这波房价点解涨？银行财报透露‌一个秘密

转载：本文来自微信公众号“攸克地产”（ID:youkedichan），作者：攸克，转载经授权发布。

房地产长效机制嘅建立，并唔意味住调控从此万事大吉，事实上，主管部门对楼市动态一直保持高度警惕，发现异动，或调研，或督导，或约谈，总之，就是不停畀地方政府敲响警钟。

4月8日，住建部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，将思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，充分认识房地产市场平稳健康发展嘅重要性，牢牢将握房子是用来住嘅、唔系用来炒嘅定位，不将房地产作为短期刺激经济嘅手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

今年剩只3个月时间，住建部已几次向地方政府发起“敲打”信号。1-2月份住建部在深圳、上海、北京督查；3月初，倪虹带队赴杭州、无锡调研督导；3月下旬，倪虹带队赴成都和西安调研；3月25日，住建部再派出督导组赴南昌现场督导。

加上呢次约谈嘅5个城市，2021年已有13个城市被“盯上”。如果攸克君没记错嘅话，这应该是2016年新一轮房地产调控以来，短时间内中央政府主管部门警示地方政府次数最多也是最密集嘅一年。

原因好简单，就是呢啲城市嘅房价地价出现咗不同寻常嘅上涨现象，引起‌社会嘅高度关注。当然也引起‌决策层嘅关注。请注意新华社通稿里嘅第一句话，“要求切实提高政治站位”。

而家媒体不太用“史上最严”来形容各地嘅调控政策嘎啦，因为，只有更严，没有最严。

那么，大家要问嘎啦，调控咁严厉，点解房价仲喺度上涨？边怕是经济遭受新冠疫情嘅剧烈影响，有啲大城市少数区域嘅房价仲可以上涨30%。

调控讲究因城施策，是因为各地嘅情况不同。攸克君一次又一次向各方专家请教，热点城市呢轮房价上涨嘅原因，观点不尽相同，但也有共识。

热点城市嘅新房价格，普遍实行备案制，其实系管住‌嘅。呢一轮上涨，主要是二手房发动。二手房价格系一个市场化定价机制，政府虽然也试图通过公布指导价等形式来干预，但买卖双方一个愿买一个愿卖，政府好难真正干预。

北京上海上年5月以来嘅几次明显上涨，是学区房带动嘅。也就是，学区房嘅需求出现咗明显嘅增长。据报道，受疫情影响，2020年海外归国人员超过80万人，比2019年增加20多万（有数据说是近30万人）。其中一大批是中小学生。

由于好多国家新冠疫情控制不力，对我国适龄留学生产生‌两个结果：一方面是大批小海归回来后要继续读书，另一方面是原本计划出国留学嘅中小学生不得不喺国内继续学业。一进一留，对学位需求大幅增长。而能够负担孩子出国留学费用嘅家长，往往经济条件也较好，是各大城市学位房嘅有力竞争者。大幅增长嘅学位需求直接拉动‌学位房价格上涨。

包括前面提到嘅13个城市在内，各热点城市嘅学位需求多几多少都有所增长，只是北京上海更明显罢‌；而深圳广州杭州成都西安无锡宁波合肥等城市，一个更主要嘅因素，是常住人口大幅增长带来嘅住房需求。查阅一下呢几年各大城市嘅净增人口数量就知道嘎啦。深圳广州杭州成都西安动辄每年净增二三十万甚至三四十万人，人口是生产力也是消费力，其畀住房市场带来嘅压力是实实在在嘅。

但是，即便是符合购房资格，却并非所有净增人口都具有同等购买力。举个例子，有嘅楼盘，诚意金就要交350万甚至500万才有资格排队，而单套住宅总价可能要2000万。有啲居民有购房资格却没有购房实力，于是就出现咗所谓买房“代持”嘅现象。

同此相关，2020年楼市嘅一大特征是，豪宅好卖。

谁买走‌呢啲豪宅？当然是高收入群体。点解疫情肆虐嘅2020年，不仅商品房销售额销售面积创下历史新高，而且豪宅大卖？

银行财报透露‌其中一个秘密。那就是私人银行客户嘅资产数据。

根据《商业银行理财产品销售管理办法》，对私人银行客户嘅定义是“金融净资产达到600万元人民币及以上嘅商业银行客户”。

其度，招行嘅私人银行门槛最高，为“月日均全折人民币总资产在1000万元及以上嘅零售客户”；工行嘅统计口径分别为“金融资产达到800万元及以上”和“半年内月日均金融资产曾达600万元及以上”嘅客户；浦发银行在2019年为日均AUM达500万元以上，但2020年提高至800万元；民生银行2020年将统计口径由800万元降至600万元。多数上市银行为600万元以上。

至2020年底，招行私人银行客户有99977户，较上年末增长22.41%；工商银行私人银行客户10.2万户，比上年末增加11,517户，增长12.8%，如果按照600万嘅标准，则工行嘅客户达18.2万户，比上年末增加23750户，增长15.0%。建行嘅私人银行客户数量为16.08万人，较上年增加1.8万人，增长12.65%；农行嘅私人银行客户数14.1万户，较上年末增加1.8万户。

至2020年底，招行嘅私银客户户均资产较年初增长43万元达到2775万元，而其余零售客户嘅平均资产仅有不到4万元。如果去除其中嘅金葵花客户，招行普通零售客户嘅平均资产仅有1万多元。这犹如股市里散户同超级牛户嘅差距。

2020年，占招行零售客户仅0.06%嘅私银客户，拥有该行超过30%嘅零售总资产余额。

占工行零售客户不到0.02%嘅私银客户，拥有该行11.25%嘅个人金融资产。

平安银行私银客户增幅超过30%，户均金融资产约1970万元，较2019年增长约294万元。占平安银行零售客户仅0.05%嘅私银客户，拥有该行超过43%嘅零售客户资产。

我哋说，2020年是流动性异常宽裕嘅一年。但流动性并唔系同等比例地流入银行每个客户嘅账户里。私银客户，高净值客户，拿到‌更多嘅份额。

佢哋是购买力最强嘅群体，是商品房尤其系豪宅市场最具竞争力嘅群体。如果佢哋去买学位房，二手房就上涨；如果佢哋去打新（买新房），实力最强；在房抵经营贷被围剿之前，佢哋嘅路径也最宽。

如果房子仍是最保值嘅资产，就好难阻止佢哋嘅钱流入房子；房价越上涨，拥有更多住房资产尤其系高价值住房资产嘅群体，资产价值增幅就越快，资产总值就越高。