万科这份成绩单，系咪及格？

转载：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：赵晓丽，转载经授权发布。

在万科业绩会现场，祝九胜坦言，而家比过去赚钱更难。

3月30日晚，万科（000002.SH）发布2020年业绩报告：

销售面积4667.5万平方米，同比增长11.6%；

营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%；

归属于上市公司股东嘅净利润415.2亿元，同比增长6.8%；

从这份财报嘅数据来睇，万科嘅销售业绩在增长，股东净利润都唔错，但并唔意味住这是一份满分答卷。2020年，万科嘅房地产及相关业务嘅毛利率同比下降4.6个百分点。

在销售业绩又创新高嘅同时，2020年嘅万科并没有想象中那么赚钱。

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毛利率创新低

根据财报显示，万科房地产业务实现销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%,集团房地产及相关业务嘅毛利率为22.6%,同比下降4.6个百分点。集团全面摊薄嘅净资产收益率为18.5%,同比下降2.2个百分点。 

但係当证券分析师问其下降嘅原因时，万科总裁祝九胜只解说‌行业现象，却并没有畀予正面回答。另外祝九胜表示，受到房地产行业毛利率影响，点样为股东创造价值嘅难度更大嘎啦，要比以前更努力。

毛利率嘅背后是成本同利润嘅微妙关系。但好显然，万科在主营业务以及第啲业务营业成本嘅增幅要大于营业收入嘅增幅。单独拿出万科房地产开发及相关资产经营业务嘅数据来睇，2020年利润增加‌477亿，但成本都增加‌590亿，两相抵消反而少赚‌一百多个亿。

同样哋，万科仍是“三道红线”融资新规之下嘅黄档企业。

截至2020年底，万科净负债率为18.1%（达标），现金短债比为2.35（达标），剔除预收款项后嘅资产负债率反而上升至81.3%（未达标，标准线为70%）。对此万科财务负责人韩慧华表示，「有信心在一季度回到“绿档”」。

但不可否认嘅系，啱啱过去嘅2020年，对房地产行业以及第啲好多行业都系非常艰难嘅一年，能保持稳定增长嘅房企已实属不易。

负债率同拿地嘅关联度比较高，18.1%嘅净负债率已经在业内处于低位，但万科董事会主席郁亮表示，「万科不追求过低嘅净负债率，会保持合理净负债率。万科等待机会，比如土地供应问题要求资金有好大弹性，等待市场变化嘅机会。」

02

未来拿地不追高

从拿地方面，2020年万科新增项目168个，总规划建筑面积3366.5万平方米，权益规划建筑面积2058.8万平方米，权益地价总额1381.5亿元，新增土储平均地价为6710元/平方米。

截至2020年末，万科累计在建项目总建面约10787.6万平方米，权益建筑面积约6380.8万平方米；规划中项目总建筑面积约5050.8万平方米。

对于万科在土地市场上嘅“保守”状态，外界都有诸多质疑。郁亮在业绩会上表示，万科在2007年就提出‌“不囤地、不捂盘、不拿地王”嘅策略，从不追求过高嘅土地储备。

贝壳研究院认为，2021年土地“两集中”政策，对资金弹性嘅要求，符合万科长期坚持嘅低负债、高流动性嘅财务特征。

「企业唔可以再靠囤积原材料、赚土地升值嘅钱嘎啦，都唔可以再靠加杠杆赚金融杠杆嘅钱。」

郁亮说，未来嘅竞争会更加全面和激烈，行业嘅出路只有一条，踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务嘅钱。  

03

物业服务被赋予更多期待

地产开发之外，物业服务成‌呢次发布会上嘅第二个焦点。

2020年，万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04亿元，同比增长27.36%。但占集团总营收嘅比例只有3.68%。房地产收入占比高达到‌95.55%，第啲收入合计占比仅为0.77%。

「物业上市」嘅问题都再次被提到台面。近期来行业内一直传闻，万科将打包物业和科技业务一同上市。业内人士认为，万物云将从原来单纯嘅物业服务公司，转变为侧重科技服务嘅平台，物业公司嘅框架则更加清晰。

早在2018年，郁亮就对物业上市嘅问题有所回应，当时佢说「我哋物业是有机会打造成市值千亿嘅。希望物业公司有呢个基础之后，再去上市。」

过去两年是物业上市嘅集中年，碧桂园、恒大、融创等都都先后分拆物业上市。喺龙头房企度，只有万科和龙湖还将物业服务板块牢牢嘅护在羽翼之下。

随住上市物企嘅数量越来越多，呢个赛道嘅规模同利润都被明晃晃嘅拿来比较。

据克而瑞统计，截至2020年12月31日，中国物企在管规模前三位分别为5.78亿㎡嘅万物云、5.05亿㎡嘅雅居乐服务（雅生活服务）及4.0899亿㎡嘅碧桂园服务。前三名之间嘅差距并唔系好大。

就喺不耐之前，碧桂园服务发布2020年业绩报告之后，股价一路大涨，总市值甚至一度超过母公司碧桂园。呢个行业正喺度步入蓬勃发展期，大鱼食小鱼嘅并购都频繁发生。比如近期碧桂园服务并购蓝光嘉宝，近期恒大集团物业、永升生活服务、合景悠活等都相继出现并购行为。

当竞争对手忙住冲规模拼利润嘅时候，“好学生”万科却依然岿然不动。倘若真嘅等来‌上市嘅“最好时机”，之后万科物业嘅处境到底点样，都要打上一个大大嘅问号。

对于万科多元化嘅发展，郁亮表示，不同业务类型最终都要接受市场检验，业务先后都会上市，只系喺业务上市过程度，集团会基于每个业务相互之间协同性，以整体情况出发，以效益最好嘅角度来考虑上市问题，不纯粹考虑单个业务嘅问题。

04

万科遇到‌人才挑战

「未来虽然唔可以赚大钱、快钱，但是赚慢钱，长钱，老实钱」，喺郁亮睇来，“大钱”、“快钱”是过去嘅黄金地产阶段。

张瑞敏说，没有成功嘅企业，只有时代嘅企业。因为所谓成功嘅企业，只不过是因为踏准‌时代嘅节拍。

在过去十年，万科是行业嘅标杆，睇万科就知道房地产行业嘅想象力、空间有多大。而而家无论是主营业务，仲要是数字化、长租公寓、物流、商业等方面，虽然万科做嘅都具有一定嘅规模，但不再是一个学习标杆。

而家嘅万科，反而成为‌房地产行业嘅一个风险观察指标，如果万科没有问题，房地产行业唔会有大嘅问题。

对于行业嘅发展，郁亮认为，房地产回归实业属性，已成为明确、清晰嘅趋势，意味住行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢，意味住房地产要从开发为主转向开发同经营并重，住房将越来越像耐用消费品，开发业务将越来越像制造业，经营业务本质上是内容嘅经营，将越来越像服务业。

郁亮都同时提到‌「管理红利时代」，包括自客户需求嘅变化和城市嘅发展。沿住客户需求同城市发展这两条主线，行业仍有大量机会。

相比于外界关注嘅规模和利润，喺郁亮睇来，万科遇到嘅挑战其实系「人才嘅挑战」。万科需要10分嘅人才，社会上嘅佼佼者，人才是万科在管理红利时代需要解决嘅问题。

在于未来，我哋更期待嘅系，万科能否在服务上做出文章？组织结构变化能唔可以打破业务之间嘅壁垒？万科物业嘅市值和空间有多大？