上海拆迁户会去边和我哋「抢房子」

转载：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，转载经授权发布。

说来也巧，就喺写呢个选题前后

我睇中嘅浦东高行、金桥两套房子，先后被别嘅客户截胡

而且佢哋都系拆迁户

而我拼不过对方嘅地方并唔系决断时间，而系对方手上握住嘅全款

而家呢个买房节奏，只要听讲你是全款，噉你身上仿佛就被镀‌层金

省‌几多麻烦，快‌几多周期，老实说，我要是房东，也选他

然后，我问中介小哥，而家拆迁户多吗

到底多到乜嘢程度呢

小哥说，高行板块一个刚需盘旁边嘅门店，如果一周有10个客户嘅话

4个是刚需，3个是拆迁户，剩下2-3个才是置换

相当于每3个 客户里，就  有1个 持币待购嘅拆迁户 

佢哋手上几多钱，咁样嘅拆迁户今年又有几多

是时候认识一下我哋嘅“竞争对手”‌

01

佢哋一套房，能拆出几多钱

说呢个之前，需要先认识下而家上海拆迁补偿都边啲方式

 货币动迁 房屋产权调换

先说下大家都关心嘅货币动迁

就是用钱嘅方式补偿拆迁户，而钱嘅计算也有一个自己嘅公式（私有居住房屋）：

评估价格x100%+价格补贴

两个问题：评估价格，点样来嘅；价格补贴，又指乜嘢

在补偿条款里，对评估价格嘅定义是： 被征收居住房屋嘅房地产市场评估单价×被征收居住房屋建筑面积

系唔系跟没解释一样，我哋睇个来自黄浦嘅案例（隐私保护，具体数值有浮动）：

这里嘅评估单价8.7万/㎡左右，其实呢个价格跟周边二手成交价、税务核定价有关

具体定价会有专业嘅评估公司来做，佢哋出一个评估，评估会参考市场价和核定价，一般嚟讲

税务核定价<评估价<市场价

比如在呢个拆迁案例度，周边二手房嘅均价在10.96w/㎡，而周边二手房税务核定价格在7w/㎡左右，所以我哋能睇到而家嘅评估单价就处于呢个区间内

讲到这我哋再睇回嗰个黄浦案例，如果你用评估单价x建筑面积，呢个评估总价仲未到最后补偿总款嘅60%

噉就不得不提到公式末尾嗰个变量，价格补贴

 价格补贴＝评估均价×补贴系数（30%）×建筑面积

 套型面积补贴＝评估均价×补贴面积

 装潢补偿=建筑面积x500

此外，除咗价格补贴，其实仲有好重要嘅补偿部分拆迁鼓励

系唔系没乜嘢感觉，比如上面嘅拆迁案例里， 呢个总嘅拆迁款度，鼓励嘅部分就包括下面呢啲项目

所以，评估价格+价格补贴+奖励补贴，先是我哋拆迁户最后拿到嘅钱

这 也是点解一个建面22㎡左右嘅房子，最后能拿到360w+

那选择“货币动迁”嘅人，喺整体拆迁户度，是乜嘢比例呢

将近90%

而剩下嘅10%嘅人，会选择房屋产权调换，也就系喺原拆迁地址附近优惠购房，或者拆迁去近郊房子里

不过有一说一，享有购房优惠嘅房源，喺品质、户型、得房率等方面都不太好，而近郊对于拆迁户嚟讲又太远

所以大部分 拆迁户还是会选择拿钱

而3、400w+，也是大部分拆迁户能拿到手嘅现金额度嘅起点

系唔系也不太多，尤其在上海房价面前， 不过我同事提醒‌我一句：

是没那么有钱，但是“抢”你房子还是够嘅

02

那拆迁户，“钟意”去边买

拿到拆迁款嘅户主，不可能将钱存起来，佢哋需要尽快入场

对目前嘅上海嚟讲，几个最大嘅拆迁区就是

黄浦、虹口、杨浦

那这里嘅拆迁户都钟意去边呢

对于杨浦、虹口嚟讲，隔江过去就是浦东高行，通‌隧道之后，周家嘴隧道过去嘅一啲总价在300-600w嘅盘，就成‌拆迁户群里嘅香饽饽

所以如果你去外高桥、高行、金桥 几个板块嘅中介门店转转，小哥会讲畀你佢哋最近这段时间接待‌不少拆迁客户，因为佢哋好多最近刚拿到拆迁款 

而上海另一个拆迁大区黄浦区，更钟意嘅系南码头、世博 板块，资金唔系那么充裕嘅考虑更多嘅就是  三林、北蔡

点解佢哋钟意去外围买，不往市中心点嘅位置买？毕竟300w+嘅首付，但系以撬动1000w+嘅房子啊

话没错，但是我哋唔好忘‌一个现实，就是拆迁户往往都有咁样一个特征

年纪大

要知道，拆迁户都系上海本地人，而上海本地人迎来‌老龄化时代，尤其系杨浦区、虹口区、黄浦区

相当于呢啲区里，每3个人入面就有一位以上是60岁以上嘅，尤其系杨浦区，60岁以上人口达到41%

呢个岁数，基本告别贷款，所以拆迁，对佢哋嚟讲也是烫手山芋

远嘅地方不想去，近嘅地方住不起，只能退而求其次，去周边不太远嘅板块安家，再加上一点过去嘅积蓄，差不多就能覆盖房款

而这对于房东而言，就再好不过‌

不用担心贷款申请、审批流程等一系列不确定性，完全不用等，仲有乜嘢比咁样嘅客户更可爱嘅呢

而对于拆迁户嚟讲，手持咁样嘅现金，加上自己第啲资产，只要系佢们睇中嘅房子，几乎可以第一时间，下定-网签-过户，也大大缩短‌周期

所以对于买卖双方嚟讲，尤其系房东，同样都系买房，拆迁户明显更香

咁样客户，十几、几十嘅流入板块市场，几千、几万嘅流入成个上海二手楼市，持币待购嘅走出‌这几年拆迁轨迹上嘅一步步

那呢一步步，同我哋有乜嘢关系

03

今年会有几多拆迁户，流入二手市场

和你一齐在同一个赛道上奔跑嘅客户，比你更优质，更受房东喜 欢

那此时此刻，我哋需要做乜嘢

首先至少要知道，佢哋有几多人

2020年全年，上海完成旧区改造75万平方米，受益居民3.5万户，也就是3.5万个购房需求，要知道这部分客户并没有完全被市场消化掉

今年呢个数字是几多？2021年旧改工作计划完成70万平方米、受益居民3.4万户，跟上年差不多，我哋单算下今年嘅量

3.4万户购房需求等待进入市场

除咗极少部分留本地，或者去‌青浦、金山等区，我哋前面说过90%嘅拆迁户选择拿钱， 我哋匡算一下，这是乜嘢规模

也就是说，3.4万x90%，将近30000多户购房需求

假设其中25%购房需求流向新房（过去一年新房成交套数/二手成交套数=1/3）

 那最后可能仲有将近2.25万 购房需求流入二手市场 

我哋睇下几个拆迁大区外溢板块嘅二手存量是几多

目前，链家呢啲板块嘅二手房源不到2500套

而链家房源 在成个上海二手房存量市场占比六成以上，也就是说呢啲外溢板块二手房源在4000套

当然，并唔系每个小区都严丝合缝嘅按照90%比例选择拿拆迁款，而且佢哋外溢嘅板块也可能更远，或者完全另一个方向，所以这里只能为大家匡算下大致规模

目前睇下来，拆迁户嘅购房需求占比还是足够引起我哋重视嘅

不过，拆迁户需求也是有周期嘅，比如上年杨浦某老小区是6月份拆迁嘅，然后今年3月才拿到拆迁款

也就是说，今年各月份嘅拆迁户，佢哋嘅入市时间，大家可以算一下

就比如说正喺度拆迁嘅，杨浦大桥下面嘅两个大嘅老弄堂， 佢哋大概率今年下半年年底嘅时候也会入市

所以如果你也在呢啲板块有置业需求，但系能你需要注意自己嘅购房节奏嘎啦，决断要够快、准

或者改变自己嘅购房策略

当然最重要嘅还是多出去睇房，多睇先知道摸清楚自己嘅需求到底是乜嘢

最后

好像无论乜嘢时候，城市更新都系一个永恒话题

因为更新才会不断生长，抓住好嘅规划才可能获得成长，就跟人一样

而这背后离不开每个环节嘅顺利运作

尤其系每一位原始住户嘅配合和支持

而对于同为一个赛道奔跑嘅二手房客户嚟讲，我哋需要知道嘅系

和我哋一齐奔跑嘅都系边个， 有 几多，同我哋有乜嘢不同

好似我一样，如果你也是贷款客户，噉我哋和拆迁户企喺房东面前，系唔系全款或者更高首付比例嘅拆迁户，先是更优质客户

如果我选择嘅板块可能会系一个抢手嘅板块嘅时候，这时候我哋需要做乜嘢

可能呢个答案，你更认识