限价向三四线城市蔓延

转载：本文来自微信公众号“德科地产频道”（ID:dekedichan），作者：刘德科，转载经授权发布。

文︱刘德科

1. 限价正喺度蔓延。最近半个月以来，徐州、湖州、义乌等城市在调控文件中都有新房从严限价嘅措施。

之前，所谓嘅三四线城市也有限价，但属于相对宽松嘅限价，不像北上广深杭宁等头部城市那样严厉。

2. 对于地方政府嚟讲，新房限价是多赢措施：对上有交代，对下迎合民意；对自己而言，仲可以持续保持楼市热度（限价持续刺激购房者嘅购买欲）。表面上睇，唯一受损嘅系房企，但房企也有办法，要么粗制滥造，要么降标减配。

3. 过去几年，越来越多嘅房企加大三四线城市嘅布局，倒唔系因为佢哋真嘅睇好三四线城市，而是三四线城市嘅利润率相对高：头部城市限价超级严格，利润微薄甚至一不小心就亏本；三四线城市限价宽松甚至根本就无限价，利润率相对高。

多数房企以「割韭菜」心态同「降维打击」手法，进入三四线城市，粗制滥造，但赚得盆满钵满；也有少数房企，喺三四线城市精耕细作，经常做出比头部城市更好嘅楼盘，因为利润空间允许佢哋咁做。

而家，随住严格限价嘅三四线城市越来越多，粗制滥造同降标减配将愈发成为三四线城市嘅绝对主流——「劣币」继续粗制滥造，「良币」只能降标减配。

4. 头部城市边怕限价再严格也得做，因为那是头部房企必须占据嘅市场。但对于走正道嘅房企嚟讲，严格限价嘅三四线城市不再是「好城市」。对于擅长粗制滥造嘅房企嚟讲，乜嘢城市都系好城市。

5. 房产品粗制滥造或降标减配，或者是小事；推高泡沫，就是大事嘎啦。限价咁样嘅「多赢措施」，抹杀‌市场调节作用，好容易造成房价只涨不跌嘅局面。涨涨跌跌曲线上扬才是正常嘅楼市，只涨不跌好容易滋生泡沫。

6.对于地方政府嚟讲，宅地集中拍卖也是多赢措施：「店多隆市」，但系以让土地市场拥有更高嘅热度。过去几年房价涨幅好大嘅徐州，而家要主动实施宅地集中拍卖；过去几年房价涨幅好小嘅湖州，而家也说要视情况实施宅地集中拍卖。

土地会更热？以徐州为例：徐州嘅土拍政策正喺度向省会南京靠拢，也实施「熔断+摇号」——地价拍到一定价格后要「熔断」，最后归边家房企靠「摇号」；再加上宅地集中拍卖，噉就更加刺激‌开发商拿地嘅积极性。

7.对于地方政府嚟讲，土拍「限房价、限地价」更是多赢措施：既能让房企利润变低，又能让楼市持续保持热度。而家，县级市义乌也说土拍要视情况实施「限房价、限地价」。

8. 限价是副作用极大嘅临时措施，用个十年八年还行；但如果将临时管制措施，当作长治耐安嘅政策，噉是懒政。

9. 房地产调控嘅最大勤政是：下大决心建设保障房（而唔系搞点花活做表面文章），并且积极完善保障房入住资格嘅退出机制。