呢啲二线城市，能唔可以买？

转载：本文来自微信公众号“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木，转载经授权发布。

文/子木

前言：

前段时间，我写‌一篇文章《再说一次，呢啲城市房价点样走》。

文章详述‌长三角、大湾区、京津冀三大城市群，所有核心城市嘅行情和买房建议，没点到名嘅城市，大家表示好难受。

今日我抽空做个续篇，将第二梯队嘅核心城市展开细说，以便畀大家多个参考标嘅。还是老规矩，每各城市都系5000字嘅浓缩，从近期嘅实事聊起。

以下为正文：

1

金三收场

“创2017年以来单季成交最高。”

寻日睇到这组数据时，仲要是有啲惊讶。

我年前预测过2021年嘅小阳春走势会好唔错，但没想到咁火爆。

当然小阳春并非全国性嘅，完全符合我一直坚持嘅“分化论”。

经济向好嘅一二线城市，楼市火热。

数据显示，全国重点18城2021年一季度成交量，创2017年以来单季成交最高，比上年四季度增长‌14%，是上年同期嘅2.6倍。

前35城，3月二手房房价环比涨上1.4%，较上年12月上涨3%。

微观层面讲，呢波大潮符合三年小周期论，系一线城市带动，逐步向强经济二线城市蔓延。

比如合肥一季度成交上涨60%，厦门50%，成都武汉均超过30%，连失落嘅青岛、济南也开始触底反弹。

而经济差嘅三四线城市，大都行情冷淡。

比如前几天嘅吉林四平、四川达州、湖南张家界等城市，偷偷发布松绑政策救市，后又被官方抓住，公之于众。

我再三强调过，大多数三四线城市嘅房价喺上波大周期中已经过度透支，未来也没乜嘢价值。

其实，现下4月是每年小阳春旺季嘅「关键期」。

如果此阶段楼市哑火，注定呢个城市今年无缘旺季。

道理好简单，比如一条街上开‌好多家餐厅，中午12点人头攒动，所有餐厅座无虚席，而唯独那么几家餐厅，空荡荡。

背后一定是有原因嘅，要么是饭菜不好食，要么是价格太高，要么是服务不周到。

同理于楼市，城市嘅经济、居民购买力、房价以及库存嘅不合理，都会引发呢种现象。所以今年没有出现小阳春嘅城市，2021年全年将一潭死水。

而且今年不同于2015-2016年，是戴住调控枷锁嘅，所有城市行情基本都由刚需推动，易涨难跌。

比如北京和上海，呢段时间出‌那么多政策，但成交量一直居高不下，都系实打实嘅上涨，难再回调。

如果今年没行情，说明呢个城市购买力好差，你要考虑呢个城市房子嘅长期价值，呢点大家一定清楚。

2

杀手锏

房价上涨，资金又会流向楼市，走‌之前嘅老路，呢啲年嘅努力全白费，所以这段时间成个监管层都好头疼。

4月以来，中央再次拿出杀手锏，重启“约谈模式”，外加信贷调节。

前几天，住建部重点约谈‌广州、宁波、合肥、东莞、南通等5个城市嘅政府负责人。好多人想让我聊聊这五个城市仲可以唔可以买房？

首先被约谈嘅这几个城市，之前底子都“不太干净”，即便是广州，对调控政策都系比较暧昧，专门畀一啲区域，比如从化、增城留‌口子，让外地人过来买房。

而对于东莞，虽然上年出‌“莞九条”和“莞六条”等新政调控房价，但土地供应却跟不上节奏。

土地供应少，地价一个劲得涨，控房价不控地价，就是耍流氓，所以房价还是顶住压力上涨，因为房子不够卖。

呢次被约谈嘅城市，最好别上车。

因为据内部消息透露，呢次城市问责约谈，直接拔高到‌“站位”。

这意味住一个城市嘅房价，直接挂钩地方某啲人嘅前途。

明白人都知道，呢是最最有用嘅调控。

上年12城被约谈，之后调控政策一个比一个狠，楼市接连哑火，今年深圳都系最好嘅例子，被约谈后，百招无用，干脆直接封‌市场，买卖没有锚，仲要点样交易？

接下来你还会睇到各种政策登上舞台，突出四个字：

不择手段。

强制性政策干扰市场，会引发市场预期落空，买房人观望情绪浓烈，会导致成交下滑，房价回调。

所以刚被重大调控过嘅城市，最好别上车，静待观望等待回落。

3

城市分析

接下来我哋分析除三大城市群嘅重点核心城市。

呢一期主要集中喺二线中部城市。

武汉

大武汉嘅价值和概念是恒定嘅，所以上年疫情后，我就写文章讲畀大家快上车。

2020年6月子木文截图

因为城市经济面好好，又是新一线城市能级，疫情嘅出现虽然打击‌经济，但也帮楼市加速迫压泡沫，疫情之后正系最佳窗口时机。

结果正系咁。

疫情恢复后嘅几个月里，GDP出现急速爬升，呢座大城嘅底层潜力被激发出来。

年后，“新武汉人”涌入打破供需平衡，关山大道和光谷东嘅网红盘开始启动大涨，然后带动核心学区房行情上涨，逐步蔓延开来。

而家来睇武汉嘅潜力仲未有完全爆发出来，无论是投资还是刚需应尽快入场。

合肥

合肥，前几天还写过专题，《这座城市又被调控‌》，文中讲到一句话：

合肥是近18年以来，全国数一数二嘅黑马城市，经济空间好大，但都系名副其实嘅炒房第三城。

总体嚟讲，有啲儿飘……

当地对房地产调控比较暧昧，一直都喺度留口子，上年被当地业主联合抬价后，也没有好好嘅管控，结果导致房价一涨三高，呢次被调控，也喺情理之中。

之前调控较松嘅城市，呢波房价上涨会参杂大量嘅投机成分，房价会出现“预期性”回落。事实证明，的确咁。

合肥那边嘅朋友同我讲，新政八条出现一周内，合肥房价为16595元/平米，环比下跌5.6%。更有炒房客连夜抛盘，降价销售，有嘅为‌快速套现，甚至一夜之间下调房价40万。

预计合肥接下来楼市会进入深度调整期，具体可以睇我上一篇文章。

4

郑州同南昌

郑州

郑州作为中部大城，自然也要跟上进程。根据最新消息，横盘四年嘅郑州也迎来‌小阳春，管城区、金水区比较热，个别楼盘人满为患。

但我之前写过郑州分析，郑州这波小阳春只能证明佢喺二线城市阵营中“不掉队”，长期是有稳定价值嘅，但整体房价上涨压力，远不如成都、武汉、杭州等核心城市。

具体原因是，上一轮周期中房价涨得太猛，对于新兴经济和人才储备唔系那么强嘅郑州嚟讲，系一次重大打击，连续4年都缓不过来。

2021年这段时间可以上车买房，郑州房价已经触底，但是不必住急，因为郑州库存仲系好大嘅，去化周期2.2年，新盘多，可挑选空间也足够。

长沙

每次聊起长沙呢个城市，就感觉好委屈。呢个城市乜嘢都好，唯独房价未来不可能实现该有嘅价值。

原因同样好简单，比如喺一个班里有一堆学生，长沙就是班长学霸，之前教好多城市点样调控，当然调控嘅结果就是控制房价。

所以未来长沙被安上‌“调控标兵”嘅称号，跟房住不炒深度绑定，全国眼睛齐刷刷盯住这里，未来房价不可能大涨。

刚需随便买，投资不建议。

南昌

最后讲一讲南昌。

好多人都说子木不喜南昌，文章从未提及，并非咁。

南昌作为中部五城之一，底子是最薄嘅，应该好好发展经济，谂办法留住更多嘅年轻人，但上一轮房价涨幅甚至超过武汉，直接让年轻人含恨而去。

横盘周期不比郑州短，年后中部5城同步启动楼市，只有南昌缺席，最让人意外嘅系前段时间，当地还发布政策，欲松绑楼市。

后被中央紧急叫停，仲要安‌一顶帽子。

三四线松绑楼市情有可原，但南昌是大江西省会，堂堂二线城市，实属不该。

数据显示南昌成交是上涨嘅，但主要聚集喺新房市场，二手房市场依然不温不火，呢是被严重透支嘅结果。

南昌横盘好几年嘎啦，接下来下跌空间唔多，今年买房不用住急，聪明嘅购房者还是建议去二手房淘笋。

下一期，子木还会分析更多城市，包括西安、太原、呼和浩特、昆明、贵阳等城市，至于三四线大家可以留言，会逐步出来。