最近我去   几个上海售楼处，感受下人生百态

转载：本文嚟自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，转载经授权发布。

从1月21日嘅新政到而家都已经有一个多月嘎啦。 

除咗调控、听到嘅故事同市场各种情绪嘅弥漫，呢一个多月嘅上海楼市，售楼处现场都发生   乜嘢，你可能并不知晓。 

线下案场正喺度发生乜嘢？是疯狂嘅吗，定系理性观望嘅？我用脚走   几家正喺度预约嘅新盘售楼处，用自己嘅视角，记录下   上海楼市目前真实嘅情况。 

只有真实现场，先能讲畀我哋真实嘅市场。 我哋从售楼处发生嘅一切，嗅到上海楼市同以前不一样嘅味道。 

我喺大虹桥，食   意料之中嘅闭门羹。

喺目前成个大虹桥核心区嘅喺售楼盘，本嚟就已经是粥多僧少嘅局面下，积分政策嚟嘎啦，所以成个一手房嘅睇房模式，被完全改变嘎啦。 

原嚟都系先验资再睇房，而家上门先报积分，嗰啲群入面说嘅“积分不到60XXXX盘不接待”嘅情况，是真实存喺嘅。 

嚟睇睇，我喺大虹桥都遭遇   乜嘢。

第一次睇到售楼处被安排喺   11楼，不知道是唔系为   更好嘅避免客户自由嚟访，仲要派   保安驻守喺楼下门口。 

然后保安同我哋讲：“请问有预约吗，没有嘅话我哋这边是不等参观嘅，仲有就是积分您算好嘎啦，没有60分以上可能没机会选到房嘅。” 

好吧，其实原本已经有呢个心理准备嘎啦，但定系住住实实第一次，唔系被验资证明而是被积分门槛，挡喺   售楼处门外。 

喺我哋走之后，出嚟   几组客户又进去   几组客户，睇嚟高积分嘅人定系挺多嘅。 

说实话，同我有一样遭遇嘅购房者唔系少数，仲要睇到群入面吐槽说“ 销售问   一下，知道我积分低于65分后，就等我自己参观参观吧。 ” 

我内心稍微平衡   一下，目前嘅情况是咁样，新盘睇房模式开始变得不一样，以前睇房预约验资，而家仲要验积分。 

好多大热板块嘅盘，没有达到预期积分嘅客户，但系能不等你睇房   或者说售楼人员嘅积极性就没那么高嘎啦。 

因为第啲项目案场嘅销售同我说，而家佢哋每日嘅工作量又增加   一项，噉就是： 盘客户积分 。 

可见而家睇房不剩只要有钱仲得高分，积分喺买房嘅权重，占比都越嚟越大。 

因此，受到嚟自积分嘅鄙视可能会成为睇房常态，售楼处又多   一道筛选精准客户嘅门槛。

嚟到大虹桥辐射利好嘅青浦新城，我感觉到五大新城真嘅开始变得强势   起嚟。

先不说目前嚟客访量同预约量形成   乜嘢样嘅夸张数据，就从置业顾问自身嘅选择出发， 

佢咁说嘅，“以前公司等我嚟卖青浦嘅项目，我是不愿意嘅，因为我嘅客户都系市区嘅呀，我带不嚟嘅呀。” 

“但是而家市场不一样嘎啦，大家嘅预期都不一样嘎啦， 即便是没有老客户，而家青浦嘅自然到访客户仲比较高嘅，所以我都比较有信心。 ” 

五大新城可能会比我哋想象嘅要火，但是因为目前成个盘嘅货量都比较大， 所以没有设置积分门槛。 

都系边个喺五大新城睇房？而家嘅用户画像同之前嘅有乜嘢不一样？ 

从现场认识到嘅情况，五大新城可能比你想象中嘅要火，由外区嚟嘅客户越嚟越多。 

客群主要分成两种：一种是本地客群嘅信心加持，另一种是拿住拆迁款嚟买房嘅外区客户。

比较特殊嘅一点是， 之前睇房嘅客户，新政后基本都二次复睇。

喺售楼处嘅时候，正好有一对夫妻嚟睇房，佢哋已经是第三次嚟到售楼处，主要是为   积分。 

佢哋咁样同我讲：“当初睇青浦，主要定系因为价格，仲有未嚟嘅预期，但是今年过完春节，自己觉得更加紧迫嘎啦，担心自己积分太低进入不   第一梯队，所以几次嚟到售楼处认识下目前情况。” 

“我哋本嚟就睇好青浦，而家确定五大新城之后，对这入面抱有更大嘅期待。” 

有没有觉得而家新房嘅售楼模式都越嚟越烧脑   ？客户不仅要睇房选房，仲要要根据自己嘅积分情况，进行沙盘推演，到底乜嘢样嘅模式可以等自己稳妥地选到房子。 

调控用管控前置嘅方法，将嗰啲此时此刻最需要有能力买房嘅人筛选出嚟，并且排除对于呢啲人买房路上一啲投机行为嘅干扰。 

咁样嘅五大新城楼市即便是热，都是真实需求反应出嚟嘅良性嘅热。 

政策一切都喺从严，而家售楼处对客户贷款资质审查非常严格，尤其是高总价嘅项目更是咁。

其实早喺1月底嘅时候，上海银保监就已经出台过非常严格嘅关于加强个人住房信贷管理工作嘅通知。 

对于未嚟贷款，不管是首付额度，定系资格，系咪转漏洞都有   非常明确嘅规定，而且具体到   时间同要求。 

那么从线下案场情况嚟睇，售楼处非常严格地执行   呢一点， 喺客户贷款资质上卡得非常严格。

尤其是嗰啲总价高，贷款金额更高嘅楼盘，我哋后嚟去到   目前喺新政后上海外环内第一个入市嘅新盘，总价大概喺900万左右，销售对于客户贷款资质同首付比例是非常睇重嘅，甚至比积分仲重。 

如果大家最近喺买房，一定都感受到   上海楼市贷款嘅流动性变慢   好多。 

结合之前出台嘅“楼盘主体结构没有封顶不发放贷款”嚟睇，开发商嘅回款速度势必受到一定影响。 

所以对于咁样高总价嘅项目，客户一定要确保自己嘅征信良好，流水能覆盖，并且首付款来源合规，这不仅是对自己负责，都保证   后续项目嘅现金流。 

并且愿意全款购房，提高首付比例嘅客户都变多嘎啦。 但是如果你是首套刚需，你嘅回款一定是更快嘅，但呢一切本质上都系为   上海嘅楼市更加健康嘅发展。 

售楼处现而家最明显嘅变化除咗贷款资质审查更严，仲有一点：认购金可能会同步提高。 

新政严格控制三种类型贷款进入市场：接力贷、经营贷、再婚贷。不出意外嘅话，今年嘅客户中会出现不少全款买房或者提高首付比例嘅客户。 

部分楼盘明确提出今年将会通过提高认购金嘅操作，而不触发积分摇号同限售政策。

呢一点都是我喺多家楼盘现场真实听到嘅情况，当发现预约客户高于预期嘅时候， 

此时此刻将认购金提高到能够达到最高嘅嗰个数字，既进一步等客户更精准，同时仲都许仲可以达到不触发积分优先摇号嘅效果。 

虽然每次一有利好消息，市场都会显得供不应求。

但是目前定系处喺政策嘅一个调整期，因为摇号+限价嘅，而家上海嘅一手房市场是真实嘅热，尤其是嗰啲原嚟喺二手房市场面临住无房可选嘅客户，直接会跳到新房市场去。 

但是，当需求涌入之后会发现，优质嘅新盘真嘅会持续嘅热，但是等到政策调整期过去后，新盘无需摇号嘅项目应该都唔会少。 

所以，未嚟新盘嘅热度分化将会非常明显，其实呢一点我哋从第一批试点积分摇号嘅三个楼盘，只有建发触发   积分制都是能睇出端倪嘅。 

高积分嘅客户只会盯住优质盘，即便是没有入围，一部分都会参同。 

就喺我哋要走最后一个项目售楼处嘅时候，正好进嚟一个购房者，我找机会   一下，竟然定系一位高积分客户，目前算下嚟69分左右。 

佢讲：“目前睇嘅呢个盘，是外环内本嚟就好热嘅项目，自己年前卖掉   家入面嘅唯一嘅房子，上年摇   一个新盘但没度，比较幸运嘅系今年赶上   积分优先，” 

“呢一次积分优先，像我哋呢种刚卖房嘅系最有优势嘅客群，有一定资金，有比较高嘅分数，大概率会选到自己想要嘅房子，我感觉今年一定可以选到好房嘎啦。”

同时都时刻关注目前二手房市场嘅变化，而家好多房东都处喺观望期，二手市场嘅观望情绪好浓，挂出嚟嘅房源都比上年同期少嘎啦。 

当下楼市，确实是刚需无房户好好嘅上车时间，但都因为自己有   优先权，先更应该要谨慎挑选。 

上海嘅政策已大致明确嘎啦，想要利用信贷高杠杆嚟炒房嘅人，路基本已经堵死嘎啦。想要通过新房嘅快速买卖，投机套现一将嘅，都不太可能嘎啦。 

所以仲想乜嘢呢，大胆嘅去摇新房啊！

这不，当稿子写到这入面嘅时候，网上突然就爆出上海市房地产交易中心“网上房地产”发布最新公告， 

公告显示：本市将会有33个楼盘集中上市，总建面约106万方，共计10006套房源。 

我哋睇到备案价都没有上涨，定系限制得比较合理嘅，未嚟一手房市场嘅价格就是咁样被严格限制。 

这都是上海首次以集中批量供应方式推出房源。 

一次性万套以上嘅房源集中供应，当新房嘅楼盘倾涌而出，而家密集供应且进行公开公示，有助于形成房源供应充足嘅市场印象，都缓解   二手市场嘅压力。 

目前进入一手房市场嘅客户，一部分是真实需求，都有嘅战略转移，但不论点样，从呢一个月睇嚟，今年上海新房市场嘅热度分化同一二手之间博弈才刚啱开始。 

以上为正文，嚟自乔不丝