劝你一句，尽量别碰超大社区

转载：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，转载经授权发布。

 

最近有一家房地产企业陨落嘎啦，说起呢间企业系一啲都不出名，但是佢造就‌“中国第一神盘”——贵阳花果园。 

呢个神盘名平平无奇，最突出嘅就只有一点—— 特别大 ，是全中国第一大盘。 面积有1830万平方米，聚集‌300栋40层高嘅建筑，有几十万人居住在其中。 

呢个神盘虽然不喺一线城市，但是因为佢嘅呢个特性，让佢成为‌全国出名嘅网红盘，有不少人都去那里打卡，观赏一下众多人聚喺一齐跳广场舞嘅盛况。 

其实，大可不必舍近求远，喺全国各地，都有呢种居住人口在几万以上嘅 超大社区 。 

尤其系喺二十年前、十几年前嘅时候，当时为认识决人嘅住房需求，规划‌一大批嘅超大社区。有嘅特别出名，甚至取代‌原本嘅地名来作为家阵时嘅地名。 

比如北京嘅天通苑，作为北京昌平区嘅一个超大型社区，基本就代指‌那一片区域。

同样位于北京嘅回龙观，则作为程序员之家，赫赫有名。

而 在上海，也有呢种超多人居住嘅超大社区，并且仲有好多，像是我哋曾经提到过内环嘅 中远两湾城 ，外环外嘅 上海康城 等等等等。 

北京上海两地大型社区 

超大社区，聚集‌大量嘅人口，就跟一个小城市一样，内里乜嘢都有 ，比如超市、菜场、早餐店等等，不用出社区就能满足一切嘅基本需求，甚至仲有公交车站直达地铁，住住好舒服。 

但是同时因为佢嘅体量巨大，人多车多，走出小区就要好耐，有时候会觉得小区内部和外部格格不入。 

说真嘅，虽然超大社区带畀我哋有利嘅一面。但在购房上，如果有第啲选择嘅话， 我是不太建议买超大社区嘅。

原因，让我来畀你细细嘅说。 

乜嘢是超大社区？点解不建议买？

到底多大规模嘅小区，但系以被称为超大社区？ 

在查阅‌多篇论文后，总结‌一下超大社区嘅定义：人口超过 3万 人，占地超过 20公顷 嘅社区，呢种规模以上，就可以被称为是超大社区。

当然，好多超大社区远远超过呢个规模，导致佢嘅占地面积和人口，几乎相当于一个小城镇‌ 。 但係，按照城镇嘅标准，佢嘅基础设施却是远远达不到嘅。 

也因此，超大社区嘅呢个“大”，带来‌一系列问题。 最主要嘅就是超大社区体量过大引起嘅 交通压力 。 

我哋来睇下几个超大型社区嘅体量。 

北京天通苑——保守估计50万人

北京回龙观——保守估计30万人

上海康城——估计约9万人

呢啲超大社区，就算有嘅地铁就喺家门口，但从下楼出小区到地铁站也要一刻钟半个钟头，噉就造成‌通勤嘅非常不便。

首屈一指嘅就是超大社区嘅内部交通问题 。 

第啲嘅不足之处仲有改进嘅空间，但是小区内嘅交通，喺设计之初如果没有考虑好，道路狭窄，喺未来改动起来就会好难。 

在超大型社区度，自行车、电动车、私家车嘅数目都好多，各种交通工具互相交织，噉就造成‌超大社区嘅交通情况相当复杂。 

我哋去上海康城实地探访‌一次，就算系喺人流量比较低嘅上午10点左右，车流依然好多，并且车速在行进过程中不太减缓。

一位在这里居住‌10年嘅叔叔讲畀我哋，如果要买房嘅话，买学校附近那一侧嘅房子，避免小孩上学时需要过马路，否则容易造成危险。 

电瓶车嘅车速好快，好不安全 

同其说超大社区系一种社区内嘅交通，倒不如说是小街道。 

完完全全就和家门口嘅街道系一个样。但是和街道不同嘅系，街道除咗住宅仲有第啲设施，而且，普通嘅街道人流量没有超大社区咁大。 

按照《城市超大社区嘅交通效应研究：结构影响同治理策略》论文显示， 

超大社区嘅车流量畀交通带来‌两方面嘅压力。

一方面是 社区内部嘅。

私家车和外面嘅汽车、单车、公交车、电动车、摩托车都喺度一条路上通行，社区在出入口嘅高峰期车流量好大，而就算是非高峰期，也有大量车辆持续进出。

社区内部嘅道路承载能量远远唔可以满足社区内车辆嘅使用需求，噉就造成‌交通拥堵。 

另一方面则是 社区外部。

像是上海康城小区，地铁站相隔比较远，公交车是主要嘅公共交通方式。 

内部 有两条 公 交 线路， 乘坐公交 去往莘庄地铁站需要15分钟。 平时15分钟一班，喺高峰期会缩减间隔。 

但由于小区嘅面积过大，部分居民是没办法进入到公交站点嘅最优服务范围嘅，所以好多居民还是采用私家车作为出行工具，噉就对周边嘅交通造成‌一定嘅压力。 

在高峰期嘅时候，私家车会在出入口排长队，咁样一来就会集中进入路段，畀呢一路段造成极大嘅交通压力，进而产生拥堵。 

超大社区过大嘅体量，不仅影响社区内部嘅交通环境，也对社区外部嘅交通环境造成‌一定嘅压力。 

我在上海康城采访嘅一个老年业主讲畀我哋，“我哋老人蹲蹲还蛮实惠嘅（住在这里还蛮划算嘅），对你们年轻人上班伐灵嘅。” 

超大社区多存在于比较偏远嘅地方（中远两湾城是例外），大部分人购买超大社区，并唔系因为就业地点，而是出于总价低、学校、社区环境等等呢啲方面嘅考虑。 

噉就造成‌人嘅通勤距离比较远，如果再加上交通拥迫嘅话，需要中途变换支路，就又畀人嘅出行时间造成‌延长，而且还要算上小区内到门口嘅距离。 

在通行舒适度上，超大社区大打折扣。 因此，如果是和我一样嘅普通通勤一族，如果有第啲选择，不建议购买超大社区。 

超大社区管理难

除咗交通上带来比较大嘅压力外，喺建设之初，超大社区嘅开发就有可能只考虑‌住宅问题，而没有做长期嘅规划，让社区孤立，限制‌佢嘅长远发展。 

此外，超大社区体量太大，人员较多，因此也造成‌一定嘅管理困难。

就比如上海康城内，我睇到‌好多物业人员不断嘅清洁卫生，但是同时还是能睇到乱丢垃圾嘅情况。人太多，好难管住所有人。 

再比如有嘅业主多出来嘅应该是违建嘅嘢，至少嗰个天线，就不应该私自安装。 

超大社区，就算睇上去再美，喺后期维护度，总有一啲不尽人意。

我在边走路边拍照嘅时候，甚至会被坑坑洼洼嘅人行道绊住。好在年轻人腿脚灵活，但系对老年人嚟讲，就不友好嘎啦。 

而且像系一啲小区景观及外立面嘅后期维护，超大社区做嘅就更不好嘎啦。 

在设计开发嘅时候，应该是进行‌巧思嘅，这里有个细节，让人企喺上面往下睇风景。但可惜后期保养嘅并唔好，墙面受潮发霉嘎啦。 

大堂门口可以明显睇出有过涂抹小广告嘅痕迹，也是超大社区不好管理嘅一个例证。因为门口都系开放嘅，无论是车还是人，都可以随意进入。 

只是睇住，其实都可以忍受，但系对住在这里嘅人嚟讲，几多会影响心情，喺居住舒适度上大打折扣。 

而改造环境剩只靠物业嚟讲是挺难做到嘅。 违建好拆，墙壁好粉刷，但是垃圾乱丢、写小广告嘅人乱涂呢件事，总唔可以时刻盯住进出嘅人来睇。 

这也是点解不建议买超大社区嘅原因之一，人流太大，管理和维护难度大，畀后期居住体验造成不适。

超大社区不利于升值

超大社区既有严重嘅交通问题，又难管理，噉就直接造成‌超大社区一个本质上嘅硬伤—— 升值潜力低 。

这也是我不建议买超大社区嘅一个最根本嘅原因 。 

中国城市家庭财富健康报告 

按照中国城市家庭财富健康报告表示，中国家庭财富嘅 七成 以上都喺度房产上。 

睇睇而家嘅房价，应该没有人会反对呢个观点。 因此，你所拥有嘅房产系咪能升值，对于你嘅家庭财富嚟讲至关重要。 

超大社区嘅房产，和普通体量嘅小区相比，升值速度要慢上好多。

以上海最大嘅超大社区——上海康城来举例。 

上海康城嘅房价远远不如所在板块莘庄嘅房价，是成个莘庄板块内房价倒数。 

来自链家网 

当然，有啲人认为，这是上海康城嘅优势，低总价就可以上车，而且小区嘅品质仲未低。但是，如果以财产保值来睇，噉就是佢嘅劣势嘎啦。 

呢个项目在过去两年内，价格依然是呈现出一个比较平稳嘅状态，并且赶超不上成个板块嘅发展潜力。 

呢一方面 和上海康城嘅位置有关系，位于板块内比较偏僻嘅区域，另一方面则是上海康城嘅体量过大。 

我哋可以睇睇佢附近嘅小区，和佢嘅价格进行一下对比。 

在上海康城附近嘅象屿品城小区，基本保持跟自己嘅板块九亭价格趋势相差无几嘅走势，而且房价要略高于上海康城。 

来自链家 

再换一个维度，将时间拉长一点。有人提到过20年前，上海康城只要3000块，到而家涨幅‌10倍多，盈利还算正常。 

直接用我哋上次写上海康城时一个粉丝嘅留言来质疑： 

买超大社区嘅房子，上涨空间真嘅系太小嘎啦。 

在99年3000多呢个房价也不算便宜嘅，是上海嘅平均房价，作为呢个地段，甚至还算是亏嘎啦，喺升值上远不如第啲体量小嘅社区。 

同样是超大社区，三林世博家园嘅价格也起不来。佢和万科新里程等高档住宅相隔不远，价格相差‌将近‌一倍。 

来自链家 

当然，呢一方面是学区嘅关系，另一方面睇佢在成个板块内嘅价格走势，就能睇出佢嘅升值在同板块也是处于低位嘅。 

超大社区，喺房产嘅升值上要弱上不少。

超大社区不好卖

除咗升值潜力不如第啲普通小区外，如果从个人卖房嘅角度上来睇， 超大社区嘅房源比较多，喺卖房时容易被压价。

来睇一眼外面中介贴出来嘅上海康城嘅价格。 

粗略数一数，上面就有十几套房子。这还只是公开嘅房源，中介手中应该有更多嘅未公开房源信息。 

再来睇下上海康城在链家上挂牌嘅数量，一共有 88套 房源之多。 

上海康城附近嘅象屿品城小区，挂牌嘅有15套。 

可以睇出，因为房源较少嘅缘故，普通住宅同时挂牌出来嘅房源也会少一啲，竞争会小一啲。 

噉就造成‌一个问题，当上海康城嘅业主要出售房子时，同条件下嘅竞争者会比较多。 

买家们不仅可以同小区内比较相同户型，仲有多种第啲户型可以选择， 迫 使急售嘅卖家压价售卖房产，同样会造成财产受损。 

同时，既然超大社区房源多，就会一直保持住房源嘅流通，导致 持续不断嘅有房子在装修。

通过链家网嘅数据显示，仅2020年12月，上海康城就成交‌13套。再往前睇，每个月也都有一定嘅成交数据。呢啲持续不断嘅成交造就‌持续不断嘅装修。 

正如之前所说嘅，超大社区嘅管理难度好高，所以一啲装修噪音在工作日也时有发生，堆砌装修材料以及大型垃圾乱扔不处理。 

噉就导致‌居住在呢种环境下嘅不舒服，对生活也有好大嘅影响。 

对于人流量大嘅超大社区，人文环境也比较复杂。人来自各处，乜嘢年龄层嘅人都喺度。呢种情况下，就喺社区平时嘅交往上产生‌好多碰撞。 

别嘅不说， 换物业需要2/3以上业主同意，就系一件好大嘅麻烦事。

仲有物业费系咪能及时全部收上来，也有一定嘅问题，等等呢啲，各方各面都不好处理。 

不管是北京嘅天通苑、回龙观，仲要是上海嘅上海康城以及第啲各地嘅超大社区，佢们或多或少都喺度交通、管理和维护上有一定嘅问题存在。 

而最为重要嘅系，呢啲小区在未来升值上都有所欠缺，并且在出售时面临嘅竞争大。 

好似上海康城嘅一位业主所说嘅那样： 

“小区太大，除非电车，走路你根本走不出去。交通极其不方便，一根车道进市区，车上都要常备糖。 

飞机天天在头上吵死你，夏天仲有癞蛤蟆吵死你。好嘅也有，房型好房子大超市菜场都有适合老年人。除非去松江，否则不灵嘅。” 

噉就是我点解不建议买超大社区嘅缘故。 唔可以剩只只睇到‌低总价、学校等优点而忽略超大社区存在嘅嗰啲问题。 

毕竟，玫瑰再好睇，也唔好忽略佢枝干上藏住嘅刺。