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动迁呢种事,特别系喺上海,一定要动足脑筋。
当然,这里唔系指和拆迁办找不愉快;
而系喺几个有限嘅选择当度,选一个对自己最有利嘅。
比方说呢个:
如果选要房子,噉么首选边里,次选边里?
万一两个都选不到,要钱嘅话,应该买乜嘢样嘅房子?买在边里?
呢啲问题,好多人从头到尾稀里糊涂也就过去;
要么邻居去边里我就去边里,要么脑一拍,好像奉贤也唔错。
呢种情况,我哋说就系对自己,以及对自己嘅家庭不负责。
因为上面嘅5个选择,有3个明摆住是“坑”,就等住有人往里钻。
鉴于我哋办公室也有人正喺度经历呢个抉择,我特别将上海几个比较大嘅动迁基地跑一遍。
先说答案,就事论事嘅话,上面五个选择度,首选彩虹湾,次一级选嘉定城北基地。
剩下三个,情愿拿钱也唔好选,具体点解?
大家接落去睇。
1
牛市里,赶紧“上车”最重要;
熊市度,躲开“破车”才明智。
上面呢句话,来自炒股嘅圈子,放到楼市中其实也大差不差。
我哋一直说,而家上海楼市嘅行情属于牛市中后期,再加上今年上海虹口、杨浦两个区,都要动迁到万户以上。
像复兴东路、福州路、新闸路、平凉路、董家渡等等呢啲地方,而家已经在动嘎啦。
动迁以后,每个区畀嘅选择都不一样,像虹口区仲有本区嘅房子可以选,而黄浦区只能选那几个大嘅动迁基地。
不管点样样,本区嘅房子再好也是有限嘅,大多数人都系摇不到嘅,所以就面临几个大动迁基地嘅选择。
选呢种郊区,一个口诀可以记住:
一睇距离远近,人广作为圆心。离人民广场有多远,决定上海中心城区嘅资源辐射到这边有多远。
二睇交通间距,地铁越近越好。动迁房已经选在郊区嘎啦,仲要没有地铁,或者离地铁好远,噉就真没乜嘢必要嘎啦。
三睇产业配套,上班人有几多。周边公司、工厂有几多,决定有几多人在这边生活。
人多,医疗、教育、商业等等资源就来嘎啦,
人少嘅话好尴尬,配套要等,房子脱手也困难,一个死循环。
2
首先和大家说浦东嘅曹路,呢个地方畀我印象好深:
先畀大家一句话总结,曹路乜嘢都有,但都将将够用,城市界面一般,生活品质、情调,统统和这里无关。
初到曹路,九号线终点站地铁出来,说实话我印象还挺好嘅,这里有一种类似五大新城嗰种,被开发嘅好好嘅老城区嘅感觉(实际上唔系,后面说)。
即便是地铁口出来就系一个公墓,这里嘅生活气息也是比较浓厚嘅,业态非常亲民,烟火气足。
根据路口标牌嘅指示,新嘅一批动迁房大概离呢个公墓1.5公里,硬说有影响其实也还好。
公墓外墙刷成彩色嘅,再加上地铁口人气不少,其实没有阴森恐怖嘅感觉。
而且出于职业习惯,我翻下公墓旁边“金海华成永华苑”嘅房价,发现均价还是比较硬嘅,具体原因我哋后面说,大家可以猜猜点解。
但只要沿住龚华路向北走,直到动迁房所在嘅区域就会发现:
从市中心迁往曹路,心理落差会好大。
3
从地图上睇,曹路乜嘢都有。
幼儿园、中心小学、二工大附属中学,仲有肺科医院和小商场。
但实际上呢啲配套嘅质量属于中下,学校排名不高,医院是二级专科,商业配套,只能说农贸市场嘅感觉,面积还小:
真正走到新嘅动迁房片区,城市界面OK,但就是生活配套啥也没有:
配套本来就不咋地,越往里走还越没有,只有房子,真嘅系醉嘎啦。
这也就是点解,公墓旁嘅小区反而价格坚挺,因为这块片区,数嘅上嘅生活配套全在地铁口。
而公墓也在地铁口,矮个子一定要拔出个高个子嘅话,也只能是佢。
地铁站南侧,有一大批比较新嘅房子,但也是同样问题,生活配套太贫瘠:
总嘅来讲,曹路这边可以住,但也只是住住嘎啦,新房子又点样样,有地铁又点样样,对于住惯市中心嘅人嚟讲。
呢种生活设施上嘅反差,太剧烈嘎啦。
4
实际上几个比较大嘅动迁基地都有呢个问题,尤其系奉贤南桥,我跑下来仲未如曹路。
唯一让我比较惊喜嘅系两个地方,一个是虹口和宝山交界嘅彩虹湾:
彩虹湾片区面积唔多,就四块地,二三四期非常棒:
彩虹湾周围嘅配套不用说,我当时睇到沿街嘅法国梧桐就知道,这周围嘅生活配套稳嘎啦。
另外一个惊喜就是嘉定城北嘅动迁基地,地铁一下来,有啲惊艳:
呢个日月光,当然唔可以和打浦桥那边嘅日月光相比,但基本嘅架势是有:
嘉定城北这边,产业优势好强,扑面而来是各种高大上嘅产业园:
我哋前面说嘎啦,一个地方留得住人就有希望,况且,这边嘅动迁基地离地铁也不远,据说系喺这里:
也可能在东边一点,到练祁佳城嘉盛园那边为止。
咁样睇来,如果动迁真嘅能选到嘉定城北嘅房子也唔错,起码不像曹路那么“乡”。
有一个坑特别要提示大家,松江南嗰个动迁基地,好多人以为系喺松江南站附近。
还说松江南站未来和虹桥火车站一个级别,潜力无限。
上面呢个话其实没错,但不知道几多年才能实现嘎啦。
另外,松江南嘅动迁基地离火车站有啲距离嘅,仲要隔一条河,离地铁站直线两公里之外:
5
我哋开头说嘎啦,以虹口区嘅动迁举例,首选彩虹湾,次一级嘉定城北。
剩下三个不如拿钱,那么拿钱点样买,这里简单和大家讲讲,以300-500万举例。
选择有三个:
1、摇新房,选择好多,但值得买嘅好少。呢个价位嘅新房基本都喺度偏远地段,像松江新城嘅国贸松江华庭和景瑞江山悦,主商圈之外嘅盘。
选这两个仲未如直接选动迁嘅房子,位置差不多,动迁房还优惠点。
好一点嘅像泗水和鸣,新房摇号非常激烈,积分高首付足可以搏一搏。
2、买次新房,房子越新越好。呢个价位买房龄十年内嘅次新房,但系以买南九亭、泗泾、嘉定新城、顾村、杨行呢啲地方。
呢啲地方嘅房子相对新,离市中心近,仲喺度轨交沿线,是带电梯嘅小三房,周边配套也已经起来嘎啦。
3、买动迁房,2010年以后嘅动迁基地。浦江、周浦、颛桥等等,这几个地方虽然房子是动迁房,但都系2010年以后嘅动迁基地。
房子品质已经好接近商品房,买来自住也好唔错。
以上,如果你实在拿不定主意,但系以来找我哋聊聊,绝对比你自己做嘅决定要好。
最后,能睇到这里嘅,我猜都系家里有动迁预期嘅朋友,这里我要和你们沾沾喜气。
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2021-04-12 11:06:48
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