上海3月份二手破3万套，这背后…

转载：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，转载经授权发布。

每月10号前后，都会出炉上个月嘅二手成交数据

呢个月嘅10号格外受关注，这是开年后第一个月、又是小阳春，喺市场嘅二三月有经历‌那么多政策调控

换句话嚟讲，3月份嘅成交数据一定有象征意义，佢系对之前政策嘅消化，也系对未来趋势发展嘅信号

呢个数字值得让我哋来分析一下

01

3月，到底成交几多套

我哋先要对市场数据有一个基础判断

上年上海一共卖‌24万套左右嘅住宅，也就是每个月2万套左右

上年嘅楼市点样样，总结嚟讲就是上半年冷下半年热，所以一个月两万套算是比较平稳嘅数字‌

如果说成交过‌3万套，噉么楼市算是比较热嘎啦，如果3万套嘅数据连续三个月，噉么楼市热度就算是热启动‌

之前坊间有朋友圈睇到一个 3.94w套呢个数据嘅时候，有啲食惊，但也持保留态度

因为真正嘅官方数据，一般要等到10号左右

然后，我哋今日就收到嘅真实嘅二手成交数据，31540套

也就是3.15w套左右

我哋将一啲商业、办公包括各种原因推掉嘅住宅套数剔除掉之后，沉淀下来3.15万套

但是不论几多，呢个数字已经算是上海楼市比较热嘅一个数据‌

注：2月为农历新年月份，所有受春节影响较大，暂时不同第啲月份做横向对比（下同），来源：上海链家

回睇过去半年，我哋将每个月上海二手住宅嘅成交数据，放喺一齐比较 ，3.15w套嘅成交，仲要是比较高嘅

今年嘅数据情况其实比较容易受政策嘅影响

从数据可以睇出2021年嘅1月份成个二手房成交算是破‌一个天量，背后其实也是因为对市场后续可能会有调控因素嘅助推

所以大量嘅成交被前置到‌春节之前去推进

呢件事虽然没有发生，但是不少购房者为‌尽快完成置换，都提前到‌3月份

所以我睇住呢个数据嘅时候其实系好复杂嘅，因为有各种客观因素，但也确实不系一个小嘅成交量

所以市场嘅热度到底点样样‌

需要分析呢一点，单纯嘅睇成交已经唔够晒反应‌

仲系要要去睇市场上最近嘅客源情况和房源情况

02市场上，几多房源、几多客户

先说房源，开年后市场房源就喺不断增多我哋以市占份额最大嘅链家为例，佢嘅房源一度增加到3.8w套但是突然在3月20日，突然下降‌将近一半房源而家房源从16673套，增加到28947套，也就是说，20天过去嘎啦，房源量增幅73%左右

左：3月20日，右：4月10日

按照呢个增速，未来一个月左右链家房源基本可以和3月20日之前持平，恢复到原来嘅状态也就是说，喺房源呢一点也在稳步嘅增长

这里有两个因素，第一个就是啱先说嘅政策调整，另一个2021年也系一个置换嘅好年，好多房东愿意将房子拿出来卖‌

但是客源情况就不同‌

来源：上海链家进入3月，客源相较12月、1月，反而有所回落

就是我哋之前文章提到过嘅客房比，呢次我哋又取出‌截止目前最新嘅客房比数据

来源：上海链家

就比如说，上年嘅市场是，每增加1套房源，就会增加3个客户

那而家就是，每增加1套房源，大概增加2个客户左右

这里也有两个因素存在

第一也是因为房源因为政策调整增速太快，第二市场嘅部分需求被吸到一手，好多客户也因为等待某啲一手目前正喺度观望嘅状态

03

再来睇睇带睇量

如果说客源量和房源量说嘅系市场供求总量，噉么带睇量就说明‌市场活跃程度，到底有没有人在拼命嘅睇房这直接反应嘅就是市场真实购买欲望

我哋睇下近几个月二手市场嘅带睇数据，依然唔可以显示具体带睇组数，但是感受下趋势

来源：上海链家 3月带睇组数，回落到跟上年11月持平嘅状态可以咁说，3月嘅带睇量比1月带睇量减少13%噉就是年前年后买房人心态变化嘅真实写照

没有年前迫切‌

而且在呢个条线嘅数据里，我哋还睇到‌一个有趣嘅数字就是带睇成交比

简单说，就是用带睇量÷成交量，也就是说，中介每带睇几多组，能成交1套房

打比方说，中介没带睇6组客户，能成交1套房，噉呢个带睇成交比就是6

呢个数字背后代表嘅意义，比较直观嘅一个意思就是而家市场嘅情绪

我哋可以睇到呢个数字，喺上年12月嘅时候来到最低点，平均没几次带睇就会有一套成交，这也好能体现当时嘅市场情绪

当时好多中介都和我说，你房子挂出来基本上一周左右时间就可以成交，呢个就是市场热度

来源：上海链家但系喺3月份来睇，市场确实有开始理性下来，起码没有上年年底那么夸张‌

再说说，议价空间

再跟各位解释下，我哋之前在文章里提过，议价空间，就是（挂牌价格-成交价格）/挂牌价格这也是今日说嘅几个数据维度入面，唯一谈到钱嘅呢个数据好能反映房东、客户心态博弈

来源：上海链家3月平均下来，每天嘅议价空间在2.1%左右

呢个数字其实算是比较温和嘅数字‌

因为溢价率稳定嘅背后，仲有挂牌价调高嘅可能性，平均接近2%嘅议价率只能算比较正常嘅水平

只能说目前房东和房客嘅博弈状态仲喺度僵持，呢个时候一个企喺你这边好嘅中介就好重要‌

这里插一个小广告，咱们也有咨询带睇服务，如果你正喺度购房路上，也许可以找一个自己人

04

好嘎啦，今日嘅文章各位可能睇嘅好纠结，因为我每一个观点背后都有但是，但係咁样嘅词汇

点解，因为确实市场足够复杂

2021年嘅上海楼市几乎每个月都有新政，对二手房嘅影响几乎每天都有外界干涉

但是我这边需要强调几个核心

第一，不论点样，3万套都不系一个小数字，市场再点样样，成交依然保持一个比较高嘅热度，呢个数字不容小觑

第二，市场热度应该会调整到上年10月或者11月嘅状态，大家可以感受下，嗰个点恰恰是转折点

快速决绝嘅人都会庆幸自己在嗰个时候做‌选择，所以对于购房者而言，时间好重要

最后一点，也是好重要嘅一点，各位一定要记住

今年嘅二手仲有一个好重要嘅因素就是一手干扰

伴随住一手市场积分模式，好多需求都喺度等待自己期待嘅项目未来会出几多分

楼市能够不过热一个好重要嘅原因就是因为一手嘅影响

但是毕竟每个一手项目只能吸纳130%嘅客群

如果到‌下半年，一手需求没办法释放之后会唔会进入二手，这系一个非常需要重视和直面嘅问题

如果各位铁‌心只考虑二手，噉么我唯一一个建议就是：

上半年完成置业过程