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  • 物業板塊總市值突破八千億,部分將接近或反超地產股

    編者按:本文嚟自微信公眾號“丁祖昱評樓市”(ID:dzypls),作者:克而瑞物管,36氪經授權發布。

    近年嚟,物業服務行業異軍突起,從三五年前嘅“陌生”到今日成為新賽 道嘅絕對主角。 喺過去嘅2020年,共有18家物業服務企業登陸資本市場,超過過往任何一年,新年伊始,又有多家企業成功上市,截止目前上市企業總量達到45家,截至2月底,45支物業股總市值8049億人民幣,較2020年同期增長178%。 

    45家企業中,有34家擁有喺A股或H股上市嘅地產公司背景。 同地產股市值整體下滑唔同,物業股市值正呈現快速上漲嘅趨勢,未嚟唔排除識有部分物業股將接近或反超地產股。 

    物業板塊市值總值突破八千億人民幣

    繼碧桂園服務收購收購藍光嘉寶服務后唔久,物業管理行業再度迎嚟重磅收購案,3月4日,龍湖物業以12.73億元收購億達服務,對應PE14.24倍,

    雖然龍湖智慧服務暫嗰時沒上市,但系並唔代表住唔上市,大手筆收購有可可以意味住公司物業嘅上市之門正喺度計劃開啟。

    目前市場上仍未登陸資本市場嘅行業巨頭僅剩萬科旗下嘅萬物雲同龍湖智慧服務。截至2月底,已有45家物業服務企業進入資本市場,總市值8049億人民幣,較2020年同期增長178%。物業板塊市值均值178.9億人民幣,均值門檻較2020年同期增長48%。

    喺這45家物業服務上市企業中,有34家擁有喺A股或H股上市嘅地產公司背景。

    截止至2021年2月,這34家物企中,金科服務及雅生活服務市值已反超其關聯地產公司;碧桂園服務、綠城服務、建業新生活等已接近其關聯地產公司。

    表:地產股同物業股嘅目前總體市值情況對比

    物業板塊總市值突破八千億,部分將接近或反超地產股

    注:市值為2021/2/26收盤數據,以當日匯率換算人民幣 數據嚟源:CPIC,克而瑞物管分析

    同地產股市值整體下滑唔同,物業股市值正呈現快速上漲嘅趨勢。一方面,同新入場企業快速增加有關。喺資本幫助下,物企上市熱潮唔減,2020年已有18家企業新進入資本市場,創歷史新高。另一方面,雖然2020年下半年物業板塊股價出現短暫波動,但從整體嚟睇2020年全年仍取得 16.33%嘅漲幅,同期恒生指數跌幅僅為3.52%。物業股入場企業嘅增多及股價嘅相對穩定,使得整體市值迅速提升。

    圖:2014-2021年2月物業服務企業上市數量分佈

    物業板塊總市值突破八千億,部分將接近或反超地產股

    數據嚟源:CPIC,克而瑞物管分析

    據克而瑞物管統計,目前已遞交招股書嘅物企有10家,均具備地產背景。

    表:截至2021年2月末已遞表物企

    物業板塊總市值突破八千億,部分將接近或反超地產股

    數據嚟源:CPIC,克而瑞物管整理

    規模及服務創新系物業股市值主要支撐

    從目前市場嚟睇,相較於地產股嘅失意,部分物業股市值已然接近甚至超過關聯地產公司,物業股市值嘅反超,主要有兩方面嘅原因構成:

    一方面系由於地產股嘅諗象空間開始受到壓縮。近年嚟,房地產開發紅利逐漸褪色,整體開發增速放緩,針對房價同土地市場嘅調控唔斷壓縮房企利潤空間。2020年“三條紅線”嘅出台更加劇 房企喺資金獲取方面嘅難度,約束房企嘅拓張速度。

    另一方面,物企持續嘅規模化擴張可以力及跨業態多元服務嘅創新可以力,使得物業股極具諗象空間,喺企業經營層面成為推高市值嘅主要因素。

    1、持續嘅規模化擴張可以力

    規模系物業企業發展嘅基礎,都系衡量企業潛力嘅重要指標之一,規模擴張都依然系當下物業企業發展嘅核心。縱觀45支上市物業股,管理規模大嘅企業市場表現顯著優於小體量企業。以碧桂園服務為例,截至2020年年中,碧桂園服務收入62.7億元,同比增長78.4%;總合約面積7.46億平方米,喺管面積3.2億平方米,喺管面積同比增速達47.4%。高基數下仍可以實現近5成嘅增速,發展較快。

    上市物企嘅服務項目大多嚟源於母公司及關聯公司,而對母公司嘅依賴過高則識對未嚟經營帶嚟風險並導致喺資本市場嘅競爭中處於劣勢。因此,物企紛紛住力第三方項目拓展。雅生活服務同金科服務作為目前唯二市值反超地產公司嘅物企,佢喺外拓可以力上有住顯著嘅優勢:截至2020年年中,金科服務嚟自第三方嘅管理面積約6300萬平方米,佔總喺管面積嘅48.5%;雅生活服務嚟自第三方嘅管理面積約2.86億平方米,佔總喺管面積嘅81.1%,半年增長率超150%。

    2、跨業態多元服務嘅創新可以力

    一方面,物業服務嘅業態逐漸豐富。物企都逐漸從住宅社區服務走向更廣闊嘅空間,商業物業、寫字樓物業、場館物業等非住項目成為物企關注嘅焦點,龍頭物企更系积極布局城市“大物業”服務。碧桂園服務推出“城市共生計劃”,協同解決城市碎片化治理嘅難題;金科服務將智慧科技服務引入城市服務領域,為唔同業態提供定製化嘅智慧服務解決方案;雅生活都通過併購進入公建類物業服務市場。

    另一方面,物企嘅服務內容都喺向生活服務延展。物業管理服務嘅利潤率相對穩定,社區增值服務一方面貼合業主嘅日常生活,具備較高嘅黏性,另一方面都具備相對更高嘅利潤率,因而成為物企嘅新增長點。

    表:20H1部分龍頭物企社區增值服務內容及收入情況

    物業板塊總市值突破八千億,部分將接近或反超地產股

    數據嚟源:企業年報,克而瑞物管整理

    更多物業股市值將接近或反超地產股

    隨住房地產逐步進入“無增長”嗰時代,物業管理行業仍保持快速發展。根據克而瑞物管研究,國內物業管理行業管理面積持續走高,2020年行業管理規模超過300億平方米,近5年複合增長率超11%。綜合考慮考慮現有存量物業覆蓋率提升、房地產開發增量、非房地產開發物業增量以及城市服務、鄉鎮治理等領域嘅發展,預計2030年我國物業管理行業管理規模或接近500億平方米。按照500強物業服務企業平均物業費3.09元/平米·月,並考慮一定嘅物業費價格增長,預計2030年基礎物業服務市場規模將超過2萬億。

    圖:2019-2030年基礎物業服務市場規模預測(億㎡)

    物業板塊總市值突破八千億,部分將接近或反超地產股

    數據嚟源:CPIC,克而瑞物管綜合分析

    2020年年底及2021年年初,住建部聯合多部門聯合印發《關於推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務嘅意見》《關於加強同改進住宅物業管理工作嘅通知》,鼓勵有條件嘅物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸,探索“物業服務+生活服務”模式。政策利好之下,社區增值服務嘅諗象空間被進一步打開。

    根據克而瑞物管研究,以百強物業服務企業為代表嘅物企正喺度加速進入生活服務領域。百強物業服務企業嘅社區增值服務營收均值從2015年嘅1.5億元增長至2019年嘅5.2億元,年複合增長率36.0%,預計2020年將突破20億元,嚟自社區增值服務營收嘅佔比都將達到25.5%,較2015年提高6.7個百分點。根據國家統計局數據,2020年全國居民社識消費品零售總額達39萬億,若由物業服務企業提供嘅生活服務可以夠達到5%,該市場容量將高達1.95萬億。

    圖:2015-2020年(預估)百強物業服務企業營收結構及佔比

    物業板塊總市值突破八千億,部分將接近或反超地產股

    數據嚟源:CPIC,克而瑞物管綜合分析

    我哋認為,隨住成個物業管理市場嘅唔斷髮展同提升、各大物業企業嘅唔斷壯大同完善,未嚟好可可以有更多物業股市值將接近或反超地產股。

    物業板塊總市值突破八千億,部分將接近或反超地產股

    2020年,物業股股價從開年嗰時期嘅一路上揚,到下半年嘅震蕩擾動,全年上市物企嘅平均PE達到36.26倍,遠超地產板塊表現。2021年開年,物業領域就已出現多筆收併購公告,积極上市嘅物業企業都喺不斷增加。

    相比房企每年必須通過銷售嚟產生新嘅收入而言,物業服務企業只要做好服務,每年收入基本可以確定。物業費嘅預收模式都保障 物企嘅現金流。收入嘅確定性、現金流嘅穩定性、服務嘅連續性以及輕資產等特性,成為物業管理行業抵禦風險嘅重要“護城河”。

    2020年物業服務企業喺行業內留下 一抹非常濃重嘅亮色。2021年,物業行業嘅定義將越嚟越模糊,隨住物業服務企業日益“出圈”,縱向服務挖潛將成為行業藍海。

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    2021-03-10 15:06:40

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