远洋：回到2019年嘅“原点”

3月23日，远洋集团发布2020年度业绩报告。

协议销售额1310.40亿元，同比增长约1%；

协议销售楼面面积706.35万平方米，同比增长约11%；

营业额565.11亿元，同比增长11%；

毛利104.57亿元，同比增长2%，且毛利率轻微下降至19%；

在风雨飘摇嘅2020年，这似乎是一份“睇起嚟”仲过得去嘅年报。但如果将时间线拉长到2019年，视角都放宽到TOP100房企之间，不难发现，远洋正喺度回到2019年嘅“原点”。

2020年1310.40亿元嘅销售额，剩只比2019年多‌10个亿；销售排名都已经跌出前30，排在第36位，甚至仲比2019年下降‌11位。

打开百度，搜索远洋集团，排在前位嘅几条新闻标题几乎都落在「远洋完成销售目标」。

殊不知，成个销售目标达成嘅过程十分巧合。

远洋集团原本将2019年嘅销售目标定在‌1400亿，这1400亿就被“顺延”畀‌2020年。没想到呢一年遇到疫情，“不得已”将销售目标下调‌100亿，这才有‌今日嘅“达成目标”。

从营销金额数据嚟睇，远洋嘅销售业绩主要集中在下半年。

公告显示，上半年远洋集团嘅协议销售额为418.4亿元，同比下滑‌30%。仅12月单月销售额就达到228亿元，同比增长36%；对应协议销售楼面面积142.29万平方米，同比增长84%。但协议销售均价只有1.6万元 / 平方米，同比下降26%。

这意味住，为‌下半年拉高销售金额，远洋或者选择“以价换量”这才换嚟‌1300亿目标嘅达成。

事实上，不止2020年一年，近三年嚟远洋嘅销售均价都在不断走低。从2018年22900元 / 平方米嘅均价，到2020年嘅18600元 / 平方米，销售均价缩减‌23%，业绩嘅涨幅却勉强超过19%。

图片来源：赢商网

家阵时，远洋集团销售布局分布五大区域，北京区域、环渤海区域、华东区域、华南区域、华中及华西区域分别占销售额30%、19%、15%、18%、18%，核心一、二线城市占比高达94%。北京区域作为远洋集团大本营，都是远洋最主要嘅业绩来源，但都从侧面说明‌远洋对北京嘅依赖尤为明显。

有意思嘅系，一方面是逐年降低嘅销售均价，另一方面确实日渐提高嘅购地成本。2020年，远洋集团不仅“房卖便宜”嘎啦，“地都买贵”嘎啦。

财报数据显示，2020年，远洋集团嘅总购地成本同平均土地成本都有提高。

截至2020年12月31日，远洋集团已布局51个城市，总土地储备4718万平方米，同比增长26.7%。平均土地成本为每平方米人民币7900元，相比2019年嘅7500元继续提高，总购地成本接近700亿，超过同期销售额之一半。

平均土地成本都从2018 年嘅 6900 元 / 平方米，增长到2019 年嘅7500 元 / 平方米，再到2020年嘅7900元 / 平方米。

横向对比嚟睇，远洋集团成本已经高于不少头部房企，例如同样主要布局于一二线城市嘅融创中国，土储均价为4000多元/平方米。或者，远洋在拿地上嘅成熟度仲未够，李明曾表示“远洋在历史上经历过地王嘅滋味，拿地王唔系成熟开发商做嘅事”。

数据显示，远洋集团经营性现金流已经连续三年出现净流出：2017年，远洋经营性现金流为-12.22亿元；2018年有所回升，但同样为负，即-4453.3万元；2019年，公司该指标则再度大幅下滑，达到-33.03亿元。2020年呢一数据则直接缺失。

同样哋，土地扩张以及成本嘅增加，都显示出远洋集团财务策略开始趋于激进，截至2020年末，该公司短期借款为259.3亿元，为上一年度93亿元嘅 2.7倍。

好在背靠中国人寿同大家保险（前安邦保险）两大控股股东，远洋嘅融资成本处于行业低位，整体债务水平相对可控。

根据财报显示，截至2020年底，远洋集团剔除预收款后嘅资产负债率为69.0%，较上年同期下降约4个百分点；净负债率为80.3%，较2019年末基本一致；非受限现金短债比为1.51，较上年同期有所降低，“三道红线”指标全部达标，处于“绿档”嘅状态。

在销售业绩之外，远洋集团2020年最大嘅变动莫过于开始在内部推行全新嘅4+8经营管理体系。希望以项目、业务为中心，向一线赋能，减少层级，做提效，提高整体经营指标。这都是其在近年频繁嘅人事变更之后，又一次大刀阔斧嘅制度调整。

“善变”嘅企业风格都一度体而家远洋嘅城市战略上。

从2010年开始，远洋陆续布局包括大连、秦皇岛、中山等在内嘅三四线城市。到2014年，远洋进行‌战略调整，撤离‌抚顺、黄山等三四线城市。2016年，李明曾表示，未嚟5年嘅物业投资规划将主要布局在北京、上海、深圳、杭州、日津等一、二线主要城市。

上年7月8日，远洋集团宣布正式成立华西开发事业部，正式形成环渤海、北京、华东、华南、华西、华中六大开发事业部，开始力推“南移西拓”战略，加速在房开领域嘅布局。

所谓“南移”是指向长三角同珠三角两大区域发展，“西拓”则是走入武汉经济圈、成渝经济圈等区域。喺“南移西拓”战略嘅坚定推进下，远洋在南移西拓区域获取项目共计34个，占比64%。同时，远洋坚持新增土储以“小快项目”资源为主，25万平方米以下项目占比达87%。

无论是几经转舵嘅战略布局，仲要是频繁变革嘅内部制度，不可否认嘅系，远洋却如佢嘅名一样，身处汪洋大海嘅波动期。

这或者都可以解释，远洋集团连续五年嘅业绩排名下滑。2016年时仲位列TOP20之列，到2019年勉强跻身TOP30，到2020年就已经跌至36位。

而根据2021年前两个月嘅销售数据，远洋集团嘅销售排名已经一路下滑到54位。

虽然咁，远洋集团似乎仍旧信心满满，将2021年嘅销售目标定在‌1500亿，比2020年嘅业绩仲提高‌14%。

呢一次，远洋能逃脱出销售目标嘅轮回吗？

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