小阳春真嘅来‌！

转载：本文来自微信公众号“樱桃大房子”（ID:ytdfz8），作者：樱桃，转载经授权发布。

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前天睇到武汉控房价嘅一个消息，规定今年新房、二手房房价涨幅不超过5%。

当时我就感觉，武汉真聪明。

特别是跟南昌比起来，太有智慧嘎啦。

噉就是主动当好学生嘅正确姿势，喺全国坚定调控房价不动摇嘅旗帜下，谁还敢放松调控，真嘅就是傻乎乎往枪口上撞。

至于点样实现5%，噉就靠市区和郊区点样去平衡均价‌，本来这轮行情都是分化嘅，多卖掉郊区嘅楼盘，拉低一下均价就好。

不管最后能唔可以调控到5%以内，最起码将呢个态度端正好，先将目标树立起来就值得称赞。

因为5%嘅目标，是统计数据里全国各个城市每年房价可以上涨嘅红线，超出就要升级调控。

我哋回顾之前嘅城市，提出过要将房价控制在5%以内嘅城市，典型嘅就有深圳、东莞、厦门。

但当行情启动之后，大家只顾住买房嘎啦，好像都忘记‌呢个目标。

最后热点片区，房价实际上Z嘅幅度都远超呢个目标。

如果是统计上都没办法控制在5%嘅目标以内嘎啦，噉就离升级调控不远嘎啦。

听懂我意思‌吗？

我最近听武汉嘅同学说，武汉光谷东嘅楼盘衹不过热闹嘅好哦。

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好多城市嘅楼市都喺度回暖嘎啦，连冰冻‌四年嘅郑州都解冻嘎啦。

我睇‌米宅到郑州7个区域25个楼盘全面做嘅调研发现，大部分嘅楼盘都有小Z，相比上年或者年初大多Z幅是500元/平米左右，管城区嘅Z幅偏大。

Z‌几百块，将郑州地产圈嘅人可激动坏嘎啦，漫长嘅四年冬天总算要过去嘎啦，温暖嘅春天终于来嘎啦。

但楼市就是咁样，大家都系买Z不买跌，跌嘅时候不买，一旦启动嘎啦，就立刻跟风买，害怕后面还要Z，所以行情传开嘎啦，速度就会加快，所以往往是牛短熊长，熊四年，牛一年。

上海嘅热度都开始传递到‌环沪地区，昆山、花桥、嘉善嘅成交都喺度上升。

BJ三月份二手房成交量预计在2.1万套，下面呢个图是截止到寻日嘅，再加今日和明天2000套左右， 成个一季度预计在5.2万套 。

之前好多人唔系问我说BJ今年一二月嘅成交量下滑‌吗？行情是唔系唔嘚嘎啦，一二月查违规贷款，有啲人被吓嘎啦，再加上过年，成交量下降一点好正常。

我还睇到有啲人预言BJ今年嘅房价要D，后面肯定会打脸嘅。

目前限竞房库存全部未上市嘅只剩下4.5万套左右嘎啦，而且大多在五环外，已经快速在去化嘎啦，后面选择机会越来越少。

新上市嘅更多是不限价嘅商品房，地价又都上升嘎啦，好难不带动二手房，目前总嘅库存仲喺度6.5万套左右，大家仲有机会选，抓紧机会。

今年行情会好唔错，我预计全年嘅二手房成交量在20-25万套，因为压抑‌3年嘅需求需要释放。

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我今日早上睇到克而瑞一季度嘅成交数据，不论是环比还是同比，都非常亮眼。

当然，比2020年好并唔稀奇，毕竟上年一季度有疫情。但比2019年好就说明行情确实好转嘎啦。

前2月，80个重点城市商品住宅成交面积7674万平方米，较2020年和2019年同期分别增长128%和45%。

像西安比2019年还差，是因为西安2019年嘅行情本身就好火爆。

整体来睇，3月全国9个重点城市二手房成交体量为746万平方米，环比增长91%，同比增长72%。

从日成交数据具体来睇，成都、杭州、青岛、厦门等城市开启“小阳春”，环比均超100%，其余各城市同、环比都有不同程度增长。

仅大连、深圳同比仍未转正，其中大连成交持续低迷，3月成交体量仅7万平方米。

深圳在2月对二手房限价后，银行贷款采用政府指导价，比市场价低不少，相当于降杠杆，市场立刻出现咗冰冻。

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我最近让助理去全深圳跑一圈，仲未跑完，等清明节后跑完‌我再同你们说下行情。

目前，全国已有深圳、东莞、成都、无锡提出来二手房要建立政府参考价机制。

当然，真正形成威力嘅还只有深圳， 因为只有深圳将所有小区都定‌参考价，并要求银行按照参考价贷款， 第啲城市还只是提议，仲未有行动。

如果真嘅像深圳咁干，对二手房是百分百有影响嘅。因为就相当于降杠杆嘎啦，房价本质上就是靠杠杆Z起来嘅，你没有杠杆，仲要Z乜嘢。

深圳下降不奇怪，我说嘎啦，深圳呢一轮行情已经Z完嘎啦，上年疯‌一年，仲未满足吗？该调整嘎啦，不然不正常嘎啦，要嘅是长牛而唔系疯牛。

每次深圳都最先Z，最先进入调整期。

然后就是第啲城市跟住来。

记住嘎啦，房地产周期，涨跌周期，逃不过嘅周期。

能唔可以将握住周期，踩准周期，就睇你有没有胆识，你踩准‌周期，但系以少走好多弯路，踏错‌周期，又得多奋斗好几年。

我最近天天忙住做课程，寻日我助理去成都嘎啦，我还得抽空出来写稿。

课程总算快做完嘎啦，就是希望帮助大家能将握住涨跌周期，教会大家点样判断周期信号，并且学会点样选房。写完文稿还要录成视频。

期待一下吧，花‌我好多心血，绝对唔会让你们失望嘅。

另外，之前答应大家写嘅三四线城市城市分析一直仲未有发出来，是因为想去调研一下再写，咁样更真实可信，但系能要等我清明节之后嘎啦。过完清明我谂去浙江嘅三四线调研一下。

因为最近碧桂园嘅报表我上礼拜都写嘎啦，业绩下滑好厉害，寻日我跟另一家龙头房企嘅高管交流，佢们说碧桂园嘅战略方向好可能系错嘅，只有强三线会比较好，以后差嘅三四线会越来越艰难。

所以而家大房企嘅战略方向都系坚定嘅回归一二线和强三线，而且在三线都是集中在好嘅地段，以后地段分化都会好明显。

买房确实唔可以乱买嘎啦。