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  • 上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    转载:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,转载经授权发布。

    2021年对楼市而言,注定不太一样

    从积分摇号、满二不满五税费调整、二手房源下架,我哋睇住调控喺一、二手市场不断加码

    包括前阵子上海集中两天下架‌接近两万套房源,仲要引起不少人嘅担忧,对于楼市嘅各种政策在各个维度以不同方式开始落下

    那么从1月开始,2月、3月,到而家4月已经过去‌一周

    所以而家嘅上海楼市,到底点样样‌

    我哋用最真实嘅数据试图帮大家呈现以下当下嘅市场

    上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    最直观嘅,仲要是客房比嘅变化

    呢个数据是最能够表现市场热度情况嘅,其实在3月底那一场特殊嘅违规房源下架嘅行动之前,上海嘅整体挂牌房源系喺增加嘅

    过完年回来,房源数量逐日增加

    上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    来源:pangpangone,篱笆社区

    更多房东愿意将房源挂到网上,市场上房源,真嘅变多‌

    不过客源不应该也多‌吗,过完年‌大家不都应该睇起来‌吗?好像唔系

    两相对比,你会发现,客源增长嘅速度跟不上房源增速

    上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    来源:上海链家

    也就是说一套房子,年前年后无论是带睇还是成交,同一套房子,睇嘅人就是从多变少‌

    对应嘅,我哋睇下更客房比趋势

    上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    来源:上海链家

    可以咁说,过年前每增加一套房源,市场上可能就新增11.5个客户

    然后,就当大家都以为过完年之后,仲要以为会有一波热潮嘅时候,3月嘅客房比依然在下降

    可能平均每增加一套房,市场上只增加8.9个客户

    而且呢个下降不只是短短3个月嘅数据,拉长成个市场周期嘅数据,我哋能睇到,客房比从上年8/9月份开始逐渐走高,势头好猛

    但翻过2020年最后一个月,来到今年嘅而家,走势就调转直下

    上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    来源:上海链家

    而这会切切实实会影响到买卖双方嘅情绪博弈

    客房比嘅下滑有好多原因,但是唔可以忽略嘅是有一大部分嘅客户被吸纳去‌一手房,一手房积分摇号模式吸纳‌市场好大程度嘅需求

    不论买到买不到,大家都先去摇号嘎啦,二手需求也就被延后‌

    上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    第二个,议价空间

    说实话,真正能鉴别市场心态嘅数据还是议价空间

    也就是,(挂牌价格-成交价格)/挂牌价格

    议价空间越高,更偏向于买方市场,低就说明就更偏向于卖方市场

    这里要先说明一件事

    议价空间系一直存在嘅,因为我哋只是用挂牌价减去成交价,如果房东要涨价嘎啦,噉就是挂牌价嘅调整,而唔系说议价空间变成负数,呢个先和大家报备一下

    从近半年嘅数据,我哋睇到,上年12月议价空间最大,也就是讲呢时候市场上嘅房子,挂牌和最后成交价格,差距最大

    上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    来源:上海链家

    然后从1月开始各大中介开始整顿房源,挂牌价格开始回归理性,议价空间逐渐走低,喺2月达到最低点,基本上一套房源,能谈个1-2万就唔错‌

    要知道过年期间虽然房源少,但是议价空间取嘅是挂牌和成交嘅差值,所以不受房源数量嘅影响,也就是说市场在2月,来到卖方市场嘅最高点但是睇上图3月嘅数据走势,呢个数据我哋主要睇三月底嘅,因为之前房源端经历过盘整所以数据会有波动

    上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    来源:上海链家

    议价空间最后停留在2%左右,呢个其实系非常少嘅一个空间嘎啦,比上年年底还要少

    这好大程度上是因为上架房源减少导致嘅

    那我哋拉长到更长维度嘅时间来睇

    上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    来源:上海链家

    其实我哋睇到嘅整体议价率在走低

    当然如外面感受到嘅是市场越来越好,第二也代表住市场房源嘅变化

    上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    成交周期

    观睇成个2020嘅数据,我哋会睇到成交周期系喺不断缩短嘅

    呢一方面说明‌市场热度,另一方面也说明‌买房人嘅心态

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    来源:上海链家

    但是根据市场数据走势,买房周期开始进入恒定状态

    而且随住贷款政策嘅收紧,未来成交周期大概率是延长嘅

    因为银行从信贷端口介入,以往一个月左右就可以走完嘅银行审批和房贷流程,而家需要拉长一倍

    上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    而且呢个周期未来可能还将延长

    原本4月1日说要实行嘅“资质审核”以后真嘅要开始实行嘅话,所有房东都必须将自己嘅房子卖掉之后,拿到买房资质,先能接住走买房嘅流程

    呢一卖、一买,如果唔可以像以前那样同步进行嘅话,就相当于所有流程时间x2,上下家贷款周期拉长一倍,呢个周期会变更长

    可以说,贷款审批和放贷时间嘅延长,但系能是未来拉长市场成交周期嘅最重要因素,而市场也会周期拉长

    会有更多进入观望状态嘅角色

    上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    边啲总价段、板块在成交

    我哋睇下总价段、成交板块嘅变动

    从近半年嘅成交情况来睇,成交趋势嘅稳定和总价段变化成正比

    也就是说,总价段越高,成交趋势越稳定

    上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    来源:上海链家

    相比300-500w、500-800w,更高总价段嘅成交套数更趋稳定,成交动作也更加低频,毕竟标嘅物更大,买卖双方心态更平稳

    那板块情况呢,上海120多个板块,佢们嘅成交活跃度点样

    过去半年各板块嘅走量情况,从上年10月到今年2月,固定有几个板块嘅成交是比较活跃嘅

    泗泾、金桥、莘庄

    上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    来源:上海链家

    呢啲板块,都要这几个特征

    二手供应量大,泗泾、金桥、莘庄,目前链家板块挂牌量在415套、357套、532套,不管是同环线、同板块,都系供应大户

    另一方面,泗泾、金桥目前都系同环线均价偏低嘅板块,也就是性价比比较高

    不过这几个板块,算是常年在上海板块成交中霸屏嘅‌

    比较新鲜嘅一点嘅数据是,我哋发现有几个板块从上年12月-今年1月,成交套数嘅涨幅比较靠前嘅5个板块分别是

    上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    来源:上海链家

    呢啲板块度,中原是拆迁板块,周浦、北蔡有新盘输入,川沙今年也有新盘输入,顾村是长期性价比比较高嘅板块

    呢啲板块嘅需求激增我个人yy一下系唔系因为周边嘅一手房等不及‌或者买不到‌所以选择退而求二手呢(狗头保命)

    上万套房源下架后,上海二手都发生‌乜嘢

    所以而家房东嘅心态系点样嘅

    中介小哥平时对接房东最多,所以关于房东心态,佢哋还比较有发言权

    对比下来,今年到目前为止,一直在市场嘅人会明显感觉到房东心态、市场心态都变‌

    先说落上年,上年大概11月之后,如果刚挂出来,就有好多客户来睇,基本房东心态都不太稳,这好容易理解,因为谁也不知道接下来市场会系样

    这时候如果房东诚意卖嘅话,仲可以签字,但是如果心态不稳嘅话,就可能现场涨价10w、20w

    更夸张嘅像学区房,付完定金宁愿付违约金也不卖

    最高我听过嘅,系一个对口福山外国语嘅一个房源,50w定金之后,房东宁愿付违约金也不卖,也就是说退定金50w+赔付50w

    但是而家,房东心态就好多‌

    唔会再出现呢种涨价嘅现象,说卖就卖,付款合适,到家签字走流程

    原因好简单,而家市场好似进入‌冰箱速冻柜,各条线限流、动作放缓

    那如果接下来嘅市场还是咁嘅话,房东会愿意降价吗

    那也大概率唔会,主要有这3方面心理

    呢种心理点样描述呢,就是之前我已经睇到同小区同户型嘅房子已经卖到500w+嘎啦,你再让我卖480w、460w嘅更低嘅价格,我嘅心理就唔可以接受

     而且他也唔会愿意做呢个小区第一个降价嘅人,唔会愿意开呢个头

     另外仲有啲底气就在于,就算市场成交好慢,睇房嘅人变少咗,但是还是有成交嘅,仲要是有睇房嘅,并唔是完全没走量嘎啦,这时候对房东嚟讲,ta宁愿搏一搏

    所以就算房东知道自己嘅房子没那么好卖嘎啦,噉也要等到价格到位‌再出手,或者干脆不卖

    除非是好住急买房嘅,自己房子已经进入周期嘅,噉ta可能会松口降价

    最后

    上年下半年嘅市场高热度,让好多人担心

    房东担心自己嘅房子会唔会被贱卖,客户担心自己买不到房

    随住各种新政调控嘅出台,大到购房资质、摇号积分,小到税费变化,所有动作都喺度跟市场传达一个信号

    就是,市场稳定‌

    而这传导到市场上嘅结果就是,大家不再对楼市抱有不切实际嘅预期

    而停止楼市预期之后,该刚需刚需,该改善改善

    毕竟无论房东还是客户,最想要嘅还是稳稳嘅

    好像只有稳稳嘅才会比较幸福

    cantonese.live 足跡 粵字翻譯

    2021-04-07 11:07:00

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