深圳系点样制定出二手指导价嘅

转载：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，转载经授权发布。

一个多月前，深圳发布‌一条以前没见过嘅调控手段。

二手房指导价

字面意思就是，喺深圳一套二手房成交，唔系卖家挂几多就卖几多，而是根据“指导价”定嘅小区均价，进行交易。

所以我喺深圳住建局官网2月8日发布调控当天嘅第3个文件里，仲要睇到‌深圳对3595个小区制定嘅指导价（均价），足足84页。

一个多月过去嘎啦， 对于“ 指导 价” ，我和 你们一样有太多嘅疑问。

是时候尝试解答一下嘎啦， 对于接下 来要说嘅事，我哋只 求两点。

足够真实、足够细节

01

指导价，点样定价嘅

政策发布当天2月8日嘅文件里有解读，不过就2句。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。

「基础、参考」嘅具体维度是乜嘢，除咗一二手价格，仲有第啲吗，对应嘅权重是平均、中位数还是第啲，都不知道。

谁能帮我，唯有中介，这1个多月据佢们观察下来，指导价嘅定价原理，喺以上面两句为原则嘅基础上。

更细化嘅参考维度可能仲有这3点：

过去2年成交均价

展开嚟讲是，取过去2年成交均价嘅平均数。

呢个参考系数，喺成个指导价定价机制里嘅权重，占到60%-70%。

都就是说，你拉一个小区过去2年成交均价，求一个平均数，然后噉就完成‌指导价定价份额嘅60-70%。

这点延伸一下，仲要可以有另外一点。

就是小区过去嘅成交活跃度

分两个维度睇

1 小区整体成交越活跃，噉指导价越接近小区整体平均水平。

2近几个月成交活跃嘅小区，一定比前年成交活跃 嘅小区，指导价要更贴近市场价格。

都就是说，小区近期成交活跃度越高，指导价就越接近市场价格。

可能和楼龄新旧相关

主要分为批地时间和建成时间

1 举例，深圳南山区嘅「万科四季花城」5期嘅指导价，跟周边小区对比起来，佢嘅指导价最高，这块地嘅批地时间是2001年，是周边最后一个批地嘅。

2 建成时间就好好理解嘎啦，一个5年内嘅次新小区，佢嘅指导价优势，喺楼龄这块参考维度一定比10年、15年楼龄嘅要更有优势。

都就是说，楼龄越新，指导价越高， 这部分权重以及和下面小区品质条件权重，共计占比30%左右

而楼龄因素本身，大概占到10%左右。

和品质有关，比如小区配套、地段位置

就是小区内部硬件更好，或者位置更好嘅小区，喺指导价中一定有所体现。 比如 在一 众楼梯房度，出现一个电梯房，噉呢个因素都一定会在指导价中有所体现。

综合上面说嘅呢啲因素，我哋就好能理解，点解同片区、同学区一街之隔嘅两个小区，指导价会差出1-2w/㎡，我哋睇个具体例子。

深圳福田保税区有一个小区「宝瑞轩」，一街之隔另一个小区「丽港湾」。

两个小区嘅指导价相差将近1.4w/㎡，同片区、同学区嘅佢们差价到底差在边里

当然这是中介对这1个多月来市场嘅观察，唔可以代表全部，甚至可能不全对，但是相对嚟讲，

房子越好、品质越高、楼龄越新、成交越活跃，就喺指导价中越有体现，都就是越接近市场成交价

所以对于实行指导价嘅城市嚟讲， 会唔会说 ，楼龄更新、换手率高、品质越好嘅小区， 佢嘅指导价越贴近市场价 格。

都就更能正常使用自己嘅贷款额度。

02

指导价，是点样起作用嘅

首先，覆盖面非常广。

目前深圳市场嘅二手房源，3.4w套左右。

而指导价覆盖嘅3595个小区嘅概念，是近乎覆盖到成个深圳二手房市场里每一个小区。

除咗一啲极个别嘅例外，比如嗰啲个位数存在嘅单价非常高嘅公寓复式产品。

其次，最关键嘅一点是，银行信贷，就认指导价。

原本就卖1000w嘅房子，只要房东还卖1000 w，噉呢个指导价毫无威力。

但如果银行信贷认呢个指导价 ，按照呢个指导价放款，噉呢个影响就好实在嘎啦。

原本按照1000w嘅70%畀你放贷，而家只能按照700w嘅70%畀你放贷嘎啦。

而且唔系一家或者几家银行咁做，而是几乎所有银行都按照指导价来放款。

面对咁样嘅情况，卖家又是点样进一步“推行”嘅。

我深圳嘅朋友分享‌几个段子， 乜嘢买房连带家电、家具、装修都得一齐买嘅。

仲有夸张嘅系，仲有得买房东“真迹”嘅。

来源：Mr.Z，知乎

最唔可以忍嘅系这张“八骏图”

来源：百家号城市更新张栋

虽然都系段子，但都切实让我哋认识‌市场都在用自己嘅方式做反馈，因为影响确实好大

03

我哋睇睇，执行指导价后嘅市场

对购房者嚟讲，最直观嘅影响，但系能就是首付提高嘎啦。

比如调控前一 套市场价格1000w左右嘅房子，调控后指导价在700w，噉对于买家而言，首付比例，就是300w和510w 嘅差别。

那多出来嘅首付放边

比如福田区一套88㎡嘅两室，指导价630w，实际报盘价1050w。

 

那买家嘅实际首付就是189w+420w。

然后呢个钱 分两笔打畀银行 ，由银行监管，房东这时候收到嘅只是购房定金。

那这道简单嘅算术，放到深圳嘅二手房市场会产生点样嘅效应。

中介同我说，成交量少‌好多，但是价格基本没乜嘢变动。

按周来睇，指导价调控前后周，差别好明显。

好多网签卡在2月8日当天，网签量达到1263套，占当周网签量嘅75.5%。

数据来源：深圳市住房和建设局

调控前一周成交量大约在2808套左右，调控后第一周成交套数环比下跌30.5%。

调控效果可以说立竿见影。

这至少说明一个问题，就是深圳购房者，使用杠杆嘅占比以及额度都比较高。

所以一旦从银行贷款层面限流，对市场整体产生好大影响。

除咗成交量，大家可能更关心嘅系成交价格。

对于价格方面嘅影响，按照指导价卖房属个例，大部分房东还处于观望状态。

不过有一个群体例外，就是正喺度排队置换嘅。

佢们进入‌周期，需要赶紧卖掉手中嘅房子，进入买房周期，这时候嘅佢们嘅实际挂牌价会下调，这部分人都成‌中介口中嘅诚意客户。

比如，福田区有一套110㎡3房，年前还是1050w，而且谈嘅空间都唔系好大。

然后业主自己睇中‌房子，住急置换，又碰到而家深圳嘅二手市场，而家价格直接降到‌980w

低总价房源都是，深圳某区一套67㎡两房，报盘价330万，指导价238万，同户型上个月成交‌一套360万嘅。

都就是说房东降价‌30万左右。

仲有一个好有意思嘅现象，就是市场上买回迁房嘅人变多嘎啦。

因为深圳嘅回迁房是全款，佢将钱交畀村民，村民就将佢嘅回迁资格让出去。

然后由购买人直接去跟开发商签，未来开发商盖好嘅房子，直接写嘅系购买人嘅名。

所以说指导价一出来以后，本来杠杆就低，仲未如去全款去做回迁房，仲要可以破限购。

不过呢啲，对于政策制定者嚟讲，并唔系初衷。

04

猜猜更深层面嘅影响是乜嘢

我哋至少要睇到咁样3个层面。

第一， 对于首付提高呢件事， 我哋要睇到 提高 首付门槛 嘅 另一个作用。

就是可以将真正嘅刚需，往调控前后差价相对较小嘅楼盘引流。

咁样嘅话，都 畀嗰啲非常火嘅二手盘，降降温，让 呢啲楼盘少‌溢价底气。

而且展开来睇，都会考虑到城市发展策略层面。

比如说，如果将3595个小区嘅指导价和调控前市场价做对比嘅话。

你会发现，西部折扣在7折左右，深圳湾在5折左右，比如「恒裕滨城」 指 导价13.2w元/㎡，而佢之前均价在25-30w/㎡。

而东部小区嘅指导价离市场价最近，包括前面说嘅摩尔城，都系东部地区嘅。

都就是说，买在东部地区嘅房子，有更大可能拿到足额贷款。

这背后企喺城市战略层面来睇，就是政府可能希望推动东部发展。

都就是说，执行指导价嘅城市在制定指导价嘅时候，但系能会将城市发展方向、发展战略糅进价格里，正喺度发展嘅地方，但系能买房都更容易些。

最后一层，我哋需要睇到这点。

一个小区出‌指导价格，就喺讲畀大家，而家官方认定这里只值咁多钱，你要是愿意掏更多嘅钱买，就需要签订相关风险协议。

等于说你已经明知道自己以高于政府指导嘅价格购买，风险已知嘎啦，以后如果遇到第啲问题，噉而家就是前期提醒。

而且仲未剩只是提醒，指导价之后，我哋会少用几多杠杆。

之前能撬动更多资金嘅购房者，而家杠杆变低嘎啦，市场热度瞬间冷却，每位准备入场嘅人，都需要冷静下来观望。

本质而言，政策本身嘅作用，就是改变市场预期。

05

那点解是深圳

目前我哋听到嘅第一个明确并且全范围执行指导价嘅城市，就是深圳。

可能风高浪大，自然应对策略都会更多，不过我哋更要睇到嘅系。

点解是深圳

中介同我说，上年2020年一整年，深圳嘅房价从年头到年尾，平均涨幅大概30%左右。

比如深圳某区一个小区，「东方半岛花园」一套房子，上年4月308万，而家指导价278万，而佢目前真实嘅挂牌价格378万。

市场预期太热。

这后面更深层嘅原因，是格外突出嘅供需矛盾。

好多人不知道嘅系，深圳每年新增人口将近30-40w，而深圳面积只有1997.47平方千米，比第啲一线城市小好多。

噉就意味住深圳嘅人口密度好高，每平方公里土地上约有0.67万人，差不多是北京嘅5倍。

所以供需矛盾，是考量呢个问题嘅基数之一。

比如深圳嘅「沙井海岸城」，有网友畀出一个鲜活嘅例子，来海岸城通过审核嘅有11万人，社保超过200个月嘅有1.7万人。

然后开盘当天从1.7万人里抽3000人摇号750套房，都就是1万个人里只有68个能买到房。

而这两点是几乎所有热点城市房价嘅制热因素，噉点解只有深圳咁做‌呢，所以下面才是“点解是深圳”嘅回答。

深圳嘅杠杆率太高。

跟第啲城市不一样，深圳嘅首套首付比例仲喺度30%，二套首付在50%。

相比第啲城市首套35%、二套65%-70%嘅首付嚟讲，差异不小。

5%、15%、20%嘅占比差别，对于一套1000w左右嘅房子嚟讲噉就意味住50w、150w、200w嘅首付资金。

而对于更大嘅一个一线楼市嘅资金池嚟讲，是一个绝对嘅庞然大物。

这都是点解深圳二手房调控会从房贷呢个端口卡紧。

毕竟高杠杆不仅意味住机遇，都暗示住风险，如果一旦房贷食紧，噉市场会产生一系列嘅连锁反应

而大家需要清楚嘅系，深圳不仅是市场经济嘅前沿阵地，喺国家战略层面，深圳应该 是我哋国家 最年 轻、最有活力、创新力最强嘅城市。

但是咁样嘅城市，2021年1月二手平均单价达到9w+。

体而家城市发展层面，我哋会睇到企业、人才流失等现象，华为搬到东莞，年轻人选择走深圳

所以高杠杆呢件事对于深圳长远发展嚟讲，并唔系一件被乐见嘅事。

中国只有一个深圳，而深圳嘅未来唔可以被房价拖累。

而家睇来

好多人会好奇之后会点样。

其实类似指导价呢件事已经存在好多年嘎啦，像北京，长期都系低频低贷。

对于深圳未来嚟讲，呢种可能性唔系没有，但是更可能嘅系，随住呢个市场冰冻以后，指导价可能会逐步放松，恢复成正常秩序。

毕竟深圳还是一个以市场经济为主嘅城市。

不过就目前来睇，指导价嘅出现睇似夸张，但其实发酵后效果已经达到预期。

乜嘢样嘅土壤适合乜嘢样嘅政策。

这点，深圳比谁都更加清楚。

以上为正文，来自巧克丽丽。