6环外嘅新盘，边啲是坑边啲值得入手？

一直以嚟，买房都系大多数北漂人中最难嘅一件事。

2010年到2017年，北京嘅房价一直呈阶梯状上升，虽然经过一系列调控政策后，北京房价达到平稳嘅状态，但是等好多人仍然望尘莫及。

从近五年北京新房均价嚟睇，2016年，北京新房均价在30924元每平米，到2020年，北京新房均价在45734元每平米，五年时间涨幅在47.89%，每平米涨|一万多。而家阵时北京嘅房价（2021年2月）北京二手房均价在58069元每平米。

事实上，呢个二手房数据更贴近家阵时大多购房人意识入面嘅北京房价。作为一个普通嘅打工人，刚需族能承受嘅房价为几多？

在北京，好多刚需购房者能承受嘅房价总价是300万左右，首付在100万左右。

呢个首付，如果买五环内嘅新房已经成为“奢饰品”，更多只能选择在六环外。

小栖在居入面新房网站搜索6环外嘅总价在400万以下嘅新盘，共搜索到48个房源，主要分布在房山、大兴、顺义以及通州（除去怀柔、延庆、门头沟、延庆），虽然是位置偏远，但总有一啲低价房源可以选择。

截图嚟自贝壳找房

房山：中骏•云景台、北京恒大御峰、金樾同著、旭辉城、世界名园、日恒京西悦府、中国铁建·山语澜廷同、首开熙悦观湖、金地大湖风华、熙湖悦著；

大兴：融创公园壹号、住总兴创·如遇、住总如院、路劲・御合院、航城壹号、北京城建宽院国誉府、同悦春风、中海云筑；

顺义：金茂北京国际社区、恒大上同府、国誉府、橡树珑湾、顺鑫颐同日璟；

通州：K2十入面春风、泰晤士印象、寰球CLUB国际青年社区；

但呢啲房源各有各嘅特点，如果作为刚需，有嘅比较适合一部分刚需嘅选择，有嘅需要放弃选择。

①首先摒弃嘅系青龙湖板块嘅房子，比如中国铁建·山语澜廷、金地大湖风华、丰台翡翠西湖、首开熙悦观湖。因为位置偏远，青龙湖周边嘅环境作为旅游度假养老确实唔错，但是如果作为第一居所，交通、教育、商业、医疗配套都系问题。

②临近高速公路，或者交通方便到自己嘅工作区域可以选择，比如在望京工作，好多人选择金茂北京国际社区，这都是上年嘅网红盘。总价150万起，品牌+精装科技，或者不少年轻人嘅青睐；如果大兴机场附近工作，大兴片区嘅房源都比较适合；而房山嘅房源最近距离重点工作区就是丰台科技园。

③产品设计适合一部分人嘅需求，比如一啲项目精装或者带智能家居，比如融创公园壹号、金茂北京国际社区、中骏•云景台，虽然远在6环外，甚至没有便利嘅交通，但好多项目定系获得购房者嘅青睐。

④具有发展潜力嘅板块，多家大房企嘅入住以及政策嘅展开会为一啲区域加码，有嘅区域发展只是时间问题。在未嚟，房价从2万多翻到3万多4万多都唔系不可能。相比较二手房，城郊嘅新房会更更高嘅潜力，当然，刚需定系以居住为首要目嘅。

在北京六环外购房，通常有三类人群，一是不在乎位置，急需上车嘅刚需客；二是项目本地及周边嘅居民；三是临近工作区预算有限嘅客群。

整体嚟睇，交通是个硬伤，北京六环外嘅项目好少有临近地铁嘅。如果能够克服通勤上嘅困难，首付70-80万在房山、大兴、通州、顺义呢啲区域有好多选择嘅机会。

在北京，都有单价在2万＋嘅房源，首付50-60万或者60-70万，这几乎是北京买房嘅最低首付嘎啦。

上年，单价2万多嘅房源最火嘅为中骏·云景台，价格喜人、户型合理、精装交付。项目位于房山区良乡，据悉开盘当日卖|15亿！单价2.8万元起，建面75-89㎡嘅小户型，总价200多万就能在北京上车。

但除咗中骏·云景台，小栖发现6环外单价“2”字头嘅普通住宅仲有6个楼盘。

分别位于房山嘅北京恒大御峰（均价26,500元/m²起）、旭辉城（均价29,000元/m²起）、世界名园（均价21,000元/m²起）；

通州嘅K2十入面春风（均价25,000元/m²起）；

大兴嘅住总兴创·如遇（均价29,000元/m²起）、路劲・御合院（均价29,300元/m²起）；

这这几个楼盘度，北京恒大御峰位于良乡板块嘅良常路同西大街交口西南侧，附近临近嘅项目有金越合著同旭辉城，都系第一批限竞房。旭辉城房价一降再降，已经卖|三年，不过目前已经交房，更方便实地考察。

K2十入面春风项目已经接近廊坊，作为通州嘅项目实行双限购政策。

住总兴创·如遇同路劲・御合院都位于大兴采育镇，房价相差不大，项目之间嘅距离都都在几百米之内，周边有公交车站点可直接到达亦庄经济技术开发区，适合采育本地人同在亦庄工作嘅客群。

除咗六环外嘅房源，首付100万在五环内都可以买到地铁新盘。通常五环内刚需房有部分小户型房源，但可以选择嘅余地不多，每栋房源嘅小户型几乎开盘必秒，除非户型位置非常差，而小户型单价都高于项目均价。

呢啲房源主要集中在呢啲区域：

房山：如果在房山买房，在首付实在不够嘅情况下，实在没必要买在6环外。房山长阳板块早已发展成熟，其二手房均价在4万元左右每平米，附近都有单价在4万元左右嘅新盘，比如中央华发公园，都是最近嘅热卖项目。

大兴瀛海：瀛海站是地铁8号线南段首发站，主要集中中海嘅楼盘，品质同口碑都唔错，但家阵时在售房源已不多。虽然房价在5万多一平，但都有总价300万一室一厅嘅50平米左右小户型。

昌平同丰台：相对房山同大兴，这两个区域低价房源比较少，因为该区域整体房源每平米在5万或者6万以上，地理位置更优越一啲，比如丰台郭公庄嘅房源，仅有部分小户型首付在100多万。

另外，六环外仲有一个项目为地铁盘，但高于第啲六环外嘅价格，是海淀上车项目：京投发展岚山。项目位于海淀西北六环外，北清路地铁16号线北安河站，均价55188元/平方米，更适合在中关村科学城工作嘅购房者。

好多人嘅买房心理就是“买涨不买跌”，根据国家统计局公布嘅商品住宅销售价格变动显示，1月份北京新建商品住宅销售价格上涨0.5%，二手房价格上涨0.9%。可见家阵时北京楼市正喺度一个回暖嘅状态。

刚需一族哋都开始将买房日程提前，六环外嘅房源而家面临嘅问题是距离城区太远，生活上会有各种不便利条件。如果想要方便自住，城区都有90年代前建造嘅、没有电梯嘅老破小房源，首付在100万以内。

但买房无论买二手房定系新房，最需要考虑嘅系自己嘅需求是乜嘢，这时候要排列一下自己需求优先级——区域、交通、户型……买房仲须结合自己嘅需求嚟综合考虑。