县城告别高层时代！

转载：本文来自微信公众号“地产情报站”（ID:dichanqbz），作者：白罗，转载经授权发布。

高层住宅，又被“限高”‌！

2020年4月，住建部、发改委两部门曾提出“县城住宅要以多层为主”。一般嚟讲，多层建筑是指建筑高度大于10米、小于24米，且建筑层数大于3层、小于7层嘅建筑。

而今年3月29日，住建部再次提出，将限制县城居住建筑嘅高度，新建商品房应以6层及以下嘅住宅为主，住宅占比不得低于75%。同时，县城新建住宅最高层数不得高于18层。

睇来，以后县城嘅房子是彻底高不上去‌！

01

县城被“限高”

显然，县城里嘅高层建筑已经没有未来嘎啦。

3月29日，住建部对外发布《关于加强县城绿色低碳建设嘅通知（征求意见稿）》 （下讲：《通知》） ，公开征求意见，旨在发展县城绿色建筑和建筑节能。喺“县城绿色低碳建筑嘅有关要求”一节度，住建部提出——

限制县城居住建筑高度。

在这份《通知》度，住建部拟对县城房屋嘅层数做出限制，新建住宅将以6层为主，6层及以下住宅嘅占比不低于75%，县城新建住宅最高不超过18层。如果一定要建设18层以上居住建筑，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

话说得好直白，不出意外嘅话，以后县城怕是好难再建高层住宅嘎啦。

原因好简单，而家嘅房子越修越高，但是相应嘅配套设施跟不上。就拿消防嚟讲，而家常见嘅消防车云梯高度在50米左右，差不多能抬升到17层楼。而在操作过程度，云梯可能会受到地形、周边设施等诸多因素嘅影响，导致实际抬升高度进一步下降。

同时，高层建筑都考验住物业嘅管理能力，不仅需要物业自备必要嘅消防器材，确保疏散设施嘅完整，仲系要要定期开展防火巡查，严禁楼道存放杂物、停放电动车，确保安全出口、疏散通道嘅畅通。

就算系喺好多大城市，高层嘅消防应急和物业管理都唔系件简单嘅事，更唔好说本身硬件设施就跟不上嘅县城嘎啦。

公安部曾在2017年发布‌一组数据，称我国在建筑节能综合改造初期，使用‌约30亿平方米易燃可燃嘅保温材料，一旦墙体保护层脱落、破损，遇到明火就会迅速蔓延，形成大面积立体燃烧。

另外，好多高层建筑嘅消防设施并唔完备。据公安部统计，喺全国23.5万幢高层住宅建筑度，未设置自动消防设施嘅占46.2%，而设有自动消防设施嘅高层建筑，平均完好率都不足50%。

呢啲问题都系好致命嘅，所以呢啲年来唱衰高层建筑嘅声音始终不绝于耳。

2020年4月27日，住建部、发改委联合发布《关于进一步加强城市同建筑风貌管理嘅通知》，内文称“中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主”，对县城住宅进行‌“限高”。

而今年3月26日，住建部发布嘅《通知》进一步明确，“ （县城） 新建住宅以6层为主，6层及以下住宅嘅占比不低于75%，县城新建住宅最高不超过18层”。

虽说政策还处在征求意见阶段，但住建部嘅意思其实已经好明确嘎啦。

02

高层住宅仲有未来吗？

除咗有火灾嘅风险外，而今嘅高层住宅，其实还面临住一个非常严峻嘅问题——

房屋老化。

一般嚟讲，老化嘅住宅有两个出路，要不然翻新，要不然拆迁。

先说翻新，高层建筑嘅翻新并唔容易，主体维护还好说，涉及到内部嘅水、电、暖就费事嘎啦，更不用说管网改造呢一类嘅大工程。而家好多老旧小区都面临呢个问题，改造管网不仅需要当期嘅改造资金，仲系要要长期嘅维护管理资金。

高层维护嘅时间需要几长？高层维修嘅资金需要几多？点样协调高层众多业主缴纳维修费用？呢啲都系高层翻新中亟待解决嘅问题。

高层建筑嘅最好出路其实系拆迁，前提是要有开发商愿意拆——高层容积率非常高，噉就意味住高层拆迁嘅安置成本高、盈利空间小，如果要赚钱，就只能将房子建得更高，但而家县城又开始“限高”嘎啦，成本回收就更难嘎啦。

而呢啲问题，喺国外嘅高层建筑中已经显露弊端嘎啦。因此都有一啲房产专家说过，高层建筑将喺未来沦为贫民窟。

呢个说法乍一睇还挺吓人，但仔细一想都未免过于偏激。因为呢个说法嘅立足点就是发达国家嘅房子都越建越矮，富豪都住在乡间别墅里。

但以美国为例，大城市嘅中心地区依然建有不少高层公寓，咁样嘅高层不仅房价不菲，而且物业管理费都高得令人咋舌，咁样嘅高层可不像是畀穷人准备嘅。

在日本，甚至还流传住“穷人住别墅，富人住公寓”嘅说法。比如在漫画《蜡笔小新》里，小新家就住独栋，而富二代同学风间家反而住公寓。

而在我国，现而家高层住宅嘅房价并唔便宜，能买得起高层房产嘅人，大多是有一定经济基础嘅。对于高层业主嚟讲，佢们买房时可能更睇重景观、品质、区位，并唔会格外在意未来30年之后高层建筑改造难、拆迁难嘅问题。

因为，高层业主普遍住上10年左右就会进行房屋置换，都就是说，仲要没等房子老化到一定程度，首批可能业主就走人嘎啦。而我国楼市目前仍在整体上涨阶段，二手房价格主要受到整体市场导向嘅影响，短期内都唔会让高层住宅明显贬值。

好长一段时间以来，房价食嘅系城市发展嘅红利，而唔系建筑本身。城市要是有发展嘅潜力，管你买嘅系高层还是小高层还是多层，都系有未来嘅。只有城市嘅发展跟不上嘎啦，高层才会没有未来。

但係随住住建部试水“县城限高令”，站长都品出‌一丝风向转向嘅味道。毕竟这是一条影响极大嘅征求意见稿，有太多小城市会受到波及。而佢究竟会在市场上引发何种反响，依然有待进一步观察。

03

结语

前段时间，国家统计局公布‌房地产嘅各项数据，全国商品房1月-2月房地产销售、投资均创下历史同期新高，全国商品房成交均价破万，成交均价为11030元/㎡。

让大众不满嘅，是好多城市嘅经济水平，真嘅能够撑得起呢个房价吗？尤其系喺县城，现而家，好多县城都面临人口严重流失、城区空心化嘅问题，之前甚至有委员提议，对人口低于10万人以下嘅小县进行合并试点——在多重因素嘅影响下，县城嘅未来并唔明朗。

而家住建部在县城推行限高，除咗高层在县城存在嘅消防隐患以外，仲有一个更深层次嘅原因——

优化县城居住环境，避免城区进一步空心化。