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  • 海外债平均融资成本降至 5.44%,房企积极“补血”

    编者按:本文嚟自微信公众号“丁祖昱评楼市”(ID:dzypls),作者:克而瑞资管,转载经授权发布。

    “三条 红线”之后,房企嘅资金压力骤升。 2020年,房企信用债违约数量就达到222只,约系2019年嘅4倍,重点房企债券违约涉及金额接近170亿元,面临巨大嘅挑战。 同此同时,年末房贷新规下,房地产债务问题成为家阵时监管层高度关注嘅对象,“找钱难”同“融钱贵”成为房企众生相,融资收紧趋于常态化。 

    2021 年开年,房企便密集进行发债。 据CAIC数据显示,1-2月房企境内发债总规模达1093亿元,较2020年同比上升65%。 海外债方面,2021年年初全球流动性整体宽松,金融机构额度宽裕,发行成本较低,1月海外融资总量达778亿,环比上升419%,唔少房企抓住年初窗口,喺外密集发债。 

    具体嚟睇,50强房企喺融资方面占市场总额嘅64.1%,非百强中小房企融资占比仅为24.3%,分化明显。 

    到期债券超七千亿,房企发债“补血”

    CAIC数据显示,目前房企喺海内外发债累计融资总规模约合人民币2078亿元,截至2月底,海外发债总规模约合人民币985亿元,较2020年同比下降 29%。其中,1月海外融资总量达778亿,环比上升419%。

    另一方面,2021年1-2月房企境内发债总规模达1093亿元,较2020年同比上升65%。其中,1月发债规模环比上涨 66%。

    图:2017-2021年1-2月房企境内发债规模(亿元人民币)

    海外债平均融资成本降至 5.44%,房企积极“补血”

    数据来源:CAIC

    图:2017-2021年1-2月房企海外债总额(亿元人民币)

    海外债平均融资成本降至 5.44%,房企积极“补血”

    数据来源:CAIC

    这主要系由于一方面开年金融机构额度充足,另外一方面则喺于房企2021年面临历史上最高嘅债券到期潮,喺借新仲旧嘅压力下,好多房企未雨绸缪,发行债券“补血”。

    据唔完全统计,95家房企2021年到期债券7223.81亿元,同比增长22.45%,其中境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元,境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。

    房企债券2021年迎嚟历史嘅最高到期潮,主要喺于房企自2015年后开始密集发行公司债,而公司债嘅发债年限一般为3-5年,2021年房企迎嚟新一波嘅仲债期。

    海外债发行窗口期,平均融资成本5.44%

    从融资成本嚟睇,受“灵活精准、合理适度”嘅货币政策影响,房企境内发债平均利率约5%左右。而原本一直融资成本较高嘅海外债,受全球疫情控制及流动性宽松影响,2月平均融资成本降至5.44%。

    图:近6个月房企境内及海外债总额(亿元)&融资利率

    海外债平均融资成本降至 5.44%,房企积极“补血”

    数据来源:WIND、CAIC整理

    注:涉及海外债按2021年3月4日汇率1美元=6.4685人民币,1港元=0.8338人民币折算

    港资、国企、外资、民企之间嘅平均融资成本各唔相同,喺这其中,民企融资成本最高,约为6.86%同上年下半年基本持平,国企融资成本优势明显,2021年1-2月平均融资利率约4.41%,较上年上涨37个基点。

    图:2021年1-2月平均融资利率

    海外债平均融资成本降至 5.44%,房企积极“补血”

    数据来源:CAIC

    2020年嘅最后一日,人民银行、银保监会发布,《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度嘅通知》,限定,唔同档次银行嘅房地产贷款占比同个人住房贷款占比上限,银行业金融机构将划分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行同非县域农合机构、县域农合机构同村镇银行五档,房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%同12.5%,个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%同7.5%。

    房企境内发债阻力加大,部分房企通过发行海外债方式置换过去嘅高息融资。

    从企业规模嚟睇,TOP30-50房企融资积极度最高,TOP50-100房企海外融资成本最高,已接近10%。而TOP10-20房企海外债券发行利率低于国内,TOP50房企海外债发行成本均喺6%内,部分大型房企已经开始抓住此窗口低成本发行海外债“补血”。

    图:今年1-2月TOP房企发行境内及海外债情况

    海外债平均融资成本降至 5.44%,房企积极“补血”

    数据来源:WIND、CAIC整理

    注:涉及海外债按2021年3月4日汇率1美元=6.4685人民币折算 

    50强房企融资额占市场总额64.1%

    从各梯队房企投融资金额集中度嚟睇,非百强房企唔容乐观。CAIC数据显示,2021年1-2月,50强房企拿地投资额占市场总额约40.9%,融资额约占市场总额64.1%,较2020年嘅53.9%略有上升。而TOP10房企嘅拿地投资占比超过融资占比,头部房企仍有资金余力持续投资拿地。非百强中小房企融资占比由上年下半年嘅30.8%进一步跌至24.3%,较上年上半年嘅43.7%跌幅接近2成,融资环境同难度出现进一步恶化趋势。

    图:2021年1-2月房企各梯队投融资金额集中度

    海外债平均融资成本降至 5.44%,房企积极“补血”

    数据来源:WIND、CAIC整理

    注:涉及海外债按2021年3月4日汇率1美元=6.4685人民币折算

    喺这其中,民营企业融资占比都喺唔断走低,已由上年嘅56.1%下降至 50%,较上年上半年下降7个百分点。喺各项政策限制下,民企唔仅融资成本居高唔下,融资难度都喺持续加大。

    表:2021年1-2月内地房企融资集中度表现

    海外债平均融资成本降至 5.44%,房企积极“补血”

    数据来源:WIND、CAIC整理

    注:涉及海外债按2021年3月4日汇率1美元=6.4685人民币折算

    海外债平均融资成本降至 5.44%,房企积极“补血”

    实际上,新年伊始房企迎嚟新一轮嘅发债潮,成为呢几年开年嘅惯例,唔过同以往唔同嘅系,2020年下旬以嚟,政策强调房地产行业去杠杆,并且执行,更为严格嘅监管措施,伴随住2021年房企嘅债券到期潮,房企嘅偿债压力更大。

    喺此情况下,除咗发债之外,房企仲应减少对融资嘅依赖,加大项目去化,同时持续性加强销售回款,增加自有现金,后期应更加专注企业自身嘅经营管理,喺整体行业增速放缓嘅情况下实现有质量嘅增长。

    附表:2021年1-2月中国房地产企业拿地投资&融资规模TOP100

    海外债平均融资成本降至 5.44%,房企积极“补血”

    cantonese.live 足跡 粵字翻譯

    2021-03-12 11:06:35

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