本文嚟自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心。
房地产行业整体规模持续放缓，行业进入无增长时代，“三条红线”更系切断“高杠杆、高负债”式扩张路径，房企业绩规模增长门槛进一步提高，未来或有更多嘅房企陷入增长困境。
2020年，多数房企销售业绩目标完成情况唔及往年，部分房企更系出现负增长。喺规模放缓嘅背景下，仍有部分房企表现出非常强嘅韧性，实现咗规模高增长。
虽然房企嘅发展思路从“增量”转向“提质”，规模唔再系第一要素，但保持增长力仍然系房企长期发展嘅竞争力所喺。 尤其系喺融资受限嘅当下，销售成为资金嘅主要来源渠道，去化对企业资金周转起到重要作用。
喺新嘅行业周期下，点样保持增长力显然对房企提出更高嘅要求。 2020年逆势增长嘅房企具备怎样嘅特征？对其他仍处于内外部适应期嘅房企是否有借鉴之处？本期深度研究将梳理2020年高增长嘅房企，并对呢啲企业唔同增长路径进行总结同案例分析，为行业发展提供一啲价值参考。
行业进入无增长时代，企业规模增速放缓将成常态
近年嚟，中国房地产行业整体规模增速放缓，行业发展“稳”字当头。
国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积17.6万亿平方米，增速已趋于平缓，喺“房住唔炒”嘅政策主基调下，预计2021年全国商品房销售金额将继续保持增长，但销售面积大概率识维持喺目前嘅水平，行业整体规模将步入无增长时代。
图：2015-2020年全国商品房销售金额、面积规模走势（单位：万亿元、亿平方米）
数据来源：国家统计局、CRIC
行业竞争加剧，市场整体下行压力加大，2020年百强房企中有15家企业嘅累计业绩规模低于2019年同期，41家企业增速较2019年放缓。其中，喺TOP11-30梯队房企中有15家房企2020年累计业绩增速放缓，企业个数占比近3/4。
此外，TOP51-100梯队房企格局分化加剧，增速放缓同业绩同比降低嘅房企数量分别达到15家同10家，一啲企业面临增长困局。特别系喺“三条红线”下房企控负债、降杠杆压力增加，预计未来会有更多房企陷入“负增长”，企业规模增速放缓可能成为常态。
图：TOP100房企2020年累计全口径金额增速分梯队变动情况（企业个数分布）
注：2020年单企业累计销售金额同比增速同2019年增速嘅比较 数据来源：CRIC
部分房企业绩突出，66家增速超10%
喺市场下行压力下，2020年仍有一部分企业业绩表现突出，喺年内均实现咗较高嘅业绩增长。
图：2020年部分规模房企全口径销售金额及同比增速（亿元）
数据来源：CRIC、企业公告
具体嚟睇，2020年百强房企中全年业绩增速超过10%嘅房企有66家，其中业绩增速喺10%-30%嘅企业数量同2019年基本持平。43家企业嘅增速喺2019年嘅基础上继续提升，业绩表现优于其他房企。
值得注意嘅系，虽然行业整体嘅下行压力较大，但受益于2020年下半年市场回暖以及企业推货、去化力度嘅加大，2020年全年业绩增速喺30%-50%之间嘅房企数量较2019年嘅12家大幅增加至21家。呢部分高增速企业主要集中喺不足千亿嘅中等规模房企中，对规模诉求更高，且21家房企中14家企业嘅增速喺2019年嘅基础上有进一步提升。
图：2020年百强房企累计销售金额同比增速分布情况（家）
注：除碧桂园、富力、佳兆业为权益口径同公告保持一致外，其余企业均为全口径增速 数据来源：CRIC、企业公告
2020年实现高增长房企特征总结
1、区域深耕型：重点区域市场空间同政策红利加持，业绩增速凸显
区域深耕型房企，泛指喺以“年”为单位嘅一段时间内，专注于某一或某几个区域市场嘅开发，并于呢啲区域范围内市场占有率相对较高嘅房企。
喺国家发展规划嘅政策利好下，长三角、粤港澳大湾区等城市区域经济向好，带动区域楼市热度嘅提升。喺此背景下，区域深耕型房企喺竞争中优势凸显，尤其系深耕重点城市群嘅房企，例如宝龙深耕长三角，截至2020年中期于长三角嘅土储建面达1779万平方米，2020年全年业绩增速达35.1%。
表：部分区域深耕型房企深耕区域、土储情况及业绩增速（万平方米）
数据来源：CRIC
区域深耕型房企往往喺成立之初便确立布局战略，多以大本营及周边区域为主；对呢啲房企而言，长远嘅战略眼光以及坚定而卓越嘅执行力系其业绩逆势提速增长嘅关键。
2、城市机会型：核心城市嘅市场热度升温，销售业绩“水涨船高”
喺市场整体下行背景下，城市布局对于企业项目去化影响甚大，精准嘅城市布局够晒借助市场机会带动业绩增长。
从2020年市场成交嚟睇，一线城市表现出较强嘅韧性，全面趋好；二线城市内部分化加剧，跌多涨少，杭州、兰州、济南、合肥、厦门等部分城市热度较高；三四线城市整体表现基本持稳，珠海、东莞、江阴、宜兴等城市成交突出。
基本面优质嘅城市，市场成交表现更有保障，一线城市整体风险最低，对于业绩增长起到良好嘅推动作用，二线同三四线城市布局更加考验房企对唔同市场嘅研判。
另外，2020年唔同可以级高成交量以及成交高增长嘅典型城市，房企喺呢啲城市发力显然更利于业绩嘅实现。
表：部分热点城市2020年新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）
数据来源：CRIC
从2020年房企增长路径嚟睇，一啲房企就受益于布局城市嘅市场机会，通过加快推盘供货，推高业绩增长，此类房企大多具备本土或深耕核心城市嘅特质，从而借势而上，典型如滨江集团、大华集团、国贸地产、北京城建、仁恒置地等。
表：城市机会型代表房企增长同核心城市增长情况
数据来源：CRIC
呢啲本土及深耕核心城市企业2020年借助市场热度，实现咗较高嘅业绩增长，但系从另一方面嚟讲，都更加受到城市市场变动嘅影响。此外，基本面优势嘅热点城市都将吸引更多房企更大力度布局，城市机会型房企点样守住阵地，增强自身嘅市场认可度同拿地竞争力系关键。
3、资源释放型：早期投资积累丰富，加速释放冲高业绩
行业内分化现象唔断加剧，一啲“轻规模、慢周转”嘅房企意识到规模嘅重要性，凭借丰厚优质嘅投资积累，加速供货推盘，冲高业绩，呢类房企土地储备兼具“量”同“质”双高嘅特征，为业绩增长提供保障。
资源释放型房企嘅高增长主要得益于前瞻性嘅布局积累，优质城市资源嘅释放推动业绩冲高。但随住优质货源减少，未来增长嘅持续性有待进一步观察，再加上热点城市嘅优质地块获取竞争激烈，更加考验后续嘅拿地能力，噉样系继续保持增长力嘅关键。
4、合作扩张型：合作开发高效获取土地，实现规模诉求
随住房企资金压力加大，并且喺公开市场获取土地难度加大，合作开发成为房企谋求规模增长嘅重要方式。合作方式包括战略合作、股权合作、联合拿地、收并购、代建、城市更新等，合作区域范围多集中于一二线及强三线中嘅热点及潜力城市。
通过合作，部分房企实现咗高效拓储，带动业绩嘅高速增长。其中，以代建合作为主嘅规模房企绿城中国，2020年实现销售金额2147亿元，同比增长58.6%，其合作代建占比维持40%以上。
合作扩张型房企仍有大部分新上市房企，主要基于资本角逐嘅竞争以及站稳脚跟嘅压力，对规模嘅诉求更为强烈，倾向于以权益换取规模，通过合作提升全口径规模。例如大发、德信、弘阳等房企，借助合作模式2020年全年销售金额增速分别达44.3%、40.9%同32.8%。
表：2020年部分合作型房企业绩增速及权益比例
数据来源：企业公告、CRIC
值得注意嘅系，房企喺受益于合作带嚟嘅规模增速嘅同时，都需合理控制权益占比嘅大幅降低、母公司股东权益嘅稀释等背后潜藏嘅风险，关键点在于平衡规模同效益同步增长。
5、以价换量型：通过大规模降价促销，加快周转促增长
2020年“营销”成为房地产行业嘅一大热词，营销策略同营销手段都尤为重要，唔少房企为咗加快周转，大规模进行降价促销，通过“以价换量”实现业绩嘅增长。
“以价换量”虽然具备一定嘅刺激作用，但并非都有显著嘅效果，降价方式、降价力度同持续时间都系释放购买力嘅重要影响因素，都决定最终业绩实现嘅效果。2020年通过降价促销实现高增长最典型嘅房企系中国恒大，而碧桂园喺庞大基数下实现微增长。
表：部分房企嘅销售增速以及均价变动幅度
注：碧桂园销售金额为权益口径 数据来源：企业公告、CRIC
总嘅嚟讲，“以价换量”嘅增长路径对于企业嘅营销能力同降价能力提出较高嘅要求，另外，降价促销都系近两年嚟多数房企陷入“增收唔增利”困境嘅主要因素之一，呢种规模增长路径显然并唔利于盈利能力嘅提升，各房企喺实施该策略时要做好科学、合理嘅评估。
喺行业增速持续放缓、“三条红线”压顶嘅背景下，越嚟越多嘅房企出现负增长，点样保持增长力成为关乎房企生死存亡嘅核心问题。本文通过对2020年各房企业绩点样实现逆势高增速进行深度剖析，提出呢啲企业整体所呈现出五大典型特征，或对企业未来发展规划提供可参照路径。
需要警惕嘅系，部分高增长房企都伴随住高负债，呢种增长方式喺家阵市场环境下脆弱性较高。尤其系随住“三条红线”嘅正式实行，房企嘅债务状况监管力度加强，“高杠杆、高负债”式增长显然无法长期持续。
因此，房企可以结合自身通过区域、核心城市、合作、营销等维度强化自身嘅增长能力，但都要关注财务安全，向有质量、稳定、安全嘅增长方式唔断发展，而一啲“高负债”式增长房企，仍需侧重于降负债，警惕高杠杆带嚟嘅风险问题。
粤语翻译：cantonese.live 足跡粤字
2021-03-08 10:56:38
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