投资客逃离燕郊：卖掉两套房，回北京买一套

转载：本文嚟自微信公众号“经济观察报”（ID:eeo-com-cn），作者：田国宝，转载经授权发布。

壹  ||   如果燕郊放开二手房限购，对于包启明等投资客嘅意义不言而喻。3月11日，最终消息落实，燕郊二手房限购放开嘅消息没有实施，二手房落户嘅政策开始执行。 

贰  ||   呢次二手房放松限购嘅消息虽然没有落地，但户籍新政已经足以等包启明同投资客哋欣慰嘎啦。 

叁  ||   有更多嘅房地产销售同中介早已经走燕郊，近期，佢哋都委托在燕郊嘅中介朋友帮忙处置房。 

3月16日一大早，河北省三河市西关环岛附近嘅人口管理大队门前排起长长嘅队伍，排队嘅人手入面拿住各色嘅文件袋或公文包，队伍中夹杂住焦灼同不安，有嘅人等待时间已经超过‌三个钟头。

包启明是呢个队伍中嘅一员，早晨不到6点，佢从燕郊嘅家中驱车30公入面嚟到三河市区，佢同队伍中第啲人都有一个共同目的：办理落户。喺三河市内，燕郊又被称为西城，三河市区被称为东城。

3月初，有关三河市放宽落户嘅消息开始在房地产销售同中介群体中流传，一直到3月中旬，开始正式接受办理。每日工作时间内，三河市人口管理大队门前都排起‌长队，呢一情形已经持续多日。

包启明是山东人，有住近二十多年嘅北漂经历，2016-2017年期间，佢陆续在燕郊购入三套住宅，随住燕郊限购及房价腰斩，佢成为众多环京楼市投资客中被套者之一。几年下嚟，虽然燕郊房价有所回升，但佢仲是亏‌近一半嘅本金。

“呢一次燕郊房价真嘅涨起嚟嘎啦。”这是包启明嘅希望，都是众多环京投资客嘅期望。三河落户放宽消息传出后，引发‌投资客、销售同中介嘅集体狂欢。对于佢哋而言，但系能会出现一个千载难逢嘅解套机会。

“这几日价格涨‌不少，成交都比原嚟好‌一啲。”一位链家嘅中介人员透露，但由于限购政策没有改变，短期内户籍新政对楼市刺激有限。

包启明已经在燕郊居住‌三年，佢希望燕郊楼市能有一波行情，“价格起嚟嘎啦，就赶紧卖掉，喺北京买一套，就不需要两地跑嘎啦。”同包启明有同样想法嘅人不在少数，佢哋认为这是一次将房产从燕郊置换到北京嘅机会。

户籍新政 

根据现场办理人员透露出嘅信息，燕郊落户分为两个部分，一个是房产落户，即三河市范围内，持有三河市辖区内70年产权房本嘅本人、配偶、子女及父母等近亲属均可以落户，公寓落户具体以现场审核为准。

另一个是人才引进政策，燕郊行政大厅嘅工作人员讲畀经济观察报，大专及以上学历同相关技能证，只要在三河市范围内有合法经营嘅公司、单位劳动合同及一个月嘅社保或个税记录，但系以申请人才落户。

除咗个人外，个体商户及公司经营者，只要有2个月嘅相关纳税记录同样可以申请落户。申请落户者如果在三河或燕郊有房产，但系以直接在房产所在地落户，如果无房产，但系申请单位集体户口，具体以三河市人口管理大队审核为准。

三河市房产落户政策由嚟已耐，2017年限购前，只有购买住宅均可以办理落户。彼时，凭借房产证或购房合同就可以拿到准迁证，购房落户政策等燕郊从一个几万人嘅小镇变身为常住人口上百万嘅新区。

2016年5月前后，房产落户政策进行调整，2016年4月10日前购买新建商品房并网签嘅可以直接落户；之后及购买二手房嘅需要在三河市连续缴纳三年社保方可落户。

2020年5月，三河市开始执行人才落户政策，大专及以上学历、相关技能人才及工商业经营者，有工作单位及连续三个月社保缴存或相关纳税记录，且没有异地社保可以申请在燕郊落户。

呢一次三河户籍政策调整，房产落户方面，主要取消‌对2016年4月10日前网签新建商品房嘅限制，只要有70年产权嘅房产证即可申请落户；人才引进落户方面，放宽‌对社保同个税缴存时间嘅要求。

燕郊户籍新政从一则传言开始。据上述链家中介透露，3月5日，有关燕郊即将解除二手房限购嘅消息，开始在房地产中介群体间流传，“传得有板有眼嘅，当时是周五，说周一就正式放开。”

之前，包括燕郊、大厂在内嘅部分环京区域已经放开‌一手房限购，外地人只要在本地名下无房，但系以购买一套新房，自拿房本起五年内限售。呢一消息虽然没有获得官方公开认可，但已经开始实施。

虽然一手房限购松动嘎啦，但燕郊二手房仍执行2017年限购政策，即本地户籍家庭限购两套住房，外地户籍家庭社保满三年限购一套。由于多数在燕郊居住嘅人缴纳北京社保，限购政策重创燕郊楼市。

如果燕郊放开二手房限购，对于包启明等投资客嘅意义不言而喻。

3月11日，最终消息落实，燕郊二手房限购放开嘅消息没有实施，二手房落户嘅政策开始执行。此后几日入面，负责落户咨询、申请同办理嘅三河市人口管理大队电话一直处于忙线中。

睇到希望 

北漂包启明一直生活在北京做小生意，2016年到2017年限购前，喺京津冀协同发展及地铁平谷县等一系列政策刺激下，包括燕郊在内嘅环京楼市迎嚟最为辉煌嘅时刻，彼时，部分小区二手房成交价一度接近4万元/平方米。

嗰个时候，有人在出逃，通过出售燕郊房产，成功将居住地转移到北京；但都不乏像包启明开始将燕郊作为房产投资地。

据包启明介绍，尤其系北京317限购政策出台后，多数人认为北京刚需客将进一步外溢到燕郊等环京地区，加上一系列消息刺激，“我哋普遍认为燕郊房价普遍到4万元/平方米没有任何悬念。”

彼时，包启明频繁出入燕郊，每周末都会同燕郊嘅投资客聚会，探讨政策、楼市嘅走向，佢哋甚至商量准备成立一家公司，专门从事投资房产业务。

那段时间，包启明生意唔错，但系以周转嘅资金较多，所以佢先后在燕郊买下三套二手房，其中有两套单价在3.3万元/平方米左右，另一套嘅单价都超过‌3万元/平方米。

但随之而嚟环京嘅限购政策等佢同众多投资客傻眼嘎啦。“北京市3月限购，燕郊是5月，啱开始限购嘅时候，其实没想到会影响那么大。”包启明说，虽然限购嘎啦，但佢依然认为燕郊仲有投资价值同潜力。

到‌7月，燕郊限购嘅影响开始显现，成交一路下滑，二手房月成交量只有高峰期嘅十分之一。随住成交嘅萎缩，价格都一路走低，“嗰个时候，一两千嘅降幅基本没有反应。”而家回想起嚟，包启明仍直摇头。

“限购开始嘅时候，其实价格降到位，仲是可以出手嘅。”包启明说，喺二手房成交价跌破三万嘅时候，佢曾劝说一位朋友直接降到2.7万元/平方米甚至2.5万元/平方米出手，“但那时都仲抱住幻想，谁都没有嗰个勇气。”

据佢透露，佢嘅那位有多套房嘅朋友，因为面临断供嘅风险，先后以1.8万元/平方米到2.2万元/平方嘅价格卖出三套房，“加上税费同畀银行嘅，基本上赔‌一半。我仲好，都系全款，仲可以撑落去。”

包启明呢一撑就是三年，这三年发生‌好多事，生意没那么好做嘎啦，佢将家从北京搬到‌燕郊，忍受各种煎熬。“大家一说炒房，就拿我哋举例子，走到边都没脸见熟人，这几年大家心入面都憋住一口气。”

呢次二手房放松限购嘅消息虽然没有落地，但户籍新政已经足以等佢同投资客哋欣慰嘎啦。“落户人多嘎啦，慢慢肯定能形成购房需求，平谷线马上要开工嘎啦，燕郊嘅吸引力会越嚟越大。”包启明说，佢终于睇到希望嘎啦。

投资客出逃 

燕郊二手房限购即将放松嘅消息，好快通过中介传递畀一直紧密关注燕郊楼市政策动向嘅投资客，更多嘅投资客开始将房源上架，并调高挂牌价，其中就包括包启明。上述链家中介透露，消息传出至今，新增挂牌量增加‌两倍。

包启明嘅三套房在一个小区，由于燕郊房价一路下跌，佢嘅房子一直没有在中介挂牌，“反正咱是全款，都不住急，乜嘢时候涨起嚟嘎啦，乜嘢时候出手。”

燕郊二手房限购消息传出第二日，佢联系中介将两套房挂‌出去。虽然2.2万元/平方米嘅挂牌价创造‌佢房产所在小区嘅新高，但同佢购买时相比，总价仍相差140万元左右。

佢所在小区在售二手房接近900套，2021年以嚟共成交量不到30套，价格在1.6万元/平方米到2万元/平方米，近期平均成交价在1.9万元左右，比之前有所上升。

贝壳数据显示，3月4日到3月11日一周，燕郊二手房平均成交价为1.71万元/平方米，环比上升1.9%，同比上涨14%。但同2020年3月成交均价相比，仍有1000元/平方米左右嘅下跌。

中国房价行业数据显示，截至3月18日最近一个月，三河市二手房均价为1.79万元/平方米，环比下跌1.59%，同比下跌3.69%。

上述链家中介讲畀经济观察报，二手房限购放松消息出台前，燕郊嘅房价一直处于小幅度下跌中。但消息放出后，价格开始出现上涨，同1、2月相比，大约涨‌1000元左右/平方米，个别小区涨‌近3000元/平方米。

目前燕郊一手房价格普遍在2.2万元/平方米-2.5万元/平方米左右，位置较为偏远嘅区域及紧邻燕郊嘅大厂夏垫区域，价格在1.3万元/平方米-1.5万元/平方米左右。但二手房由于限购影响，同一手房价有较大差距。

包启明嘅梦想是卖掉两套房，回北京买一套，佢至今后悔当初没有在北京买房，而选择‌在燕郊投资。“当时我嘅钱在北京能买一套豪宅，平谷嘅话，全款买一套别墅都不成问题，偏偏选择‌燕郊。”

佢相信燕郊房价早晚一日会涨回去，“不等嘎啦，乘住这波行情，割肉都要卖嘎啦。”包启明说，两套都卖出嘎啦，但系以拿到400多万元现金，“五环内是不敢想嘎啦，五环外选择嘅空间仲是好大嘅。”

按照佢嘅规划，喺燕郊落户，留一套房，“以后北京待不落去，咱仲有根据地，孩子上学、高考嘅问题都解决嘎啦。”包启明说，咁样既解决跨城通勤问题，都不用为咗孩子上学回老家嘎啦。

上述链家中介在燕郊干‌五年房地产销售工作，见证‌燕郊楼市嘅跌宕起伏。据佢介绍，燕郊投资客度，有一大部分是销售同中介，“我哋平时聊得时候，好多人都说，房子卖‌以后就走燕郊。”

有更多嘅房地产销售同中介早已经走燕郊，近期，佢哋都委托在燕郊嘅中介朋友帮忙处置房。上述链家中介表示，由于是从业者，销售同中介比一般投资客更容易解套，往往能卖出好价格。

最近呢几年，包启明都认识不少销售同中介，有嘅仲成为关系要好嘅朋友，“佢哋消息灵通，各种消息，最先都都系从佢哋那入面知道嘅，一嚟二去成‌哥哋儿嘎啦。”佢表示，如果没有销售同中介嘅朋友，好难抓住一啲解套机会。

最近佢同投资客朋友哋一次聚会度，大家都普遍认为目前是解套嘅最好时机，“涨回3万短时间是不可能嘎啦，乘住这波行情，能跑就跑，北京房价一日一日涨，再不换到北京，估计这辈子就没机会嘎啦。”