营收增长VS利润下滑，房企点样破解“增收不增利 ”困局

转载：本文来自每日经济新闻，每经记者 吴若凡，转载经授权发布。

房企年报迎来密集发布期，截至3月31日，喺港上市房企嘅年报基本发布完毕。

梳理呢啲已发房企年报可以发现，销售增长依然是主流，但大多数房企嘅毛利率、净利率均下滑，有嘅千亿房企甚至净利润和归母净利润不足1个亿。

为何一大批规模房企会出现咗增收不增利嘅情况？多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析认为，主要原因在于2016~2018年地价较高，拔高‌企业成本，又遇到限价因素制约，当呢啲项目到‌结转时点，反映在财务报表端嘅利润率便呈现出下滑态势。此外，有啲房企过去为咗冲规模，拿‌不少高成本嘅项目，从而导致‌增收不增利嘅情况出现。

降负债成为关键词

从已经发布嘅房企年报可以发现，同以往相比，拼规模扩张已唔系房企常态，而调整负债结构、降低负债率、增加现金流已成为众多房企关嘅注焦点。

早在上年8月，“三道红线”融资新规（剔除预收款后嘅资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍），将房企划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债嘅增速阈值，四挡有息负债规模年增速分别设限为0%、5%、10%和15%。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，6家房企“由红转黄”，4家房企“由橙转黄”，11家房企保持“零踩线”，12家房企通过调整结构跻身“零踩线”阵营。目前共有20家房企处在黄档之列，尚有2家房企处于红档。

58安居客房产研究院分院院长张波讲畀记者，目前降杠杆对于房企是头等大事，房企清晰嘅认识到，对于房企融资侧嘅收紧唔系短期嘅事。未来3到5年，房企都会面临咁样嘅状态，成个融资侧嘅收紧是一个长效嘅一个机制手段，对于房企嚟讲，将资产负债状况调整到符合国家要求是非常重要嘅。

张波同时表示，近一年以来，出现咗一啲房企爆仓或者即将爆仓嘅情况，都畀成个行业敲响‌警钟。家阵时情况下，房企规模大不代表没有风险，并唔是有‌风险，国家就会采取相应嘅一啲救助措施。因此，降低负债、保证财务稳定已经上升到比规模化更加重要嘅因素段，一啲之前过度追求规模化嘅房企正喺度进行一啲战略上调整，所以这点是行业内嘅一个共识，今年都会表现得更加明显。

增收不增利情况普遍

值得注意嘅是，营收增长但利润下滑成为不少房企不得不面对嘅现实。

同花顺数据显示，截至3月30日，申银万国行业分类下35家房企发布2020年年报，营业总收入10198.93亿元，较2019年增长20.85%；净利润合计984.03亿元，较2019年嘅1050.38亿元减少6.31%。从净利润率来睇，35家房企中有25家出现下降，占比达71.4%。

如信达地产2020年实现营业收入258.64亿元，同比增长32.79%；归属母公司净利润15.02亿元，同比下降35.12%。大悦城2020年营收384.45亿元，同比增长13.76%；归属上市公司股东净利润亏损3.87亿元，较2019年大幅下降118.88%。

不少房企人士感叹，这两年高周转玩不转嘎啦。一个是市场不再支撑呢种玩法，各种调控政策和金融杠杆嘅限制对市场冲击好大，使得房企嘅盈利空间被进一步压缩。

亿翰智库研究总监于小雨讲畀《每日经济新闻》记者，从房地产行业整体来睇，行业嘅利润率出现一个探底嘅过程，未来逐步向住制造业行业嘅利润率过度，唔会再出现以前嘅高利润率。但就企业个体而言，2020年嘅利润率未必是个低点，只是跟项目的结转结构和节奏有关。

张波指出，房企增收不增利主要有两方面原因。首先，是呢啲房企追求规模化过程中更多地采取合作和合营模式，使得权益占比不断降低导致嘅，这在近两三年比较明显。其二，一啲房企由于对于渠道嘅过分依赖，喺过往一两年渠道费率不断提升，尤其系喺一啲去化有难度嘅城市和区域，导致‌房企成个营销成本过高，进而降低‌项目的整体盈利水平。

“成个行业利润下滑由于财务成本+明股实债。之前高举高打嘅模式决定‌呢类房企，好多时候，房企利润被财务成本吞噬，尤其系明股实债，好大一部分利润被被少数股东权益拿走嘎啦。”克而瑞研究中心总经理林波讲畀记者，原本嗰啲为咗冲规模而采用高周转嘅企业压力都会好大，过高嘅杠杆面临被强制，“三道红线”短时间可以通过一啲手段降下来，但如果持续恶化，就需要企业花更大嘅代价去调节呢啲指标。那都系成本支出，并唔便宜，但如果突破呢啲指标，未来房企发债以及向机构融资又会受到限制甚至阻碍。

“而呢啲问题，房企唔系没有意识到，而是忽略嘎啦，喺2015~2017年市场好时候，房价涨幅可以远远覆盖掉财务成本，一旦出现房价不涨甚至不跌嘅情况，好多问题就暴露‌出来。”

林波表示，“三道红线”之下，呢啲企业首先面临嘅是融资难问题，其次系喺投资拿地上。以成都为例，红档房企不允许拿地。有啲地方可能对于勾地和多元化拿地是区别对待嘅，地方可能不愿意将项目畀佢们，原先可以通过产业园、商业综合体、文旅来拿地，未来呢类企业将面临较大风险。预计接下来几年，利润率往下走嘅问题会进一步突出并逐步放大。

收缩规模+降本增效

对于中小房企嚟讲，面临住一个好现实嘅一个状况：当下房企唔系数量过少，而是过剩。随住行业集中度不断加剧，未来大量中小房企将被淘汰。

“一方面是降负债降杠杆嘅压力，另一方面中小企业运营管理精细化和标准化普遍都缺失。同时被规模所累，不得不拿一啲利润率比较低，只为咗能周转嘅项目。”

于小雨表示，对于房企嚟讲，大运营体系建设唔系一个新鲜事物，只系喺金融杠杆盛行嘅时代，行业对此嘅关注度并唔高，企业对此都未有太多住墨。家阵时行业环境发生‌显著变化，企业对其嘅重视度有所提升，因此都引起‌行业嘅广泛关注，未来都会是一个比较明确嘅趋势。

尤其系今年供地“两集中”政策推出之后，“三道红线”融资新规和房地产贷款集中度政策，对房企嘅融资限制到达‌前所未有嘅程度。加之家阵时处于房企偿债高峰，房地产行业承受较高嘅融资压力。

“由于土地集中出让，房企要在短时间内筹措大量购地资金，这无疑会导致融资压力进一步增大。”林波表示，房企应该将重心放喺精准预判和多做一啲收并购嘅项目上。

张波讲畀《每日经济新闻》记者，从精细化运营上嚟讲，行业普遍有一定缺失。之前嘅成个运营更快，更多嘅是围绕成个快周转来进行嘅。更快地拿地、更快地开发、更快地销售，喺呢个快节奏嘅基础上形成各个方面相联动嘅机构部门，更快地形成一个协同嘅前进嘅效应。所以，速度是第一位，成个规模化嘅速度是第一位。

林波指出，接下来对于呢啲中小房企而言，当务之急是“三道红线”先达标，唔好想住继续做大，最好嘅办法是，一是加快去化，喺目前比较好嘅区域和城市里抓紧销售；二是引进战略投资者，比如这两天红星引入远洋。

“内部降本增效、人员调整都要同步进行，如果未来两到三年不需要扩张嘅话，但系能不需要配置咁多人员。”林波表示，呢类房企摊子唔好铺得太大，同时聚焦在自己熟悉嘅区域，有住比较好嘅基础。喺呢啲区域有一啲深耕基础，市场确定比较强。继续做下沉和深耕，未来两到三年不太适合去四处扩张。