• 简中
    • 繁中
  • 注册
  • 查看作者
  • 深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    转载:本文嚟自微信公众号“RET睿意德”(ID:retweixin),作者:这入面是,转载经授权发布。

    一位资深商业朋友问到,同香港咁之近,深圳仲可以做继续做高端商业吗;一位在深圳前海开发嘅朋友一直顾虑佢哋商业项目开业时间而几次延后,要知道,前海住宅价格引领全市,房价在10万/平米以上。深圳商业向上走、向外走点解仲会困扰那么多同仁,深圳未嚟商业未嚟该点样走?

    2020年8月26日是深圳特区成立40周年,2018年深圳首次超越香港成为大湾区经济之首,未嚟将从跟随者走向引领者。1979年1月,蛇口成为中国第一个出口加工区。1980年深圳GDP只有2.70亿元,之后深圳经济发生翻日地覆变化。40年嚟,小渔村一跃成为世界级城市,深圳经济成就举世瞩目:

     2020年深圳GDP为27,670亿元,经济规模跃居全国第三

    – 人均GDP近20万元全国城市排名第一

    – 出口总额16,708亿元,连续28年居内地第一

    – 2020年经济密度23亿元/平方公入面,居国内之首

     研发比例为4.2%,创新位居全球前列

     2020年深圳上市公司数量首次超过‌上海

    – 全球约有70%嘅消费级无人机产自深圳

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    经济发展伴生城市商业发展

    随住经济高速增长,深圳常住人口规模增加到1,343万人,商业及商业地产得到迅速发展,各类消费形态层出不穷,成为全国商业先锋。

    深圳商业原点:古代深圳嘅根,喺南头老城;近代深圳嘅根在“深圳墟”即东门老街,罗湖东门商圈是深圳商业最活跃嘅区域;改造后嘅东门步行街于1999年10月1日启用,占地面积17.6万平方米,而家成为年轻人最爱去嘅街市,平均日人流量多达30多万人次。

    外资零售商业开放窗口:1990年内地第一家麦当劳餐厅在深圳东门开业;1992年国内第一间中外合资连锁超级市场–华润超市爱华店开业;1996年沃尔玛在深圳开设在中国嘅第一家购物广场同山姆会员店,多年一直是中国单店销售最高嘅超级市场,2020年销售近35亿元,坪效位居深圳商业单店之首。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    本土零售连锁企业先锋:1985年“深圳最老商场之一嘅深南日虹在中航工贸大厦内开业;1994年全国首家仓储式平价超市万佳百货正式开业,2001年华润超市收购万佳百货,组建华润万佳超级市场有限公司;1996年深圳第一个单体营业面积达1万平米岁宝百货红岭店开业;2000年深圳零售军团超市人人乐、新一佳首次在深圳外拓店;2002年日虹百货都从深圳向外发展,喺江西、厦门等区域扩张。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    主题商业地产尝鲜者:创新是商业活力嘅灵魂,深圳开发商在创新方面起步较早。1989年华侨城同香港中旅合资开发嘅中国第一个主题公园锦绣中华开园(国内最丰富嘅实景微缩景区);2004 年 12 月开业嘅华润万象城,规模近18.8万平方米,成为深圳最高水平嘅购物中心,其销售业绩一直高居深圳首位。欢乐海岸于2012年开业,开创深圳融生态旅游、文化创意、滨海休闲、时尚娱乐、主题商业于一体嘅文旅复合商业形态;2018年开业嘅深业上城,国内首家将酒店+餐厅+旗舰店三合一门店MUJI Hotel,成为业界亮点。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    一路西进嘅商圈:深圳商圈界限相对较弱,除东门、华强北商圈较明显外,第啲商圈仲喺度成形中。东门老街是深圳历史最为悠耐商圈,近期区域内华润湖贝大型城市再生项目启动,将重塑市级商业核心地位;中国电子第一街–华强北是深圳传统商业圈,以电子闻名,近年调整业态形成多元消费商区。第啲南山商圈、人民南商圈、福田中心商圈、华侨城商圈氛围仲喺度成长中;福田中心CBD形成以商务服务为主商圈;宝安商圈、龙岗商圈作为新兴商圈带到深圳向多中心发展。南山后海商圈是深圳西部嘅商业中心,云集‌海雅百货、茂业百货、南山书城、海岸城、保利文化广场、深圳湾万象城等项目,此区域发展带动深圳商业一路向西。前海自贸区成立,以欢乐港湾、万象前海、卓越前海壹号为代表将深圳商圈继续往西挺进。

    引领全国嘅创新零售品牌:40年嚟,深圳消费类创新品牌成长不少,包括国内手机高档旗舰华为Mate手机、网红级茶饮第一品牌喜茶HEYTEA、无人机第一品牌大疆以及网红咖啡Seesaw等一大批购物中心追捧热门品牌。喺服装设计方面,深圳女装在国内市场极为出色,ELLASSAY歌力思、Marisfrolg玛丝菲尔等品牌成为国内女装风向标。2014年北京APEC会议上,新中装由嚟自深圳著名设计师梁子同罗峥设计。儿童游乐品牌Meland因其出色体验设计,成为好多购物中心儿童业态首选。

    作为以时间效率著称嘅年轻城市,深圳吸引‌大量年轻有才人士,佢哋大多就业在著名科技企业如腾讯、华大、华为、迈瑞等,收入往往不菲。但係高收入不等于高消费,熟悉一位腾讯高管朋友,几乎每日恨不得晚上11点才下班,虽有消费实力,常常迫不出时间消费同消遣;而不断攀高嘅深圳房价,又等年轻人对在这座城市嘅消费既憧憬又顾虑。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    滞后于经济发展嘅商业

    过去40年深圳经济不断创造奇迹,商业地产方面创新都有好多亮点,但在市场规模同产品力发展方面,深圳同第啲一线城市如北京、上海及广州相比,仍存在不少差距,主要体现如下。

    零售市场规模不足:市场规模是投资者关注城市未嚟商业机会嘅首要指标。深圳2020年社消总额为8,664亿元,低于北京、上海万亿元规模。商业项目中深圳万象城虽以90多亿销售额在全国排名前茅,但第二梯队商业项目嘅销售业绩仍不够突出。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    商业地产开发国际化程度不高:作为中国最发达外贸型城市,深圳经济对外合作相当频繁。商业地产开发却相对保守,大部分被本地企业所垄断。外资背景开发项目数量不及北上广嘅一半,喺产品创新以及内容丰富性方面,深圳同北京上海甚至广州都存在明显距离。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    奢侈品开店数规模小:奢侈品牌开店数量是洞察一个城市商业繁荣同国际化嘅重要风向标。深圳作为高收入城市,喺高端消费方面同城市经济地位相差甚远,一啲国际一线品牌开店数量明显低于同类型城市。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    高端商业项目数量少:国内购物中心销售排名靠前嘅基本都以奢侈品为主嘅商业项目,深圳都不例外,高端购物中心只有华润嘅罗湖万象城及深圳湾万象城、金光华广场三个项目;同北京、上海高端商业项目在8-10家密集程度相比仍有相当差距。一方面同香港较近,相当部分外流,另一方面深圳外贸经济强,同体现职业化消费嘅第三产业相对较弱都有密切关系。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    轨道入面程制约商业外部拓展性:由于城市规模越嚟越大,居民无论找工作定系消费对轨道倚重越嚟越大。轨道在城市商业中扮演住重要嘅动脉作用,轨道延展亦为商业地产发展提供巨大拓展机会。深圳轨道总入面程394公入面,约为北京、上海一半,未嚟仲有巨大发展空间。深圳地形为长条型城市,未嚟在纵深方面同东莞或惠州紧密联系。相当一部分深圳上班族将外溢到周边,未嚟轨道联络嘅便利性,将决定深圳商业辐射力及消费潜力。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    缺少城市标签嘅商业步行街:城市商业中心,步行街扮演重要角色。同样步行街嘅地标项目、国际旗舰店亦会成为城市影响力嘅重要内容。深圳最出名嘅东门老街,大部分仍以批发、中低端时尚为主,好难成为外地人或高收入人群嘅消费场所。北京五府井大街、上海南京路步行街,都已成为当地热门旅游观光目嘅,仅上海南京西路,未嚟人流达1.2亿人次/年。

    首店品牌入驻数量偏少: 国际品牌进入中国试水城市优化选择上海、北京,然后再进入广州、深圳。2019年北京、上海首店分别以540家、756家领跑全国,深圳明显落后,城市商业地产市场嘅产品创新及竞争力不足,国际化运营者背景好少。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    深圳城市商业发展滞后原因

    深圳商业发展整体滞后于其经济速度,既有市场竞争不充分原因,都同政府早期以产业发展嘅城市定位有密切有关。就宏观而言,限制深圳商业发展升级有以下原因。

    土地天然局限制约商业用地扩张:深圳全域面积为1,997平方公入面,仅为北京土地面积嘅1/8。由于深圳早期以产业经济为主,大部分土地集中工业供应。喺土地局限情况下,商业用地向新区扩张空间都明显受迫压。就算深圳单平米土地产出在一线城市已到达最高,但商业用地效率得不到有效发挥。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    作为工业经济主导城市,深圳住宅供应一直不足。2018年深圳土地住宅供应比例仅为10.7%,2019住宅供应比例有所上升,都仅为20.9%。2020年北京同上海土地供应中住宅比例27%、29%,均远远超过深圳。同样哋,深圳工业用地从2018年嘅60%上升到而家嘅64%。未嚟深圳将将主要商业重点放喺存量或旧城改造方向,深圳已经意识到住宅土地平衡意义,未嚟在新推出片区改造度,住宅开发比例亦将从15-18%提升到30%以上,从而为人口属地化创造基础条件。

    三产比例偏低影响商业发展空间:第三产业体现城市经济商贸嘅活跃度,都是城市活力重要经济指标。过去40年深圳通过嚟料加工、外贸以及制造业快速发展成新兴城市,三产占比仅为62%,远远低于北京、上海及广州嘅83%、72%、73%,三产占比偏低影响深圳消费市场潜力。中国国家战略将外循环调整为双循环,其重点激活国内消费嘅内循环。同样未嚟40年,深圳应通过加大第三产业力度,摆脱过去40年依赖第二产业发展嘅局面,以实现未嚟可持续发展。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    高房价压缩外嚟人口消费意愿:深圳平均每年新增人口在40-50万人,多年位居全国城市净流入之首。大量人口增量为深圳源源不断输入人口红利,另一方面人口暴增为居住带嚟更多压力。由于土地供应不足,导致新房供应偏少,深圳每年平均供应仅4万套,刺激二手房每年以平均8万套成交。就算咁,深圳二手房成交都远远小于北京每年近16万套以上数量。喺新房价格政策控制下,二手房价格远高于新房。巨大房价压力,导致深圳住宅租赁市场价格快速上升。作为年轻城市,年轻人在居住压力增加下都影响佢哋商业消费。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    深圳维系40年嘅高增长模式,其中投资同外贸起‌重要角色,随住国际贸易战所带嚟全球化挑战,而疫情又畀生产链嘅战略安全带嚟新课题。以双循环为新嘅国家战略将更加重视内需循环所带嚟新一轮经济增长模式。深圳后40年嘅经济增长迫切需要加大第三产业比重,以创新经济及消费去实现更持续嘅城市繁荣。

    深圳商业迎嚟新契机,产业之城迈向消费之都

    未嚟40年,深圳要改变传统过于依赖产业经济模式,需等更多高收入者有时间花费、有场所消费。等年轻人敢于花钱、放心花钱,等更多外地人钟意嚟深圳,钟意消费在深圳,使深圳不仅是经济强市而且是一个国际消费之都。做到真正有国际影响力嘅消费之都,深圳未嚟40年跨越发展有以下优势。

    大湾区政策激活深圳商业大市场:2018年深圳GDP首次超越香港,深圳40年奇迹源于粤港互动同交流,深圳商业未嚟40年发展仍依托粤港澳大湾区 。2019年2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》国家战略正式发布,粤港澳大湾区人口达约6,956.93万,GDP生产总值突破10多万亿元,经济总量占全国12.17%。深圳由于土地资源稀缺,未嚟城市经济要充分发挥创新,尤其商业创新优势,从而影响湾区消费大市场。

    第三代深圳年轻人支撑商业繁荣:80、90年代深圳人为城市早期经济发展立下汗马功劳,佢哋是打拼一代,赚钱脱贫是呢一代人梦想。2015-2019年常住人口年均增量53.2万,深圳平均年龄仅32.5岁,65岁及以上人口占比仅2.9%,远低于全国、北京、上海嘅10.5%、10.7%、12.8%。00后及新生代深圳人,钟意这入面创新环境同生活方式,佢哋梦想是工作同生活。这将充实未嚟深圳商业潜力。而2025年深圳计划住宅供地占比将提高到25%甚至30%,从而为抑制高房价减少年轻住户压力预留更多消费空间。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    轨道互通扩大商业辐射半径​:未嚟经济扩大周边城镇影响力,更应在商业消费提升影响力。除而家建立‌广深、港深城际高速外,深圳同珠海、东莞、中山、惠州嘅城市际高速亦将建立,城际轨道互通使周边城市间人哋不仅是工作关系,更应是人哋消费同生活圈嘅连接动力。

    创新基因驱动消费时尚:创新能力一直驱动深圳城市高速发展,过去诞生‌一大批创新企业如华大基因、腾讯、华为等。因其创新环境,深圳都吸引更多创新基因企业到嚟,如阿里、今日头条、京东等均在深圳设立区域总部。随住数码及5G新技术到嚟,深圳将涌现一批国内引领时尚潮流嘅创新产品,如以比亚迪为代表嘅新能源汽车、以华为代表嘅5G物联网终端、以大疆为代表嘅无人机,呢啲新型消费将继续引领深圳成为国际前沿嘅消费新潮。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    高素质人才驱动消费升级:2017年深圳人才公园投入使用,入面面有一句话等好多外地人感动,即“嚟‌都系深圳人”。正因咁,深圳每年吸引国内大量高素质人才。2013年北大、清华本科生留京率分别71.79%、30.7%。到2019年北京大学(校本部)留京仅剩16.07%,清华大学为18.20%。相比而言,深圳吸纳在京大学生却在逐年增加。

    2017年11月1日深圳迎嚟‌首个人才日,这都是全国第一个由城市设立嘅人才日。对年轻高素质人吸引,意味住未嚟深圳消费升级将面临一个历史契机,这对深圳商业提升产生巨大驱动。

    巨大办公市场诞生商务消费:早期深圳依靠大量工业用地建设国内最大规模嘅办公市场,加上政府在引导企业不断推出各种优惠措施吸引各类企业进入。使得在深圳高科技企业办公成本在一啲城市相对最低。前海作为深圳最新金融自贸区,为入驻科技金融类企业推出第一年优惠50%租金减免、第二年减免40%、第三年减免30%,咁样幅度不仅在深圳,喺国内好多新区支持力度都是不多嘅,无论对创业定系总部入驻极具吸引。

    毗邻香港是深圳得日优势,深圳同香港跨境途径是世界上最高效嘅。喺香港工作高管往嚟深圳好方便,喺深圳都可以够便捷地获得香港服务,不到1个钟头就能从深圳赶到香港机场飞往全球各地。便捷换乘,使得深圳不仅吸引大量全国商务人士,都为佢哋停留深圳消费提供巨大嘅市场空间。国际上,商务发达嘅城市如东京、纽约、迪拜,其商业消费亦非常繁荣。

    国际化金融市场为商业资本带嚟更多机会:深圳有得日独厚嘅二级证券交易市场,吸引好多投行、VC等企业,佢哋关注有更多创新企业,通过不断资本流入,快速促使成长。本土嘅喜茶、KKV等商业企业,因资本推动不断拓展新址,成为好多购物中心时尚风标。另外,国际资本都睇好深圳商业地产,加大并购力度,如领展65亿元收购怡景中心城。无论是品牌定系商业地产,金融资本介入,加速商业地产流动,都激活深圳商业退出机制,从供畀侧活化商业市场。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    三大措施,提升城市商业竞争力

    未嚟40年,通过以商业驱动城市繁荣同发展,从而加速深圳第三产业推动经济朝更高阶段。这需要创造更多高效路径引领深圳商业跨越发展,以下建议措施去提升深圳商业城市竞争力:

    1.开放商业新资本加速流动

    国际消费之都需要拥抱更多外部商业资本。大量外部商业资本不仅带嚟投资,更多是带嚟先进商业管理理念,丰富顾客消费环境。未嚟深圳将吸引如K11、洛克菲勒、新鸿基等知名企业将佢哋产品、品牌及服务方面同国际商业接轨,从而将深圳商业消费者留存本地。

    2.土地存量驱动城市商业重塑

    过去40年,深圳城市发展更加聚焦产业经济,对于商圈发展以及商业网点规划整体欠缺,商业多中心自然发展使得商业整体不聚焦及产品粗放,导致商业聚合能力差,好多优秀品牌首店放弃深圳选择北京、上海。喺深圳新增土地供应不足情况下,存量或城中村改造将使深圳有机会弥补过往深圳商业短板:如建立有影响力步行街商区、有国际品牌影响力嘅商务消费区、休闲同娱乐消费区、辐射大湾区或国内外嘅时尚消费中心。呢啲消费中心嘅建立,通常需要整体规划同规模效应,只有在二次城市改造中去重塑,我哋都睇嚟深圳在罗湖湖贝城市更新项目、超级总部基地以及前海妈湾片区已经有面向未嚟嘅思考颠覆深圳商业格局。

    3.数字化5.0产品引领消费新时代

    深圳要在一线城市商业脱颖而出,离不开自有创新基因。因创新而生嘅深圳,未嚟要加大下一代数字化产品优势,更多吸引国内外领先数字产品旗舰优先落户深圳,比如华为宇宙旗舰店落户华润万象日地,未嚟政府要争取引导大疆、OPPO、VIVO、OnePlus、APPLE更多数字化概念店进入深圳,使深圳成为中国数字化消费嘅时尚城市。

    4.增加高端商业项目投入

    高端意味时尚引领,纵观国内外消费城市,均将高端商业作为城市时尚名片,如伦敦嘅Harrods、迪拜嘅Dubai Mall、新加坡嘅ION Orchard等。一个国际消费之都都不仅只有一个高端商业项目支撑,而是多个高端商业项目共同形成消费合力。未嚟深圳要在国际消费占有一席之地,1-2家高端项目是不够嘅,未嚟仲系要要更多高端商业项目引入共同建设深圳时尚地标。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    5.原创品牌崛起同扶持

    没有本土时尚品牌无办法持续国际时尚地位,法国、意大利及伦敦之所以成为世界时尚之都,最重要原因是佢哋品牌影响全世界,东京成为后起之秀,都是诞生世界级时尚品牌如Comme des Garcons、Yohji Yamamoto、Kenzo等。经过40年发展,深圳占据国内女装主导地位,如玛丝菲尔、影儿、歌力思等头部企业,未嚟深圳应继续加大深圳本土零售品牌扶持,如love&love、DR、Purecotton、EIN使之成为国际影响世界品牌。

    除咗零售品牌,第啲深圳原产地业态品牌创新都应加大扶持,餐饮行业奈雪嘅茶、陈鹏鹏、撒椒、美奈小馆、木屋烧烤、GAGA、tea’stone、Seesaw等、儿童品牌如Meland等受到风险投资追捧,从政府角度都应创造更好营商环境,使之成为深圳乃至全国消费时尚新标签,并唔断壮大市场份额。

    6.丰富文化旅游消费概念

    国际消费之都向嚟都系同历史文化息息相关,深圳过去注重建设新文化,对历史同人文关注不够。深圳建设特区仅40年,年轻城市等好多外地认为缺乏文化底蕴。深圳都有自己嘅人文资源,如南头古镇、500年湖贝古村、大鹏所城、新工业时代华侨城创意园,呢啲文化设施需要重新塑造同再设计,使之成为时尚之城嘅文化溯源。

    7.规划夜消费拉动夜间经济

    夜经济主要是在18:00至次日6:00时段消费,夜间消费是城市活力最重要指标之一。中国夜间经济发展规模呈现爆发式增长,2020年突破30万亿元。深圳在夜间消费有得日优势,宜人气候、山海相拥嘅自然环境,平均年龄仅32岁嘅四面八方打拼年轻人,佢哋是深圳夜经济主力军。喺睿意德发布夜经济统计度,深圳已形成六个主要夜生活聚焦区(如下图),包括以酒吧、电影院、KTV、健身、夜宵、网吧、演艺、便利店等主要夜间消费内容。全国电影平均散场时间凌晨00:13分,而深圳是01:17分;城市夜间21点-凌晨2点嘅外卖订单占比,深圳都以13%名列“夜宵之城”榜首 。深圳未嚟40年应继续强化夜间消费业态,等夜间经济成为驱动未嚟城市发展新势力。

    深圳商业未嚟40年,从产业之城迈向消费之都

    8.设计能力创造深圳消费体验魅力

    消费经济提升不仅在贩卖产品,都包括产品及体验设计中。出色体验同设计能力息息相关,2008年联合国教科文组织授予深圳“设计之都”称号,这是中国第一个获此殊荣嘅城市。深圳诞生一大批设计能力好强嘅设计团队,如商业建筑CCDI、室内设计J&A、数字艺术嘅视觉丝路、工业品设计加利弗、服装设计师梁子等。同样哋,一大批国际设计团队都纷纷加入深圳商业项目设计团队,如MVRDV、AS+GG、OMA、BIG等一大批极具个性嘅设计团队,为消费者体验提供大胆创意嘅商业作品。

    结论    

    过往10年投资、出口、消费三驾马车度,消费对经济增长贡献30-40%,喺双循环下,消费未嚟占比将上升到60%以上。深圳由小小渔村变成全球城市,以出口为目标嘅制造发挥‌历史关键作用。深圳市2035年远景目标,要建成具有全球影响力嘅创新创业创意之都,经济总量、人均地区生产总值在2020年基础上翻一番。摩根士丹利于报告话,到2030年,中国嘅消费格局将发生巨大变革——服务类消费为GDP创造嘅价值将超过商品类消费创造嘅价值。未嚟40年,以消费为主导将从根本上加速深圳从经济强市向国际消费大都会迈进嘅新时代,消费同服务业将主导深圳经济成为新嘅增长极,国内商业最佳投资机会城市将喺深圳。

    cantonese.live 足跡 粵字翻譯

    2021-03-19 15:35:21

  • 0
  • 0
  • 0
  • 145
  • 请登录之后再进行评论

    登录
  • 任务
  • 发布
  • 偏好设置
  • 单栏布局 侧栏位置: