转载:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:老A,转载经授权发布。
上海4月1日嘅网签新政,相信大家已经听到风声嘎啦。
政策原文是咁样嘅:
4月1日起,购房人网签房屋买卖合同前,需到区不动产登记中心办理限购查询,5个工作日后拿到查询结果后才能网签。
当时消息一出,我哋马上到交易窗口咨询嘎啦,得到肯定嘅回答。
翻译成白话来讲,就是上海从今日开始,二手房网签之前就要查你是唔系限购,而且要等五天才能出结果。
从理论上来讲,呢个新政会导致置换客嘅踏空风险增加。
不过,我哋之前提醒过大家,而家政策面为让市场降温,一直在人为嘅拉长交易周期,所以呢个政策并唔意外,而且属于小调整。
但我不知道点解,有人根据呢个政策解读出“置换嘅末日来、刚需嘅心都碎”?
莫名其妙,睇热闹不嫌事大。
别嘅不说,刚需首套房本来就不限购,心碎个毛线?
置换嘅房子又唔系不允许卖嘎啦,点样就末日来?
不得不说,网上没有实操经验,通过脑补胡说八道嘅人太多。
所以我哋就有必要站出来,理论结合实际嘅做一番解读。
先讲畀大家三个点:
①上海4月1日网签新政嘅市场影响唔多。
②呢个网签新政,对市场嚟讲是一桩好事。
③从4月1日网签新政,能睇到上海楼市调控嘅底牌。
1
点解影响唔多?
因为呢个新政好纯粹,纯粹到没有一点弯弯绕,只系喺网签之前加一道。
简单打个比方,4月1日以前,如果你是置换买房,只要你和房东商量好嘎啦,马上就能在中介门店里将网签做掉。
要买嘅房子锁定嘎啦,然后你再将自己手上嘅房子卖掉,这叫防止踏空。
那么从今日开始,呢种操作唔嘚嘎啦。
而家你和房东商量好嘎啦,先要去交易中心查限购,然后最少等5天,等《结果通知单》出来。
如果查出来你是限购嘅,不好意思唔可以网签,需要再来一遍。
你要先将手上嘅房子处理掉,然后再去交易中心查限购,再等5天结果出来,先能顺利做掉网签。
呢一来一回睇起来好麻烦,但其实非常戏剧化,主要有两个点。
2
第一、大部分购房者,不用特地跑去交易中心先知道自己限不限购。
即便自己真嘅不清楚,上海那么多家房产中介都可以帮你搞清楚。
呢一条,你明白我明白,政策嘅制定者都明白,所以政策嘅初衷只系喺流程上让你多跑一趟,拖5天时间,拉长交易周期,以助市场降温。
另外讲畀大家,根据我喺交易前线嘅同时回报,4月1日嘅网签新政具体细则仲未出。
但各大房产交易中介已经在申请线上端口,如果成行,客户多跑一趟交易中心都可以免嘎啦,线上提供审核资料就得。
并且最新嘅消息是,政策制定者本身都在开会讨论施行4月1日网签新政嘅必要性。
主要顾虑是,开正式交易前查限购嘅口子,会唔会导致一群人没事就来排队查一查(真嘅好有可能),咁样交易中心嘅工作量能唔可以承受嘅住。
第二、新政后,置换客先卖房再买房,只系喺理论上增加踏空风险。
自己买过房子嘅朋友一定知道,网签之前买家、卖家、中介三方还要签一个居间合同,都就是下定金嘅嗰个合同。
实际操作度,但系以在居间合同中注明,将网签时间往后拉长,等买家置换完成,然后再网签就得嘎啦。
好多人会问,如果房东不愿意等点样办?
呢个问题其实在4月1日以前都存在,无非就是网签之后等待买家置换,变成网签之前等待买家置换,都系等待,意义没变。
房东如果执意追求网签的确定性,噉就畀佢确定性,喺居间合同中下大定金,锁住房源。
以上,总结来讲,4月1日网签新政嘅影响唔多,而且而家仲有不确定性。
而置换客买房踏空嘅风险确有增加,但非常有限。
除咗可以用居间合同锁住交易以外,而家上海嘅行情,都对先卖后买比较有利。
3
交易规则更严苛嘎啦,市场反而会更果断,这是好事。
上年那一波上海行情度,我哋一直建议大家先找好上家(买)再找好下家(卖),避免踏空。
这条建议,是有时效性。
上年底开始嘅那波行情大家都睇到嘎啦,房东心态固若金汤,市场行情一日一变,呢种牛市赶顶期,必须先买后卖才保险。
而而家呢?上海大部分嘅房子已经涨过一波嘎啦,外环外嘅唐镇、徐泾都挂出10万+嘎啦,70公里外嘅临港都有7.5万+嘎啦。
这里我哋不讨论呢个挂牌价合不合理,就说呢种挂牌价,你睇嘅怕不怕?
别说你我嘎啦,市中心11.6万均价嘅新天地、10.6万嘅人民广场、8.2万嘅西藏北路都怕嘎啦,自己点样和外环外一个价嘎啦,呢个世界肿么?
实际上,而家嘅上海楼市已经处在大行情嘅中后期,大家嘅反应都有啲蒙。
说个实际数据,上海牛市赶顶期,来十个客户,其中有6个想买二手房,最后有5个实际落手嘅。
而家来10个客户,只有两个想买二手房嘅,最后只有一个真正落手。二手房市场开始陷入胶住嘎啦。
呢个阶段,大部分房子已经涨到位,房价再往上窜嘅动力不足,踏空嘅风险已经好小,先卖后买都未尝不可。
而且结合4月1日网签新政,好多房东本身自己都在置换,你先卖后买,带住钱和诚意来,会更有竞争力。
原因好简单,等待呢个事本来就是反人性嘅,房东都在寻找确定性,选资金到位嘅你,中介、房东,仲有你都好满意。
所以,从某种意义上嚟讲,4月1日网签新政本身就是个加快社会效率嘅政策。
以上,有句话是咁样说嘅“不唯书、不唯上、只唯实”。
睇清政策嘅大方向,理清市场嘅小趋势,适时调整自己嘅策略,这三点是任何领域嘅顶级投资者,都遵循嘅心法。
4
从4月1日网签新政度,仲要可以窥见上海楼市调控嘅底牌。
总结来讲,呢个新政本质上是一个交易审查前置。
从呢个点出发,能睇到一条上海调控嘅底层大逻辑:
——卡住少数人嘅机会,推住多数人跑步上车。
本质上来讲,限离婚、积分制、限法拍、新房限售、土地限价再到而家嘅交易审查前置。
从草签交易到正式合同,上海每一次调控都有AB面,A面是按住一部分人,B面是加快一部分人嘅交易效率。
我这里做个大胆推演,而家网签之前要查限购,未来可能进化到下定金就要查限购。
凭乜嘢咁说?有两个依据:
第一、而家上海新房已经咁干嘎啦。其实2016年以前,买新房签预售合同是不用查限购嘅。
而家呢?上海有房无房积分差15分,分数低嘅人,但系能连售楼处沙盘都睇不到,本质上都是交易审查前置。
第二、彻底剿灭职业炒房客。炒房客圈子里有个套路叫ABC单,具体点样办大家可以搜一下最近被判无期嘅北京炒房客嘅案发经过。
简单说,就是用小定金锁住交易套利,呢个口子,北上深三地一定会收,杀鸡儆猴已经出现。
最后,祝大家将握当下嘅机会,都可以买到称心如意嘅好房子。
直播重磅预告!
上海新政后,最有料嘅购房建议有边啲?
新政之后嘅房子,到底是涨还是跌?
而家仲可以买房上车嘛?
新房、二手房、学区房该点样买?
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2021-04-01 11:06:42
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