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  • 老小区点样换掉自家嘅烂物业

    转载:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,转载经授权发布。

    还记得我哋发过嘅这篇《在上海,没有比中远两湾城更魔幻嘅小区‌》吗

    文章发出去之后,有收到好多条评论,都在讲:呢个魔幻嘅二手小区,马上要换掉老物业,迎来万科物业

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    果不其然,隔一日朋友圈就刷到‌万科物业第一日入驻小区嘅视频

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    而家小区门口那张红色嘅欢迎横幅,到而家都没换下来

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    换物业呢个事儿,对每个二手小区嚟讲,似乎都系亘古不变嘅大难题

    根据上海市消保委统计,上海近七成业主对于小区物业并唔满意

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    (数据来源:上海市民用物业管理现状调查)

    睇住公共环境每况愈下、房价涨幅跑不过周边小区、同物业不作为嘅态度…

    好多业主感觉到无能为力,又束手无策

    中远两湾城嘅老物业,喺社区入面盘踞‌十几年之耐, 各方利益纠结,更换物业更是难上加难

    今日就借由两湾城这事儿,同大家聊聊呢个话题:老小区点样才能将烂物业换掉

    01

    干掉老物业,首先得有一个愿意干又能力强嘅 业委会

    说起来二手小区换物业,其实剩系要要四个步骤:成立业委会——同现物业解约——公开选聘新物业——业主投票改聘边家物业

    而从成立业委会呢一步开始,就能难倒一大批小区

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    好嘎啦,我哋可以先睇睇呢个数据, 据住建部统计,全国各地小区业委会成立率约为30%

    上海是全国业委会成立率最高嘅城市,可以达到80%;北京、广州、深圳、杭州呢啲大城市,都只有30%左右

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    可想而知, 全国大部分嘅二手小区,仲要 没有换烂物业嘅权利,是因为佢哋仲未有成立自己嘅业委会

    愿望都系美好嘅,大多业主啱开始干劲十足,到后来就被各种磨得不‌‌之

    因为门槛高,成立一个业委会,对于好多二手小区嚟讲,噉就是一次漫漫征程

    首先得有几个热心业主牵头,有啲小区邻入面之间关系并唔密切,仲有嘅情况是小区如果是超低容积率嘅别墅小区、低密豪宅之类嘅

    业主之间,但系能好几年都见不上面,更别说成立乜嘢业委会‌

    其次要得到街道同社区嘅同意,最后召开业主大会是征集业主签名,而业主签名必须要得到一半以上同意

    睇到这你可能觉得,一半业主签名都不难啊,点样那么多小区都没办法推动呢

    上海还好,一啲流动人口数量大嘅城市,比如深圳;有啲以候鸟型互助人群为主嘅旅游城市,比如海南

    征集过半比例嘅业主投票,喺呢啲空置率高、出租率高嘅小区,噉根本就是日方夜谭

    仲有就是,业主自制嘅意识并唔高,对投票选举这事儿并唔熟悉,觉得麻烦

    对于成立业委会呢件事,都系事不关己高高挂起嘅态度,你不积极,我都不关心

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    好多小区啱开始交付,其实乜嘢都系新嘅,绿化是赏心悦目嘅,楼道是干净整洁嘅, 前两年业主哋对小区总体嚟讲基本是满意嘅

    加之大家都刚搬进来,相互之间熟识度较低,年轻业主更加不适应熟人社区,难以凝聚在一齐

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    更何况绝大多数业主对成立业主大会同业委会繁琐嘅流程不认识,从筹备组成立到正式完成业委会选举,短则半年长则一两年

    时光荏苒,一晃两三年过去嘎啦,业主开始发现物业不作为嘅地方,渐渐不满,矛盾爆发嘅时候,先想到要去成立一个业委会

    业主中有能力嘅没时间,有时间嘅不一定有能力,各种流程复杂,要获得街道办事处批准,仲要要征求大部分业主配合…

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    能从一个咁繁琐嘅流程度,筛选出十几个优秀嘅业主代表,建立业委会, 绝非易事

    好多小区,到而家都还迈出第一步,谈何换物业

    02

    即便成立‌业委会,都是九九八十一难,开始嘅第一难而已

    最近,我有幸采访‌中远两湾城嘅业委会主任韩主任,终于认识呢个居住住6万居民嘅小区,到底是点样将原物业畀换掉嘅

    佢讲畀我,根植在楼栋入面嘅业主代表,摸清民意,是两湾城换物业成功嘅基础

    业委会为‌真正认识每一户业主嘅意见,佢哋选择重建楼小组体系,摸底民意

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    都就是说,每个楼道选择3-5个业主代表,负责摸底30-50业主,最后 结果反馈出来嘎啦,业主哋都认为:老物业,必须换掉

    根植到楼栋入面嘅业主代表体系,奠定‌中远两湾城成功换物业嘅基础

    后来在业主投票度,12000户业主,只有800多户业主反对,支持率超过90%

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    随后业委会立马起草‌有关新物业选聘嘅方案,进行15日嘅公示

    呢个方案是业委会花‌十几日,由多个人共同完成嘅,当韩主任拿畀我睇嘅时候,整整有一本书那么厚

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    这仲未算,除咗新物业公开招标嘅方案,比如物业公司参同竞标嘅条件,有管理30万方以上小区经验嘅方可入选

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    各项服务标准还得细化,比如在保安、同保洁阿姨嘅年龄要求,都做出‌明确嘅规定:45周岁以下嘅占比60%以上

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    有‌咁详细嘅选聘方案,更容易获得业主、街道、社区嘅支持

    然后 将前期群众嘅意见将握好之后,接下来到街道同社区党组织去,报备同得到一啲指导性工作

    对于一个居住住四万人超大小区嚟讲,更换物业是都是超大动作,中间会有好多不稳定事件发生嘅担忧

    以韩主任为代表嘅中远两湾城第三届业委会,每一步行动都好谨慎,开展之前都要同街道、居委反复商量,保证合法合规

    在2020年10月31号嘅业主大会上,中远两湾城终于过‌原物业嘅解聘协议, 同中远物业解除咗合同

    当工作推进到呢一步嘅时候,似乎离换物业成功,是唔系就差临门一脚‌

    就等住召开业主大会,赶紧投票将老物业赶下台就完事‌

    03

    但是,盘踞在小区入面十几年嘅老物业,绝不可能对呢一切坐视不管

    老物业这时候,会成为业委会选聘新物业路上嘅最大拦路虎

    在选聘新物业这段时间,老物业、业委会、业主相互之间嘅关系,但系以说是非常紧张,有可能发生正面冲突

    平时不关心业主同社区嘅老物业,要换物业嘅时候,就开始积极参同,反客为主,阻拦投票,阻拦选票统计等等

    就拿中远两湾城嚟讲,业委会工作人员在上门收取选票嘅过程度, 当时还是原物业嘅保洁同保安,便会悄悄拿住手机跟踪录像…

    好多业主没进业主群,业委会在楼道上贴二维码,即便大多数业主进群,参同投票,刚贴上去就被前物业保洁阿姨畀撕下来

    甚至,有嘅小区老物业还会动用金钱攻势

    比如,网上就有曝光一则新闻,是老物业为‌等业主不投同意票,凭房产证可以到小区门口,领100元现金

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    更有甚者,有嘅业委会成员会受到威胁恐吓

    某小区业委会执行秘书表示要更换物业公司时,业委会主任将自己嘅孩子都送到乡下,大部分业委会积极分子购买‌人身意外险,以防遭到不测

    有啲前任物业撤离时,就跟情侣闹分手一样,最后还要大吵一架,实施恶意破坏行动,先愿走

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    干掉老物业,种种奇葩事件,简直是社会缩影

    加上投票这事,有时候业主之间态度不一,都会导致内讧频发

    在微信群业主哋嘴上说说要换,真正投票率仲未到40%,一盘散沙任人拿捏

    年轻嘅业主租客,像睇猴一样睇住业主为自己争取合法权益,年纪大嘅部分业主都觉得这事儿同自己没有关系

    其中嘅利害关系,掰开揉碎‌说,就是无动于衷

    04

    睇到这入面,是唔系觉得换物业,简直比换对象还难‌

    换物业就同换男朋友一样嘅,都系长痛不如短痛,下一个更乖

    最后仲有一个隐患,小区换物业如果迎来物业费大涨,业主哋会唔会接受

    烂物业比涨物业费更可怕,仲要会等小区贬值,绝大多数业主而家早就意识到‌呢一点

    比如我哋前段时间调研嘅“共享车位小区”春申复地城,一样是是换‌万科物业,物业费涨‌1块,而家2.6元/方,业主哋都认为值得

    中远两湾城因为自身体量大,154万方,居民户数1.2万,停车位5000多个,不论是年收费同商业规模效应,都非常可观

    所以即便中远两湾在物业费1.7元/方一毛不涨嘅前提下,同样有五家物业公司报名竞聘,最终成功引进万科物业

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    对于老小区嚟讲,一个好物业能够带来质嘅改变, 而家嘅中远两湾城简直是脱胎换骨

    听讲,曾经那批号召大家反对缴纳物业费嘅人,开始积极引导业主及时缴纳物业费嘎啦,甚至有业主将前年欠下嘅物业费都都交‌

    小区业主咁积极缴纳物业费,是因为真嘅感受到小区好多地方正喺度慢慢规范,自己嘅生活都在慢慢变好, 比如停车问题

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    当初散落在各个大堂地上嘅快递有统一嘅柜子装起来‌

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    小区内部不论是水景,仲要是各种公共配套都维护得好好

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    听业委会韩主任说,万科物业来到中远两湾城,前期整体维护嘅费用就达到‌几百万, 还带来‌不少增值服务

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    对于未来想要保持良性嘅持续发展,不涨物业费肯定是不现实嘅,所以呢一次引进万科物业留‌一个口子

    只要物业服务好,其实业主都可以睇在眼入面,三年后召开业主大会涨价,自然都会接受

    05

    呢个 曾经以乱出名嘅二手小区而家成功转型,已经成为‌业主治理小区最好示范

    随住上海嘅一波行情,换‌物业嘅两湾城 从上年二手房价7W/平,而家挂牌均价9.2W/平,最高成交价甚至超过‌11W/平

    老小区点样换掉自家嘅烂物业

    (数据来源:链家)

    对一个老小区嚟讲,物业扮演嘅角色实在是太重要嘎啦,不仅关系到小区环境、安全、设备维护,甚至左右房价涨幅

    社区治理是城市建设嘅重要一环,而要记得,我哋每一个人都同之有关

    那么,想要换掉小区入面嘅烂物业,就从我哋每个人,拿出积极参同治理小区嘅态度开始吧

    cantonese.live 足跡 粵字翻譯

    2021-03-30 10:35:12

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