿的资本眼里，并非新玩意儿。在美日新等高城市化水平的国家，相关投资从2013年起就水涨船高：如软银愿景基金在2016年专门成立了关注PropTech赛道的投资部门，三年内共投资了150亿美元；全球性地产咨询机构仲量联行也在2018年成立了投资PropTech的规模达1亿美元的JLL Spark全球风险基金。

PropTech的具体买单方和实际载体是地产商，毕竟城市的物理空间主要还是由地产商建造、运营的建筑物构成的。

也因此，在国内，PropTech最早并没有被旗帜鲜明地提出，而是从地产商实际的需求出发的。华润集团在4年前成立了润加速产业加速器，为了给集团内部寻找“供应商”；万科于2017年收购了美国旧金山的科技孵化器Runway，意图通过国际产业孵化运营水准赋能其产业地产的发展。

除了地产商，互联网巨头也觊觎地产生意良久。由于其自带科技因子，可以直接从业务和资本层面促进地产科技的发展，如链家、梦想加等PropTech赛道头部企业，资方中都有互联网巨头的身影。

直到2019年7月，城越UrbanLab发起了中国首个专注于PropTech的城越加速器，也是从此时起，PropTech开始独立成为一个赛道、门类。

在那之后，PropTech在国内开始呈现繁荣状态：

PropTech的具体执行者——科技公司，其上市、并购、融资等企业正向资本动作频频。2020年8月，贝壳找房赴美上市；9月，地产SaaS老牌公司明源云上市；家居SaaS酷家乐收购智慧建筑平台Modelo模袋；旗下资产管理SaaS匠人科技获得B1轮融资；小库科技3月和12月连续获得两轮融资；蓝墙互联近期获得pre-A轮融资。

而资本方也开始关注这个赛道。高和资本成立了专注于地产科技领域的综合运营平台高和城市更新科技实验室；原黑石亚洲房地产常务董事、前soho中国总裁阎岩最近加入高瓴资本，将任职于投后运营平台(新基建组)，该组投资目的是为了中国实体经济发展和产业升级提供空间服务解决方案；从的切身体感来说，越来越多原本不看PropTech赛道的VC开始寻找好项目。

量变带来质变，PropTech赛道似乎一夜之间已经准备好迎接自己的高光时刻了。

箭在弦上

看似箭在弦上、万事俱备，PropTech产业链条上各个参与者摩拳擦掌、跃跃欲试。但实际上，任何一个领域的数字化之路，都必将经历坎坷。回顾国内PropTech的20年，更让人不胜唏嘘。

早在PropTech作为专业名词出现之前，围绕地产领域出现的新技术解决方案就已经开始应用落地了。早期，房地产科技主要为B2C工具，主要解决地产链条中的获客问题。比如中国最大的房屋交易平台链家于2001年成立，得到万科和融创中国的支持，并迅速在2015年占据了北京一半以上的房地产经纪市场。

随着移动互联网的发展，针对企业客户的B2B技术解决方案发展迅速，开始向产业链上游渗透。比如来自杭州SaaS楼宇管理平台CREAMS，和应用于酒店行业的数据分析公司安美数字(AMTT)等。

近年来，随着新智慧城市的兴起，人工智能、区块链、大数据分析、数字孪生、无人机监控、机器人等技术开始覆盖全产业链。

也就是在第三阶段，因为涉及技术多、参与角色众、相关利益杂、所处阶段早，会出现一些小问题：

买单方和应用者，即地产商，虽有PropTech之心，但大多数大象转身困难，其多年的粗放式发展使得数字化基础薄弱；并且，由于是实体行业，与物理空间紧密相连，对安全性要求更高，难以信任创业公司。

PropTech初创公司，虽然技术能力强，但往往更习惯从技术角度出发，对地产客户的需求理解不到位，难以产生真正的价值。

以PATH为首的智慧城市承建者，大部分只会负责其中的顶层设计，具体的技术落实，其实还是会分包给小的初创公司和外包团队；而很多地产商，也并不习惯和大厂合作，因为大厂没有时间和精力和他们一起针对某个具体场景打造特定解决方案。

资本方可以提供资金支持，但是对具体对接和初创公司业务发展上的指导也是心有余而力不足。

如此看来，PropTech要想在国内茁壮成长，还需要各方的努力。

现在，可以提供一个粘合各方、助力初创企业、从而推动国内PropTech赛道发展的机会——创业「星」物种大赛之「城市新势力」项目征集活动开启，寻找那些最具创新力、成长力和价值力的PropTech初创项目；并联合行业巨头、传统企业、地方政府等市场参与主体，通过行业专家指导、投资机构对接、品牌曝光以及高校指导四大核心权益，帮助他们实现资源和资本的高效链接。

本次大赛聚焦四大主题，分别为「未来办公」、「智慧新零售」、「资产管理升级」、以及「其他前沿解决方案」。我们希望报名企业定位包括但不限于下图所列，且融资轮数最好在B轮前。收录项目将在各自赛道内进行评选。

城市新势力

本次大赛由仲量联行、太古地产和瑞安房地产3家机构联合主办，以国内首个PropTech企业联盟——城越UrbanLab的名义，征集赋能商业地产和未来城市的科技“新势力”。城越UrbanLab由仲量联行与太古地产于2019年首度联合发起，旨在将“创新基因”真正融入中国的房地产行业。瑞安房地产在地产创新孵化和投资领域拥有10余年经验，旗下的InnoSpace孵化器是专注于早期项目投资孵化和大企业产业创新的创业社区，累计孵化服务了近500家优质初创企业，并拥有两支创投基金。此次瑞安受邀加入城越UrbanLab，标志着未来在地产科技领域，通过顶级优质企业联盟赋能初创企业的新趋势正在显现。

考虑到地产行业有全国性分布的特征，本次大赛将分为华东赛区、西南赛区、华北赛区和华南赛区四大赛区进行招募和分赛区路演，并在上海举办总决赛及行业峰会，具体赛程如下：

3月，开展全渠道招募；4月~7月，分别在华东、西南、华北及华南四个赛区进行路演和比赛；7月，我们将邀请行业专家，分别从地产业务、资本角度、品牌管理和项目路演等维度，针对12个入围项目进行闭门培训，并将联合城越UrbanLab在上海举办年度房地产科技峰会，与12个「星物种」共同展望科技赋能智慧城市的“高光时刻”。此外，将对入围团队进行持续的资源导入，涵盖投资人对接、大咖1v1对接、产业对接、企业服务等。

这是一个可贵的机会，科技企业可以打通与地产客户的障碍，加深对彼此的理解，让“PropTech”不止是个漂亮愿景，而成为推动地产空间从传统钢筋水泥的实物空间，逐渐转变为办公、居住、娱乐、消费、精神依托等场景下的服务载体的力量。