赴港上市、进军新房交易领域，安居客真能一口食成大胖子？

作者：财经小法师

原创：财经小锄头

时隔7年安居客出征资本市场，姚劲波再次手撕贝壳。强势推出爱房和巧房新业务线，安居客誓要同贝壳一较高下。房地产服务平台“一超多强”格局真嘅要大镬‌吗？

1、安居客——中国最大嘅房地产在线营销平台

虽然楼市政策不断收紧，房地产营销行业似乎欣欣向荣。4月8日，安居客向香港联交所正式递交上市申请，开启港股上市之路。同样哋，不出所料，姚劲波又对贝壳重拳出击嘎啦。4月10日，其在公开平台举报贝壳涉嫌垄断，顺势宣布旗下安居客即将进入房产交易领域。58同城系同贝壳嘅恩怨纠葛再被摆上台面，背后释放出边啲信息？

资料显示，安居客于2007年成立，成立之初便扎根于线上房产垂直领域。2015年，58同城斥资2.6701亿美元收购安居客，喺城市差异化覆盖以及房源发布方面，将58房产同安居客业务整合，为购房者、业主及租户等个人用户以及房产经纪品牌、经纪人及开发商等企业用户提供服务。目前，58同城持股45.3%；姚劲波持股13.5%。倘若安居客上市成功，姚劲波及58同城显然将成为最大赢家。

房产服务平台汇总‌全面嘅房源，大量嘅个人用户、经纪品牌、经纪人以及开发商，并在房产交易及经纪服务中起住至关重要嘅作用。目前中国房产服务平台主要提供三种服务，营销服务、交易服务及第啲增值服务。前者如安居客，后者如贝壳找房。

根据艾瑞咨询发布嘅报告，截止2020年12月31日，安居客平台嘅平均移动月活跃用户量总计为6.7亿，覆盖城市和县城数量最多，为中国最大嘅在线房产平台，喺线上房地产营销市场中份额占比高达67%。按照2020年收入计算，安居客都系中国最大嘅新房及二手房在线营销平台。已经稳坐房产营销平台头将交椅嘅安居客，显然野心不止于此。

透过招股说明书，或者能将安居客嘅野心略窥一二。安居客通过全面整合安居客、58房产、爱房和巧房业务，将自己嘅定位从在线营销服务商转型为开放型房产信息交易服务平台，提供更加全面嘅服务，包括房产在线营销、交易服务、SaaS解决方案以及第啲辅助服务。显然安居客并唔满足房产营销服务领域老大嘅地位，而是要在房产交易服务领域也分得一杯羹。

2、公开叫板贝壳，安居客咁高调为边般？

就喺安居客向港交所提交上市申请后嘅4月10号，58同城创始人姚劲波在其微博及微信朋友圈中公开叫板贝壳，认为贝壳涉嫌垄断，同时宣布旗下嘅安居客进入房地产交易领域。事实上这并非姚劲波第一次同贝壳较劲，而每一次较劲，总同安居客有关。喺安居客披露嘅招股说明书度，也明确将贝壳列为主要嘅市场竞争对手。

根据艾瑞咨询嘅资料，2016年至2010年，中国嘅新房交易服务收入已由233亿元增长至996亿元，预计到2025年将进一步增长至3126亿元。2020年，通过房产经纪服务出售嘅新房交易总量为4.9万亿，呢一数字预计在2025年增至11.9万亿元。

（来源：艾瑞咨询发布嘅报告）

招股说明书显示，安居客2020年全年营收80.5亿元，而贝壳全年营收为705亿元。安居客嘅全年营收仅为贝壳嘅11.4%，差距不可谓是唔多。不过，从盈利角度睇，安居客2020年盈利19.5亿元；贝壳则啱啱扭亏为盈，盈利27.8亿元，二者之间差距倒也不算大。

贝壳全年705亿元营收中嘅53%源于其新房业务。虽然贝壳拥有庞大嘅存量房交易业务，但新房销售服务带来‌更多嘅营收。2020年，贝壳存量房业务嘅交易总量为1.94万亿，营收306亿元；而新房业务交易总量为1.38万亿元，营收为379亿元。

安居客在过去嘅三年间持续盈利。2018年至2020年，安居客嘅营收分别为62.1亿元、75.8亿元、80.5亿元；利润分别是19.1亿元、23.1亿元、19.5亿元；同期净利润率分别为30.7%、30.4%、24.3%。虽然2020年因受新冠疫情影响，其营收以及利润增速都有所下滑，但依然势头强劲。

同贝壳不同，虽然持续盈利，但安居客嘅主要收入以及盈利来源依然系喺线营销服务，即就二手房为房产经纪品牌及经纪人提供营销服务，以及为房地产开发商嘅新房提供广告同促销服务，其在线营销服务收入占比连续三年持续高于96%。

虽然交易服务是安居客三大收入来源之一，但从2018年到2020年嘅3年间，其交易服务嘅营收占比仅为1.1%、3.5%、2.8%。根据招股书披露嘅信息，安居客交易服务带来嘅收入主要源于旗下爱房相关业务中从开发商处获得嘅新房销售佣金。2020年爱房平台交易服务营收为2.01亿，占安居客全年交易服务营收嘅71.8%。

资料显示，爱房平台始于2019年，于2020年12月成为安居客全资子公司。爱房专注于扩展新房交易业务，2020年爱房交易总量增至653亿元，较2019年增长282%，营收也从2019年嘅4.13亿元上升到14.24亿元。

（图源：爱房平台）

同样始于2019年嘅巧房，旨在实现经纪品牌及经纪人工作流程数字化并提高运营效率。根据艾瑞咨询，截止2020年12月31日，巧房累计拥有超过344000名用户，为中国领先嘅房产经纪品牌SaaS解决方案提供商。

（图源：爱房平台）

开发商使用新房交易服务平台爱房，同时利用庞大嘅经纪人网络作为额外嘅分销渠道，使营销服务和交易服务相辅相成，或者便是安居客嘅“如意算盘”，都系安居客几次叫板贝壳嘅“底牌”。

虽然无论是新房交易总量还是营收方面，安居客同贝壳根本不属于同一量级。但安居客显然对房产交易市场抱有良好预期。房产交易服务带来嘅收入会随住新房销售嘅佣金率不断提升而增加。而2016年至2020年，中国新房销售嘅平均佣金率由1.7%上升到2.0%，预计将于2025年增加到2.6%。

安居客能否成为下一个贝壳，我哋可以拭目以待。

3、虚假房源事件频出，安居客真能一路顺风吗？

上一次安居客出征资本市场，仲要是7年前。2011年，成立仅有4年嘅安居客或者乘住中国房地产起飞嘅东风，迎来‌全盛时期。2014年安居客估值达到‌15亿美元。离上市仅临门一脚之时，安居客宣布上调端口流量费用，遭到‌线下中介嘅强烈抵制，公司业绩严重下滑，上市之路就此终结。或者都系受此影响，2015年，安居客以远远低于估值嘅价格被58同城收购，收购价仅为2.67亿美元。

（图源：网络）

7年后，安居客重返资本市场，进军房产交易领域，真能一路顺风吗？能否上市，我哋可以拭目以待；进军新房交易领域，呢条路显然不好走。

虚假房源恶疾难解，安居客怎能无动于衷。安居客嘅虚假房源问题历来为人所诟病，随意在社交平台搜索安居客关键词，显示嘅信息多同虚假房源有关。通过吸引庞大嘅流量，安居客成为中国最大嘅房地产在线营销平台，但显然也遭到‌流量嘅反噬。

房源虚假，俨然已经成为安居客嘅标签。早在2018年，针对虚假房源问题，杭州市住保房管局就约谈过安居客嘅平台负责人；2020年互联网房地产市场迎来新一轮整治，安居客因未完成“违规整改”被北京市住建委通报批评。事实上，从2017年至2020年，全国多地住建委、网信办等监管部门几次通报安居客违规现象，涉及虚假房源泛滥、黑中介以及用户信息泄露等诸多问题。

解决虚假房源问题，于安居客而言，是条漫漫长路。但安居客面对嘅挑战，怕是不止于此。进军房地产交易领域，安居客或者能成功寻揾到第二增长曲线，但这也意味住安居客需要面对激烈嘅外部市场竞争。

老冤家贝壳，已经在房产交易服务市场站稳脚跟。2018年美股上市，目前总市值已近600亿。贝壳目前拥有超过45.6万房产经纪人。2019年，贝壳平台成交‌220万套房子，约占当年中国二手房和新房交易量嘅10%；2020年营收705亿元，盈利27.8亿元。

此外，房产市场嘅第啲平台也蠢蠢欲动，如在房地产经纪SaaS解决方案提供领域深耕多年嘅房多多。2020年房多多入股中原地产旗下品牌原萃，以期向线上线下一体化转型。2020年房多多促成嘅总闭环交易约为278亿美元，营业收入为3.76亿美元。全年累计经纪商户“双双增长”，分别为累计活跃经纪商户数突破57万、累计完成闭环交易嘅经纪商户数突破7.5万。