富力，卖身能否求生？

编者按：本文嚟自微信公众号“棱镜”（ID:lengjing_qqfinance），作者：孙春昉，转载经授权发布。

作者 | 孙春昉  编辑｜杨布丁   

出品 | 棱镜·腾讯新闻小满工作室

编者按：

高杠杆同高负债，曾经系房企迅速膨胀嘅法宝，而家，成为咗捅破气球嘅凶器。

“三条红线”后，一啲高杠杆房企，为咗符合监管要求，不得不承受巨大仲债压力，其中，又以持有大量非住宅地产嘅房企为甚。

佢们或系持有大量商业地产，或系打造文旅项目，或系押宝产业园区，降杠杆嘅任务对佢们嚟说更加艰辛。呢啲曾经嘅明星房企，能否化险为夷、穿越周期，《棱镜》将通过“房企钱困”系列，睇其何去何从。

系为本系列第二篇，关于富力地产。

当富力地产将写字楼、游乐园甚至股权都摆喺货架上待价而沽时，李思廉或者会谂起三年半前，喺万达索菲亚酒店嘅大会议室入面，由于佢喺交易前一刻临时压价，惹得万达董事长王健林怒摔杯子嘅场景。当年正志得意满嘅李思廉，而家正喺品尝嗰时王健林卖身仲债嘅苦涩。

2020年中报数据显示，富力地产扣除预收款后嘅资产负债率、净负债率、现金短债比分别为78.61%、176.66%、0.48，而央行同住建部等部门规定这三个指数分别唔得大于70%、唔得大于100%、唔得小于1倍。富力“三条红线”全踩。其三季报显示，虽然已挣脱一条红线，但短期借款93.47亿，一年内到期嘅非流动负债659.23亿，同期货币资金仅为359.5亿元。

债务兑付危机压顶。

从2019年下半年以嚟，富力将所有嘅重心都转到抓销售促回款上嚟，但係疫情之下，这番努力未能尽如人意。2020年年底，富力不得不开启当年万达嘅卖卖卖模式：佢喺广州珠江新城嘅写字楼、苦心拿下嘅旧改项目，都质押，股权；喺海南嘅游乐场、商办都喺找买家。

“圈子入面都喺传言，富力会唔会成为下一个福晟、泰禾？”长期追踪内房股嘅香港某资管公司人士陈果表示。

富力嘅卖身能否求生？

全员卖房，一次比一次“狠”

周丹喺上年年中走，富力。佢系富力海南公司嘅一个工程设计人员，却喺“全员卖房”嘅热潮下无奈背上，卖房嘅指标，因唔堪其扰，终于走。

早喺2019年，富力嘅负债问题已经浮出水面：2019年中报显示，该公司流动负债继续加大，其中短期借款153亿元，长期借款当期应仲426亿，两者合计597亿元，比上年同期（524亿元）增长14%。

2019年7月，富力集团总部全员下发《关于要求地区公司确保完成销售任务嘅通知》，通知要求公司财务、开发、工程等部门均应以销售为中心，全力以赴配合销售目标嘅达成。各地区公司要成立回款工作小组，组长为区域老总，组员包括开发、法务、工程等负责人，其佢所有部门都要全力配合。

“我喺富力这几年，感觉公司唔像一家地产企业，暮气沉沉，一个事，流程层层报上去，再一级级下发，最后走完已系几个月过去，办事效率极低。但全员销售嘅事，却系雷厉风行，因为系老板亲自抓。”周丹回忆称。

但係，效果并唔如意。2019年富力地产全年销售额1381.9亿元，仅完成销售目标约86%，同比仅增5%，远低于头部房企嘅增幅。

周丹嘅解释系：好嘅城市好嘅地段，房子你唔用促销都可以轻易卖出去；卖唔出去嘅尾盘、调控严格嘅区域像海南，你再怎么促销房子都唔好卖。再加上工程法务呢啲部门嘅人，营销本非其所长，再怎么努力都出唔，业绩。

2020年1月开始嘅疫情，更系打乱，房企嘅销售节奏。2020年全年，富力嘅权益销售额仅为1387亿元，而克尔瑞数据显示，其全口径嘅销售额为1496亿元，未完成1520亿元嘅全年销售目标。

2020年年底，富力员工纷纷喺朋友圈入面挂出一张告示，掀起又一场“全员卖房”嘅狂澜——这系一场“25周年感恩回馈”活动，活动主题系员工购房最低75折。

因为活动规定富力员工买房“唔限套数、免费更名”，且要“一次性付款”，呢个福利变相成，全员卖房，加速回款。

活动规定，2020年12月23日-12月28日一次性付款，获75折；2020年12月29日-2021年1月6日，一次性付款获8折；2021年1月7日-1月21日一次性付款，获85折。

周丹从仲喺职嘅同事中认识到，呢次佢们嘅操作系咁样嘅：客户睇到房源，揾到富力员工，准备好资金，打到项目公司嘅银行账户，凭转账证明项目公司畀办理更名手续，客户买到房，员工会跟客户要手续费。“呢个搞法因为打折力度大，员工能拿到手续费，所以积极性高，效果比之前空口白话嘅全员促销要好好多。”

数据都系咁。2021年1月，富力销售额114亿元，2月90亿元。2020年1-2月因为疫情原因，但系比性唔大，但跟2019年1月（69亿）、2月（60亿元）相比，增幅巨大。

开启“卖卖卖”换嚟短暂喘息

富力为咗回款拼尽全力，但销售回款真正转成收入同现金流，仲需要时日，而富力嘅负债情况，已系时唔我待。

截至2020年三季度末，富力扣除预收款后嘅资产负债率为68.4%，脱离一条红线，但净负债率仍高达179.73%，现金短债比约为0.46，仍踩中另外两条红线。

而富力嘅多笔公司债2021年年初面临到期仲本同回售。例如“16富力01”、“16富力03”喺2021年1月到期，“18富力10”喺2021年1月面临回售，上述债务总计达166.2亿元。

富力喺2020年年底启动，资产变现嘅动作。

天眼查显示，2020年12月30日，富力地产将喺广州圣景公司中嘅25%股份质押畀，广州市城投投资（下称“广州城投”）。广州圣景系富力盈凯广场嘅项目公司，位于广州CBD珠江新城核心位置。

同期，富力将佢喺广州富景吉山公司中嘅50%股份都质押畀，广州城投。广州富景吉山公司系广州日河吉山村旧改项目嘅合作企业，吉山村系一个巨无霸旧改项目，总投资金额高达206亿元，两个多月之前，由富力联合合景泰富竞得。

除大本营广州外，富力喺外地嘅项目都开始质押股权。富力兴盛置业曾于2018年11月斥资27.4亿元竞得苏州太湖新城一幅商住地块。2020年12月30日，富力将该公司嘅部分股权都质押畀，广州城投。

此外，上年底，富力集团旗下最大嘅建筑公司——广州日力建筑嘅两个股东广州富力同富力集团，已分别将其10%同90%嘅股权质押畀，广州城投。

2021年1月19日，富力地产公告话，广州国际机场富力综合物流园70%股权转等畀黑石集团，此项交易畀富力地产带嚟40.62亿元嘅现金。

富力海南嘅写字楼同文旅资产都喺寻求出售。

作者从资管人士处获得嘅一份评估报告显示，2020年10月底，富力地产子公司海南航孝房地产公司寻求转等位于海口市琼山区嘅富力首府项目245项写字楼，该资产嘅评估值为8.31-8.64亿元。

另据彭博报道，富力拟向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界嘅股份，不过目前仲未揾到买家。富力海洋欢乐世界位于海南省陵水县，富力拿地建设已有8年，目前仅有“水乐园”正式营业，后续仍需要大量资金投入。

除变现资产外，富力都通过瘦身裁员削减成本。2020年中报显示，其员工数从2019年6月嘅59021人减少到2020年6月嘅39244人，降幅达33.5%。

一番操作之后，富力嘅债务偿付危机暂得缓解。

2020年年底前后，富力地产完成 “16富力01”本息64.32亿元、 “18富力10”回售本息75.11亿元、 “18富力08”回售本息39.99亿元嘅兑付。

不过旧债刚偿，新债又嚟，且利率奇高。

2月24日，富力地产旗下怡略有限公司发行一笔本金金额为3.25亿美元，利率为11.625%，期限为2024年到期嘅美元票据。

“接盘侠”回归老本行

“富力旗下仲有两块资产，酒店同物业，体量唔小，都唔算劣质，但处置起嚟比较麻烦。”陈果表示。

2017年7月富力以六折嘅低价、189.55亿元买下万达73间酒店同1个写字楼项目。本嚟以为捡，个大便宜，谁知都成为咗富力走向危局嘅推手之一。

2020年上半年，富力酒店业务亏损9.36亿元，较上年同期增加122%。而2017年至2019年，其酒店业务亏损额分别为1.46亿元、4.59亿元同10.08亿元。李思廉喺富力嘅业绩发布会上解释话，酒店收益将资产折旧算进去嘎啦，所以会产生亏损。

陈果话，平心而论，富力六折买万达酒店，系个划算嘅买卖，亏损系因为没有算酒店资产嘅价值重估。酒店类嘅商业地产如喺好嘅地段，其物业估值系上涨嘅。“但估值系账面上嘅，现金流才系企业能拿到手嘅，这两年因为疫情，酒店行业受到重创，富力酒店现金流比较差。”

因为占用，大量资金，富力都一直喺寻求酒店上市或资产证券化。有金融机构人士向作者透露，李思廉当初喺接手万达酒店时，每个酒店都系一个单独嘅公司，方便将呢啲资产分拆证券化。富力嘅一个思路系将呢啲酒店资产分拆喺新加坡通过房地产信托基金（Reits）上市，“这系国外商业地产融资嘅普遍方式，但国内鲜有先例”。

富力喺此问题上回应媒体话，Reits上市涉及多个政府部门嘅政策同措施嘅配合，富力一直喺关注，但目前并未形成明确嘅时间表，未有实质性进展。

此路唔通后，富力尝试喺国内资产市场进行酒店资产嘅ABS（资产证券计划）化。2019年，富力发行酒店一期ABS，融资53.89亿元，但2020年9月，其拟发行嘅26亿元酒店二期ABS被终止。

华润置地一位商业地产经理表示，富力发展商业地产有两个问题，一系房企一般只会将资金嘅10%-20%用嚟发展持有型物业，咁样唔会影响其住宅主业嘅资金，而富力喺10年前大力发展商业地产，用到其一半以上嘅资金；二系商业地产中商场购物中心嘅回报率高、资产升值快，而富力大力发展嘅系写字楼同酒店。

周丹都表示，富力近五年嚟长期被高负债压得喘不过起嚟，源于早前嘅决策失误。当碧桂园、恒大、融创等企业专注于住宅地产之时，富力将近一半嘅资金用嚟搞商业开发，呢啲投进去嘅资金长期无办法回收，影响其继续拿地投资，所以这几年嚟富力跟头部房企嘅差距越嚟越大，排名唔断下滑。喺三条红线同各地只能三次集中出等土噉等严厉调控措施下，富力更系难以有弯道超车嘅可能。

这两年地产公司纷纷将物业板块拆分上市，富力都打算赶上这趟末班车，不过，富力地产恐享受唔到物业上市嘅红利。2020年4月，富力联席董事长张力同李思廉将富力地产旗下嘅日力物业私有化，实际对价为4.74亿元，日力物业2019年嘅税后净利润5418万元，按此计算，其私有化嘅估值为8.7倍，远低于物业上市公司20-30倍嘅平均估值。

陈果话，富力物业嘅私有化方案一出，资本市场同投资人系好气愤嘅，因为呢个“果子”被富力老板摘走，上市公司嘅其佢股东分享唔到。

酒店同物业短时间内不足为富力提供资金，卖股权同项目资产成为目前富力自救嘅主要方式。剜肉补疮之下，富力难有余力去拿地再发展。

2019年7月，李思廉亲自起草嘅《关于要求地区公司确保完成销售任务嘅通知》提出：2019年下半年暂停拿地工作。财报显示，2020年上半年，富力新增权益可售土地面积为242.8万平方米，同比下降63%。

周丹话，富力而家越嚟越像一家广州本地开发商嘎啦，它有限嘅资金只能嚟重点保证拿取广州嘅旧改项目。这系富力嘅发家之本，都系优势所喺。

2020年6月，富力经过多年努力，终于同保利组成联合体，成为广州海珠赤沙村旧改意向合作企业，该旧改项目拟投资金额88.1亿元。2021年3月8日，富力又成为广州番禺区胜石村旧改项目嘅合作意向企业，该项目总投资额达60亿。

但係，变数都随之而嚟。

2021年3月5日，广州公共资源交易中心发布赤沙村旧改项目嘅招标书，明确提出：项目唔接受联合体申请。

（文中陈果、周丹为化名）