禹洲高調殺入快兩年，成都人為何還是不買賬

編者按：本文嚟自微信公眾號“西部城事”（ID:xibuchengshi0518），作者：西部菌，36氪經授權發布。

2019年高調闖入嘅禹洲集團，成都人似乎並唔系幾買賬。據文軒財經消息： 

高端項目禹洲·晏山河，作為成都一號標杆作品，經過一年半準備后，3個月賣掉 28套…… 

標杆作品銷售低迷，同禹洲集團近兩年喺成都鬧出嘅動靜，形成 鮮明嘅對比——從錦江區三聖鄉以“地王”高價登陸成都，到接盤李嘉誠喺成都嘅南城都匯項目，再到喺成都設立西南區域公司，禹洲集團一度展現出 勢喺必得嘅搶灘架勢。 

而家，銷售規模站上千億嘅禹洲集團，依託成都拓土西南嘅戰略，依然系唔盡如人意。而高速擴張之後，增速放緩、盈利能力下滑等問題，反而進一步凸顯。 

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起家廈門嘅閩系房企禹洲集團，早喺2006年便啟動 全國拓展，不過直到2017年進駐粵港澳大灣區，提出“區域深耕，全國領先”戰略，先全面開始千億征程。 

而成都代表嘅西南市場，正系禹洲集團開疆拓土嘅重要一站。 

2019年5月16日，禹洲集團以18400元/㎡嘅樓面地價，134.39%嘅溢價，競得錦江區三環內側面積約24.3畝嘅純住宅地塊，喺成都引發強烈關注，禹洲集團都因此“一戰成名”。 

來源：禹洲集團官網 

呢一禹洲集團首進成都嘅項目，正系前面提到嘅“禹洲•晏山河”。 

該地塊雖然面積小，總價低，但靠近成都地鐵7號線，地理位置優越，周邊配套設施都比較成熟。並且由於系首進作品，定位比較高端，據說仲調用 湯臣一品嘅團隊嚟做規劃設計。 

目前嚟睇，“3個月賣掉 28套”嘅數據仲有待核實，不過從各渠道公開報道嚟睇，被禹洲集團當作標杆作品打造嘅“禹洲•晏山河”，喺成都市場嘅表現確實唔盡人意。 

比如樂居財經提到，上年11月開盤嗰時，“首開推出嘅192套房源僅認購25套，認購率僅為13%”。考慮到前期嘅拿地成本之高，咁低迷嘅銷售表現，但系以說系唔系幾及格嘅。 

旨喺打開成都乃至西南市場嘅標杆項目遇冷，價格太貴系直接因素。據公開信息，“禹洲•晏山河”優惠后嘅均價，都喺33000元/㎡左右，明顯超出同地段嘅高端住宅產品。 

高端住宅領域本身競爭比較激烈，加上成都嘅消費文化濃厚，講究生活品質，對於高端產品，但系可以比其佢城市嘅購房者更挑剔。 

講到底，一號標杆作品都賣唔動，仲要系水土唔服嘅縮影，說明產品定位有問題，都說明禹洲集團對成都市場缺少準確嘅判斷。 

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2019年拿下“地王”高調進軍成都嗰時，禹洲集團相關人士曾對外表示，這系“戰略性進入成都樓市嘅開端”，並且力爭喺三年嗰時間，等禹洲成都銷售額達到50億元以上。 

隨後，禹洲集團喺成都的確動作唔斷，一次次攪動本土市場。 

2020年7月，禹洲集團聯手成都瑞卓置業，以約71億元左右嘅價格，收購 李嘉誠長實集團喺成都嘅“神盤”南城都匯項目，試圖通過收併購嚟快速提升市場份額。 

來源： 禹洲集團官網 

再往前1個月，禹洲集團喺成都成立西南區域公司；而同樣系2020年嘅4月，禹洲集團喺邛崍拿下 約23.7畝嘅住商用地，成交樓麵價3640元/㎡，溢價率21.3%。 

入蓉唔到兩年，禹洲集團嘅幾次動作，喺市場上都備受關注，但系以睇出挺進成都嘅決心。 

從2018年進入重慶，開啟大西南市場，到2019年進入成都，連續落子，禹洲嘅千億規模之路同大西南戰略，喺嗰時間上基本重合，說明西南區域系禹洲集團兌現規模訴求嘅重地。 

咁樣嘅戰略選擇可以理解。一方面，禹洲集團嘅重心偏向於一二線城市，而重慶同成都作為新一線城市，又有成渝雙圈戰略加持，發展預期好，自然系開疆拓土嘅首選。 

另一方面，禹洲集團現喺嘅區域業務分佈過於集中，無論系基於分散風險，仲要系從尋找新增長點嘅角度睇，都的確需要向一啲潛力區域擴張。 

截止到2020年年底，禹洲集團喺長三角、海西、大灣區、京津冀、華中同西南6大城市群、37城布局，不過銷售來源主要仲系長三角地區。 

來源： 禹洲集團官網 

官網显示，2020年禹洲集團嘅銷售額共計1049.67億元，其中長三角都市圈地帶超過640億元，銷售佔比達到61.6%。大灣區同西南都市圈，都唔到30億元。 

目前睇嚟，邊怕算上重慶地區，成個大西南嘅銷售額，距離50億元嘅目標依然較遠。 

當然，三年節點仲未到嚟，不過對比蘇州等城市三年破百億嘅擴張效率，禹洲集團喺成都無疑係出師唔利。而首進標杆項目遇冷，幾多都識畀喺西南地區戰略擴張蒙上陰影。 

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拋開成都“地王”項目賣唔動嘅情況唔談，禹洲集團嘅千億規模之路，總體嚟說仲算系比較穩健嘅。 

債務方面，2016年到2020年年中，禹洲集團嘅凈負債率分別為71.7%，57.73%，66.97%，65.64%同63.72%，總體嚟說呈下降趨勢，離100%嘅紅線仲有一定距離。 

不過穩健風嘅禹洲集團，高速擴張嘅后遺症，仍然直觀地體現喺相關業績指標上。尤其系盈利能力方面，犧牲利潤換取規模嘅特徵較為明顯。 

如2020年中報显示，凈利潤15.51億元，同比下降18.7%；凈利率則從2019年年中嘅16.4%降低到11.1%；歸母凈利潤都同比下降37.81%。 

將嗰時間拉長睇，盈利能力下滑嘅趨勢更加明顯——2016年到2020年年中，禹洲集團嘅毛利率分別系36.27%，35.4%，30.72%，26.21%，23.39%。 

來源： 禹洲集團官網 

禹洲集團增產唔增收，增收唔增利，原因喺於，第一，隨住規模站上新台階，企業經營成本唔斷提升，吞噬 利潤；第二，合作項目多，可以拿到手嘅權益部分有限。 

禹洲方面都意識到 問題，喺躋身千億陣營之後，開始平衡規模同利潤，明確表示要“回歸客戶價值、回歸經營能力、回歸利潤增長”。 

同此同嗰時，禹洲喺區域布局上都幾次調整。比如喺進軍成都，設立西南區域公司外，2020年仲啟用 深圳總部，採取上海—深圳雙總部戰略，進一步深耕大灣區。 

唔管系平衡擴張節奏，仲要系優化區域布局，但系以睇出，禹洲集團可以夠根據外部形勢變化同自身嘅發展狀況，及嗰時做出針對性嘅策略調整。 

但系回歸利潤增長嘅禹洲集團，註定識迎嚟規模增長放緩嘅更大壓力。 

成都“地王”項目遇冷就系一次有力嘅提醒：喺競爭激烈嘅一二線城市開疆拓土，尋找新增長點，諗要成功突圍，遠沒有嗰么容易。