李亚鹏难圆地产大亨梦

转载：本文嚟自微信公众号“雷达财经”（ID:leidacj），作者：X编辑，转载经授权发布。

文|张凯旌

编|深海

3月18日，话题#李亚鹏#冲上热搜，原因系两日前，北京市朝阳区人民法院对其被控“欠债4000万元”一案作出判决，判定李亚鹏同其兄李亚炜向北京泰同友联投资有限公司（下称“泰同友联”）支付4000万元及利息，并驳回泰同友联第啲诉求。

李亚鹏代理律师对此回应话，“本案属于普通嘅商事纠纷，目前尚在司法程序度，此一审判决并非生效判决。”

值得一提嘅是，录音显示，李亚鹏败诉之后话，“我哋已经无路可走嘎啦，你哋需要我一个乜嘢样嘅保障，我畀你哋一个保障，需要点样我都可以，需要我跪下、趴下都可以。”对此，李亚鹏方予以否认。不过，媒体证实，该录音是李亚鹏本人，但并唔是本次败诉。

雷达财经注意到，2021年，已经是李亚鹏同上述4000万债务缠斗嘅第六个年头，作为从商后首个切入嘅地产项目，位于云南丽江嘅雪山艺术小镇承载住这位成名演员对商业嘅无限幻想。但係现实是残酷嘅，雪山艺术小镇高调开工，却被低价转手，2020年上半年，呢个项目仅卖出‌26平方米，仲未到存量嘅千分之一。雪山艺术小镇惨淡收场后，李亚鹏好快提出“中国文谷”概念，并在三年内接连投资‌郑州文谷、赣州文谷，但是结果基本同雪山小镇殊途同归。

“在北京买几套房子，而家身价早翻倍‌”，有网友评论道。

祸起9年前投资

李亚鹏欠债4000万元，仲要回溯到2012年嘅一桩投资。

2008年，丽江雪山投资有限责任公司（下称“雪山公司”）成立，据媒体报道，彼时李亚鹏同其兄李亚炜同友人孙海浩共出资500万元，其中李亚鹏出资450万元，占股90%，是雪山公司名副其实嘅大股东。

北京市第三中级人民法院嘅一份判决书显示，2012年1月9日，雪山公司同泰同友联签订《项目合作框架协议》，约定双方合作完成“雪山文苑”项目，由泰同友联出资6000万元对雪山公司进行注资，并获得其10%嘅股份。

对于泰同友联嚟讲，这本是一笔稳赚不赔嘅买卖。《协议》规定，雪山公司同意对泰同友联嘅利润分配方式，按照固定收益加超额利润进行。

若本项目发生亏损，其所实际发生嘅亏损全部由雪山公司原股东独立承担；若本项目的实际利润低于雪山公司在签订本协议时提供嘅项目测算财务报告，则雪山公司保证泰同友联实际获得嘅全部权益不低于1亿元，项目开发周期为3年；若开发周期超过3年，限期后将由泰同友联先行收回约定嘅固定权益收益4000万元。

行业人士认为，李亚鹏公众人物身份做背书，加之颇高嘅保底收益，是泰同友联入股嘅直接原因。

李亚鹏没想到，这只是自己投资失败嘅开始，泰同友联没想到，这笔投资就如同打‌水漂，九年后都没收回。

借助雪山项目，李亚鹏完成‌华丽转型。2013年9月，佢同王菲正式离婚；两个月后，李亚鹏现身丽江，首次以中书控股董事长、雪山公司董事长嘅身份杀入资本圈。据报道，佢嘅“雪山艺术小镇”将进军文化艺术主题旅游商业地产，总投资额将达到35亿元。

天眼查显示，2013年时中书控股嘅注册资本为3000万元，李亚鹏嘅母亲张萍持股比例达95%，另一位股东则是李亚鹏多年嘅财务伙伴曹芝梅。

2014年时，李亚鹏仲曾经在接受媒体采访时表示，将彻底退出娱乐圈，专注从商、慈善事业。

但係三年一过，局势急转直下。2015年4月，李亚鹏因运营不力，将自己、李亚炜以及关联方所持有嘅雪山艺术小镇51%股份，以1.938亿转等畀上市房地产公司阳光100。

对此，泰同友联并唔同意。如果依上述方案执行，泰同友联高价买入嘅股份不仅在三年间没收获应有嘅利润，反而仲会被低价贱卖。

为咗等泰同友联同意这笔买卖，李亚鹏提出几项条件，其中包括原有嘅固定收益4000万元依然会如期支付。

百般恳求下，泰同友联同意‌李亚鹏嘅计划，喺一份李亚鹏、李亚炜、中书公司共同向泰同友联出具嘅《承诺函》度，李亚鹏一方承诺于2015年7月支付4000万元嘅到期债权，若确有困难可于2015年7月25日前支付2000万元，余款于2015年12月25日前支付。

李亚鹏并没有兑现承诺，几次催款无果后，泰同友联向法院提起‌诉讼。相关法院对该案嘅审理历经一审-二审-重审-再审等过程，每一次法院都认定，李亚鹏一方应按承诺履行付款义务。

“一般民商事案件普通程序审限是6个月。因为李亚鹏是香港居民身份，本案适用涉外程序，审限没有限制，因此理论上案件存在被无限期拖延嘅可能。” 泰同友联嘅律师曾在接受媒体采访时称。值得一提嘅是，李亚鹏在一审应诉前，先注销内地身份证，成为香港居民。

3月16日，北京朝阳法院再度一审落槌后，李亚鹏方回应话，“此一审判决并非生效判决。我方将依据事实同法律提起上诉。”目前，李亚鹏仅欠款所产生嘅利息已达上千其，仲未包括诉讼造成嘅利息损失。

雷达财经注意到，3月18日，媒体针对李亚鹏同泰同友联公司官司嘅报道引发‌舆论嘅广泛关注，网络流传嘅一段录音度，称李亚鹏败诉之后表示，“我哋已经无路可走嘎啦，你哋需要我一个乜嘢样嘅保障，我畀你哋一个保障，需要点样我都可以，需要我跪下、趴下都可以。”

对此，李亚鹏方律师声话，该语音信息被恶意剪辑、断章取义，“我哋会联系对方要求其公开录音嚟源，并提供完整嘅录音资料”，同时话，网上传播嘅航拍片段并非是雪山小镇项目的内容，是盗用第啲项目内容。

据上游新闻报道，李亚鹏下跪音频确为其亲口说出，但发声时间并唔是在呢次北京朝阳区法院宣判之后。

商业梦想缘何落空？

“我觉得演员这职业已经无办法表达我全部嘅思想。”李亚鹏在曾宣布息影后表示。

雪山艺术小镇，是李亚鹏梦想嘅重要载体。2012年，雪山公司以1.635亿元价格拿下束河街道一宗27.256公顷（约408亩）土地，计划开工时间为2013年8月。

此后嘅几年入面，这座小镇在圈内可谓颇有名气。

据悉，李亚鹏为雪山艺术小镇请嚟‌日本设计师隈研吾，并量身设计‌130多栋190-300平方米嘅清水独栋别墅。《华西都市报》之前报道话，项目施工负责人透露，佢从事别墅园林已有20年，这是佢接过嘅“最舍得”同“最奢华”嘅项目，22栋别墅园林景观造价高达一千多万。

“全是大树，都从四川郫县拉过嚟。一车运费要一万三。咁大嘅树，一车又拉不‌几多棵。仲特意要栽种八棱海棠，这树只有北京才有。从北京运到丽江，一棵运费要5000多元。仲有茶花，你睇那茶花好大。谁栽那么大嘅嘛，一般都系一人高就可以嘎啦。没法，李亚鹏有钱，佢愿意出高价。所以佢打造出嚟，房价就卖得起嚟。”

价格上，2013年雪山小镇项目启动时对外嘅官方报价是公寓1.6万元/平方米，别墅则超2万元/平方米，据此计算，190平方米嘅产品总售价达400-500万元，更大户型则能卖到700万乃至上千其元。彼时丽江嘅月均收入不过2000元，上海嘅平均房价才2.5万元/平方米。

景观搭起嚟嘎啦，人气都唔可以冷落。

拿下束河土地嘅同时，李亚鹏在丽江组织举办‌大量嘅文艺活动。2012年时李亚鹏曾表示，自己创办嘅COART艺术基金会将喺未嚟嘅3年中投资2000万元嚟打造丽江束河嘅艺术嘉年华活动，“丽江有佢不可替代嘅气质，而呢种气质同我哋梦想中嘅、我个人理想中嘅自由嘅空气、自由嘅艺术更加吻合。”

雪山艺术小镇项目，正是在第四届“coart艺术现场”活动中启动嘅。李亚鹏曾想将其打造成集艺术中心、影院、青年酒店、艺术家工作室、酒店式公寓、商业院落等为一体嘅商业街区。

彼时，李亚鹏、杨坤发起嘅“中国好机友”骑行俱乐部都在这座小镇落户。据中国新闻网，2013年11月活动开启嘅当日，三朵广场嘅营地上曾摆起数百米长嘅“纳西长桌宴”款待车友。杨坤仲特意为呢个俱乐部创作‌一首新歌——《生命像块石头》。

除咗“车友”杨坤、胡军，喺李亚鹏嘅带动下，高圆圆、那英等人都均在雪山艺术小镇置办‌资产。李亚鹏甚至仲请嚟‌编剧宁财神撰写定期向观众排练演出嘅作品《丽江一夜》，以及导演张杨拍摄名为《束河古镇》嘅纪录片。

但係，这座悉心打造嘅“世外桃源”却并没能收获商业上嘅成功。2014年6月开盘，别墅半年内仅售出30%，商业院落仅售出10余套。据雪山公司2015年公示财报，当年公司净利润亏损5421.22万元，负债总额4.22亿元，资产负债率达78%。

呢种境况就算在将项目移交到阳光100手中后，都未能改变。

据阳光100财报，2018-2020年年度，雪山艺术小镇嘅合约销售面积分别是961平方米、无、26平方米。2020年年度，雪山艺术小镇嘅销售均价仍为1.6万元/平方米，同项目启动时相差无几。

截至2020年年度，阳光100雪山艺术小镇已完工仍未出售嘅建筑面积为26335平方米，发展中嘅建筑面积是32995平方米，项目预计竣工时间是2022年。为何这块被李亚鹏视作乌托邦嘅小镇，下场咁落寞？

内控或是其中嘅原因之一。据《国际金融报》，2011年到2015年期间，雪山公司日常经营中屡次出现大额现金收付，且内部审批流程简单，呢一点被后嚟嘅审计公司单独提出并质疑。

如2010年12月，李亚鹏以费用报销仲借款96.44万元，其中12万多发票抬头将公司全称简化为“雪山投资”；2011年12月，李亚鹏以费用报销仲借款80万元，但是这80万元发票全部为不合规发票。

又如，2013年8月1日，雪山公司委托中书控股进行“艺莲坊”样板区艺术展示区室内设计，设计费120.8万元。一年后，雪山公司如法炮制，再同中书控股签订室内设计合同书，且项目名称、工程地点同建筑面积等设计内容同一年前嘅室内装饰设计合同内容完全一致，合同金额为117.4万元。

另据腾讯棱镜，2013年1月，雪山公司同李亚炜实控嘅东阳万瑞达影视制作有限公司签订‌效果图及多媒体制作协议800万元，制作‌鸟瞰图2张、数字现场效果图22张，人视点图2张（收费300万元）同30分钟多媒体制作（2D/3D各一版）（收费500万元）。而有4A广告公司业务人员表示，彼时5分钟嘅多媒体制作市场价十几万元，30分钟不过百嚟万，500万元嘅价格明显高于市场价。

如果财务上嘅漏洞为真，为何阳光100仲愿意接盘？

一位接近阳关100嘅内部人士向雷达财经表示，这是由于“易老板不重视专业审计、尽调，钟意拍脑袋决策”。

“易老板觉得能捡便宜，没成想是个大坑。阳光100而家压在手上嘅项目多半是贪便宜入嘅坑，一般公司都会做市场调查再决定系咪可接，一旦走呢个流程，雪山可能就过不‌关嘎啦。”

该人士仲指出，“佢哋设想嘅嗰个市场并唔存在。一是书院所在古镇唔系古城，没有支持日常生活嘅条件，所以没有自住住宅市场。二是大量短租民宿供过于求，都基本没有度假别墅嘅投资市场。”而这或是雪山小镇无人问津背后，更致命嘅问题。

景鉴智库创始人周鸣岐亦话，偏远地区嘅度假地产唔系主流房产项目，好难溢价转手，基础客群注定唔会好大。类似雪山艺术小镇咁样嘅项目，一开始投研疏漏，产品定位存在问题，后续即便盘活都困难重重。

“地产大亨梦”难圆

李亚鹏嘅地产大亨路十分矛盾，一方面，佢所承担嘅项目经常失败，另一方面，即便咁，佢仲是能不断地拿地。

2008年，李亚鹏曾同云南文化产业投资控股集团共同启动过名为“云南省影视文化产业试验园”嘅项目。佢宣布将喺丽江拉市海地区投资50亿元，打造80万平方米嘅影视文化产业园，挑战浙江横店影视城。但呢个项目在2013年9月传出搁浅，消息都被云南文投方面证实。

雪山项目失败后，2017年，李亚鹏在郑州中牟县借名下关联公司“河南中书置业有限公司”拿下‌郑州中国文谷地块，总建筑面积约55万平方米，总投资约30亿元。“中国文谷”呢一概念都是李亚鹏所提出，喺佢嘅畅想度，这是可以将音乐、戏剧、舞蹈、艺术展，乃至服装秀、论坛、互联网等同居住生活相融合嘅商业乐园。

三年过后，有河南地产人士表示，项目早已不存在嘎啦，除咗住宅，周边配套并没建起嚟。

2019年，李亚鹏关联嘅赣州中书资源置业有限公司又通过拍卖竞得‌赣州4个地块嘅使用权，总价7.8亿元。据悉，这4处地块将被规划成“赣州中国文谷”，总计划投资61亿元。但此项目同样失去‌进一步嘅消息。

“咁多年我发现，拍过嘅戏没有一个是比我自己嘅生活更精彩嘅，噉我仲未如去过自己嘅日子啦。可以讲呢是我走呢个圈子嘅一个最根本嘅原因。”李亚鹏曾在接受三联生活周刊嘅采访时提到。

而家嚟睇，李亚鹏嘅生活确实比拍戏精彩多嘎啦。