TOP50房企架构频繁“郁手术”，行业进入精益化管理时代

转载：本文嚟自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，转载经授权发布。

房地产经历‌高速增长嘅年代，随住杠杆、金融同人口三大 红利消失，宏观政策层面不断收紧，行业已步入无增长时代，这意味住行业由 粗放扩张走向效率，由杠杆驱动转为能力驱动，并由资源驱动过渡到管理驱动。 

面对行业发展新逻辑，头部房企在人力资本、组织架构方面“郁手术”，以适应新嘅经济环境同行业变化，匹配 新 嘅企业战略，实现提质增效。 据CRIC不完全统计，2020年以嚟，头部房企在人力资本方面持续加码，50强房企中有半数左右嘅房企进行‌组织架构嘅调整。2021年前2个月，已有包括世茂集团、新城控股、时代中国等十余家千亿级房企进行‌组织架构调整，就连万科都有变化，比如推出OKR管理法，本质都是从管理嘅角度入手，提升企业组织管理效能。 

频繁且集中嘅组织架构调整，意味住精益化管理，将成为新阶段下房企提质增效嘅重要一环，同时都是企业规模再上台阶嘅“长效机制”。 

半数50强房企调整组织架构

从2020年至2021年1月份，50强房企中有27家在组织架构上进行‌调整同优化。其度，前10强房企动作最为积极，有6家房企在2020年进行架构上变动。其中TOP3房企碧桂园、恒大、万科都有所调整。

相较而言，调整比例最高嘅系31-50强房企，这部分企业在市场资源集中度持续走高嘅情况下，拥有嘅市场份额正喺度持续降低，不得不通过内部调整嚟“破局”。

相对而言，11-20强、21-30强梯队房企调整比例较低。主要原因是此类房企有住强烈嘅业绩扩张需求，规模扩张同提高市占率是重心。

从调整内容嚟睇，集中在总部同区域以及新业务模式嘅设立，强调效率提升。多数房企将总部定位为“战略将握者”，打造总部生态系统嘅同时强调做精，相近职能部门进行合并，形成管控精、业务精嘅模式。并通过区域整合兼并，实现资源合理分配。此外，依据战略调整，设立新区域、新业务，以匹配未嚟嘅发展方向。

图：2020年至2021年1月各梯队房企调整组织架构嘅情况

数据来源：CRIC整理

进一步推进扁平化高效率管理

2020年以嚟大部分进行组织架构调整嘅房企，均以“精总部、强一线、优项目”作为主要嘅调整方向，意在进一步放权至一线，总部职能被定义成“做平台、做支持、做创新、做整合、做标准”。

以万科为例，早在2018年，万科便启动以“收敛聚焦”为主嘅组织调整，深圳总部员工数量仅150人左右，对比销售规模，其总部极度“精简”。2020年万科持续在总部上进行调整，生产类职能部门成立“研究同开发专业公会”并搬至上海，总部则更加明确后台事务定位。咁一嚟，万科总部人数进一步精简至120人左右，且从职能上嚟睇，更加嘅“去地产化”，管理效率持续提高。

图：万科2020年总部调整情况

数据来源：CRIC整理

此外，金科、荣盛、建业等均在2020年进一步调整总部嘅组织架构，缩短管理层级、推行扁平化运营，以提升管理效率。

表：部分2020年对总部进行组织架构调整嘅50强房企

数据来源：CRIC整理

区域整合同兼并实现放权提升

在区域深耕嘅战略指导下，多家房企将现有区域进行‌一定程度聚合，主要表现为多个弱势区域合并、或强势区域兼并弱势区域，整体嚟睇有助于企业实现资源嘅整合。

根据CRIC人力资本研究统计，销售TOP50房企中有10家企业在2020年进行‌区域嘅整合，包括绿地、绿城同世茂等TOP10房企。绿地香港成立湾区投资管理公司，将广东事业部合并；绿城则将武汉公司并入上海公司，且海外公司都同上海公司合署办公；世茂在2020年收购福晟后，于2021年初就对区域进行‌大幅调整。

表：2020年部分50强房企区域调整情况

数据来源：CRIC整理

世茂集团、雅居乐、蓝光发展区域层面嘅公司数量均减少‌2个，更便于资源聚合、持续聚焦重点城市，同时精简人员，尤其系中间管理层员工数量得以优化，提升企业人均效能。

图：世茂集团、雅居乐、蓝光发展2020年区域公司数量变化

数据来源：CRIC整理

区域裂变加大重点区域布局力度

2020年，仍有部分房企在区域结构上进行‌裂变或增设，进一步提高深耕区域嘅市场占有份额。

其度，三个企业嘅区域组织架构变化值得注意。万达同碧桂园在2020年均经历‌“先收缩，后裂变”嘅调整方式，先通过压缩区域嘅组织架构，增强‌放权程度、人员精简后，再根据业务扩张嘅需要，再次进行裂变。

新城则持续精简调整住宅开发事业部，从“10个区域公司+15个城市公司”咁样较分散嘅管理结构，逐步整合为14个大区，而商业开发事业部则在持续裂变度，从3大区裂变为4大区。不同业务板块进行不同方向嘅调整，体现出新城对商业版图嘅重视程度有所提升，进一步稳固“双轮驱动”嘅另一只车轮。

表：部分2020年区域发生裂变/新增嘅50强房企

数据来源：CRIC整理

商业、金融成新业务热点

房地产行业规模见顶，房企纷纷进入房地产上下游赛道，寻找增长第二曲线。包括城市更新、代建、文旅、康养等细分领域，50强房企度，都有部分房企在2020年进行‌业务板块嘅调整。

表：部分50强房企新增业务条线

数据来源：CRIC整理

以雅居乐为例，上年雅居乐新增城市更新集团，一方面拓宽‌企业嘅经营范围，另一方面更系对企业新增拿地嘅有力辅助，尤其在广州、深圳咁样城市核心地块较少，旧改是企业获取核心地块嘅重要方式。

值得一提嘅系，喺以上房企积极增设业务线条嘅同时，绿城将小镇集团、杨柳郡集团、资产集团等二级集团被撤并为事业部，结合上文提到嘅中南文旅事业部被撤销嘅举动，但系以睇出小镇、文旅呢啲几年前曾经引发房企“争相涌入”嘅领域目前受到嘅重视程度正喺度下滑。

将2020年房企新增嘅业务线条同撤并嘅业务线条进行对比，但系以睇出商业、金融、轻资产甚至汽车、体育等“去房地产化”、“金融化”嘅产业受欢迎程度持续提升，而文旅、小镇等前期投入大、开发周期长、市场前景不够稳定嘅细分领域热度在衰减。

整体嚟睇，2020年是房企大幅调整组织架构、开始追求精益化管理嘅一年，2021年，咁样嘅调整趋势仲将持续延续。

组织架构调整嘅最大重心放喺区域嘅整合或裂变上，依据企业发展战略嘅需求，既有整合、都有裂变或新增，但在行业见顶、调控持续收缩嘅大背景下，预计接下嚟区域层面资源整合、兼并更加常见。未嚟，房企将持续在组织、人才管理等方面求变，喺业务线条方面嘅调整上，“去房地产化”、“金融化”成为主流。