长租公寓没有腰部

编者按：本文嚟自微信公众号“水滴管家”（ID:shuidibang），作者：小水滴，转载经授权发布。

国资国企

2017年秋十九大啱啱开好，央企同地方国企喺公寓市场，到底扮演乜嘢角色尚未清楚，我嘅直觉这应该系国企嘅机遇：政治上正确，经济上投名状。三年后嘅今日已经非常明确：租赁住房逐步成为一项民生供畀，就如米袋子、菜篮子，以市场化为主，但国家要有兜底措施，手中要能掌控一批房源，作为住房市场嘅压舱石同稳定器，噉就系央企同地方国企职责同使命。

近三年，小水滴畀这批客户提供软件、软装、咨询同托管服务，近距离观察其探索过程，从懵懂到迷茫，从观望到躬身入局，从机会型业务到战略型业务，逐步睇到，机会同希望，团队喺打磨，体系喺建立，能力喺提升。央企同租赁热点城市嘅地方国企，注定会系未嚟头部玩家之一。

开发商

啫係，受挫后嘅开发商系，未嚟会怎么走呢？五道红线，牢牢捆住开发商飞奔嘅规模车轮，无办法实现拿地-融资-再拿地嘅循环。监管部门一城一策，死死盯住房价嘅波动，地方无办法坐等房价上蹿，呢啲都将颠覆高负债、高周转模式，唔刹车、唔回头必定万丈深渊。

回头又边入面系岸？长租公寓吗，租赁住房吗，而家仲都唔系。原因众说纷纭，有嘅说开发商唔善精细运营，有嘅说公寓行业利润太薄，有嘅说开发商无意愿占用资金，都无能力沉淀资金。目前，开发商进入集体观望阶段，乜嘢系集体观望状态呢？就系曾经思考过、研究过、甚至亲自干过，但环顾左右，人仰马翻，抬头远望，茫茫原野，人迹罕至，轻轻呼唤：泊寓、冠寓、领寓，三位先行嘅大哥仲好吗？

2018年，小水滴提出：金融创新系长租公寓嘅任督二脉，认为开发商对长租公寓没有热情，最为核心嘅因素系没有等现金流闭环嘅一揽子金融产品，都有投资人叫做盈利模式要闭环。这两年，小水滴坚信，租赁新政嘅顶层设计已经完成，即通过集体土地入市同存量嘅非住转租，增加房源供畀，通过公积金权益性入市，公募REITs试点发行，增加资金供畀，通过租购同权同租赁权保护，改善租住品质，缓解大城市年轻人嘅购房压力，延缓购房时间，分流购房需求。小水滴依然认为公寓嘅头部企业主要嚟自开发商系，都许未嚟三年，呢个群体喺住房租赁领域嘅精彩纷呈，真正带领呢个行业走向主流，走向辉煌。

创业系

命运多舛嘅创业系呢？而家市场已经畀出答案，严重两极分化，要么喺奋力拼杀，争取留喺头部，要么慢慢萎缩，寻求转型，创业系同品牌公寓慢慢淡出视野已系必然。仲会有人喺长租公寓呢个赛道创业，但唔再系一股势力，都唔再自称品牌公寓，第一批品牌公寓披荆斩棘、专业填坑，留下，长长嘅背影，为后嚟者留下零星嘅路标。

今年初，喺GME这只股票上，美国散户战胜华尔街嘅传奇故事，等小水滴重新审视长长嘅公寓嘅尾部市场，即我们常说嘅二房东市场。喺经历频频暴雷后，难免等人对二房东心生疑问，二房东仲有未嚟同希望吗？特别系租赁条例，明确支持专业化、机构化嘅企业。五年前，小水滴将呢个群体分为传统职业房东同白领职业房东，前者指农民工群体为主嘅二房东，后者自然指嚟自白领群体嘅专职二房东，今日嚟睇，喺租赁热点城市，传统职业房东确实喺逐步萎缩，白领职业房东都受到市场打击同政策迫压，佢们嘅未嚟喺边入面？

创新求变！二房东群体：

· 系唔系仲系单一嘅包租模式？

· 系唔系仲喺找装修游击队？

· 系唔系租金仲喺走个人账号？

· 系唔系有公司但无治理？

· 系唔系仲喺赚电费差价？

· 系唔系仲喺享受非退收入？

政策环境喺变，市场玩家喺变，客户需求喺变，职业房东您唔需要随机而变、顺势而为吗！

纵观酒店、办公、便利店、房产中介，呢啲同唔动产相关嘅行业，经过几次迭代，长尾市场一直占比喺70%以上，长租公寓行业都一样，依然有二房东嘅生存发展空间，但核心问题喺于：而家嘅您是否能创新跟上嗰些属于未嚟嘅、迭代后嘅70%群体！

近两年嚟长租公寓一直唔系几平，暴雷事件一个接一个，负面信息像雪花一样铺日盖地。咁样极大嘅降低，租客对公寓房嘅信任度，行业都将面临一次极大嘅考验。

唔主动改变，就只能被动消亡。互联网同物联网技术嘅发展，创造出无限可能。基于现状，水滴管家提出嘅“分润型委托管理”模式，能重塑租客同业主信任，可以将房屋状况、出租情况、资金收支等信息数字化、实时化、可视化，等原本距离较远嘅所有者同供应链端，直接触达房屋、租客同租金情况，灵活改进调整。同时，通过水滴金融嘅空中分账同自定义分润功能，每达成一笔租金交易即实现一次同步分润，增强，各方对现金流嘅掌控，从而建立所有者、经营者、供应链三方嘅信任，为公寓企业重塑信任提供可能性。

喺新嘅商业模式下，职业房东有更充裕嘅现金流，破解，拿房、出房难题，从而将精力放喺规模扩大、服务改进等方面，进一步提高竞争力。喺国家队同头部公寓唔断集结、政策红利普及唔到嘅情况下，对广大职业房东嚟说，分润型托管即系最好嘅变革方向，都可能系唯一嘅变革方向。