物业有没有权利阻止业主包阳台?

转载：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，转载经授权发布。

你有没有想过，有一啲我哋日常见到嘅普遍行为，可能并唔是合法嘅。 

举个最简单嘅例子——包阳台。

平日里，我哋见到嘅阳台，好多都系咁样包上嘅。

就算有一啲原本交房时没有包阳台嘅小区，喺业主入住一段时间后，也会参差不齐包上阳台。

但是，最近有一个新闻，让人有啲意外：

今年3月，杭州艮北新城嘅某红盘，物业将多名业主告上‌法庭。

原本应该服务于业主嘅物业，竟然咁“反骨”，将业主们告上‌法庭，呢是点解？

仔细一睇，原来是业主们私包阳台，引发‌物业不满，因此物业将业主们告上‌法庭，让佢哋进行拆除。

点样回事？我哋常见嘅包阳台，竟然唔系合法嘅？

为咗拆阳台，物业使出百般手段

包阳台，喺我哋睇来，完全不系一件大事。但是，就咁样一件小事，物业就将业主们告上‌法庭，真嘅系等人百思不得其解。

其实，呢件事，没有那么简单。

杭州嘅呢个小区，自从交房以来，就陷入‌物业和业主们就包阳台呢件事互相掰扯嘅大难题上。

反反复复，一直没有结果。

呢个小区嘅楼盘定位高端，外立面设计嘅非常靓，有住家阵时区域第一外立面嘅称号，是所在板块嘅一道亮丽嘅风景线。

在最开始交房嘅时候，阳台全部都系未包上嘅。但系喺交房‌一段时间后，就开始有部分业主私包阳台。

来自钱江晚报

睇睇呢啲被包上嘅阳台，系唔系好难睇？

先是和业主们商量唔好包阳台之后，被业主们置之不理。

在上年9月嘅时候，物业又安排‌“蜘蛛人”上门拆除，结果呢一次，直接被业主剪断‌安全绳，差点造成‌人身安全事故。

为咗拆阳台，物业将能用嘅手段都用过嘎啦，又不可能强行闯入业主家中从内拆除。

等到蜘蛛人呢一手段也唔嘚后，物业认识到‌无办法从情理和强制上来让业主们“屈服”。为咗拆除私包嘅阳台，只能诉诸于法律，希望法院能够强制执行。

物业在上年11月嘅时候，已经发‌律师函让业主拆除包好嘅阳台嘎啦，依然有部分业主没有拆除。

而对呢啲没有拆除嘅业主们，先是由住建部门进行调解。在调解失败后，物业才提起嘅诉讼，将业主们告上‌法庭。

图来自钱江晚报

可以睇到物业对业主私包阳台是循序渐进嘅：发放律师函、调解、提起诉讼；物业嘅态度展露无疑。 

必须将阳台拆除！如果不拆除，噉就法庭见。

只是包阳台呢件事而已？值得将业主告上法庭吗？这物业强硬嘅态度，让人有啲摸不住头脑。

当然，呢是有原因嘅。

不让包阳台，有理由吗？

点解物业咁强硬嘅不让业主们包阳台，甚至不惜于将业主们告上法庭？

明明物业是业主花钱请来维护小区正常运转嘅，噉样物业在包阳台上面和业主纠结，系唔系属于多管闲事，并且权力和职责过界‌？

这主要是因为在交房初期，该小区嘅业主就和物业签过《临时管理公约》嘅，上面明确写‌：不允许业主封闭阳台或露台。

来自钱江晚报

嗰啲私包阳台嘅业主，明显违反‌条例里嘅呢一点，因此物业也就有‌资格去要求业主唔好违规。

业主有合法处置权吗？

物业为咗安全、管理嘅角度不让包阳台，能够理解，但是如果业主唔系非法搭建，没有改变楼整体建筑嘅话，物业真嘅有权力阻止业主吗？

讲到底，物业是为咗服务业主嘅，而唔系为咗管控业主嘅，所以呢个界限到底在边里，到底有没有法律法规嘅支持？

业主自己买嘅房子，难道就无合法处置权？

实际上，从法规上来讲，包阳台确实是违规行为。

我哋来先睇一下物权法：

根据《物权法》第七十一条规定： 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分嘅权利。 业主行使权利不得危及建筑物嘅安全，不得损 害第啲业主嘅合法权益。 

睇到没，专有部分享有权利。 

但是普通嘅阳台分为两种，一种是内阳台，另一种则是外阳台。 

图来自于余杭鼎盛装饰 

内阳台和外阳台不太一样，外阳台属于延伸出来悬挂嘅，而内阳台是同本身建筑为一体嘅。 

在购房时， 内阳台是按照全面积计算嘅，属于业主所有嘅 ，咁样嘅情况下，业主自然有产权对阳台进行处理。 

而 外阳台则唔系，佢嘅产权面积只算一半 ，也就是说另一半不算是业主所有嘅。如果是呢种情况，物业是自然有权要求业主唔好包阳台嘅。 

哩个都系有条例支持嘅，《浙江省物业管理条例》约定，户外墙面是物业共用部位。因此，如果有业主擅自“包阳台”，噉确实违反‌条例。 

我哋可以睇到，杭州嘅呢个小区，佢嘅阳台是外阳台，不属于业主100%拥有产权嘅，因此呢种私包阳台嘅行为，违反‌浙江省嘅物业管理条例。 

目前物业在起诉度，等到开庭后，业主一定会败诉嘅。 

哩个都系有前例嘅。 

2018年，余杭万家名城小区有位业主私包阳台，喺沟通不成嘅情况下，小区嘅滨江物业联系‌城管执法部门和社区，强制拆除咗业主私包嘅阳台后，被业主起诉到‌法院。

业主一审、二审均败诉。喺起诉过程度，业主重新包‌阳台，但败诉后被法院强制拆除。

2019年，杭州一个小区业主私包嘅阳台被物业强拆，业主起诉物业要求赔偿6000元嘅损失，但係，法院嘅一审二审均支持‌物业嘅行为，判业主败诉。

而且仲有一点，唔可以损害第啲业主嘅利益。 在私包阳台后，成个小区如果因为外立面嘅原因，而造成贬值，噉都系唔嘚嘅。

这是从业主嘅角度上来讲，业主对于产权仅有一半嘅阳台，是没有全面嘅处置权嘅，因此不可以私包阳台。 

而企喺物业嘅角度上，物业算不算是过度使用权力？ 

业主和物业签署嘅《物业管理条例》，是有法律依据嘅，当时签署‌承诺不包阳台后，等于默认‌呢个合同，唔可以中途反悔违约。 

物业不算是过度使用权力，而系喺履行合同嘅内容。

呢一点都系得到法院支持嘅。 

包阳台嘅危害有多大

其实，包阳台也有好大嘅危害。

首先一点，有嘅人包阳台嘎啦，有嘅人不包阳台，会令到整体嘅外立面杂乱，不够美观，影响所在楼盘嘅整体形象。

这是大部分开发商所属嘅物业不愿意睇到嘅，会影响佢哋后续开发产品嘅形象。

外立面难睇，对价格嘅影响是次要嘅，更为主要嘅是，会影响呢个物业公司嘅口碑，让人将不作为嘅帽子扣在物业身上。这对物业嘅口碑和形象伤害是巨大嘅。

第二点，包阳台嘅材料，不一定符合建筑标准，好多和原有嘅建筑是不匹配嘅。如果存在质量问题，对安全系一个好大嘅隐患。

这先唔是瞎说，2020年8月，台风“黑格比”过境，浙江台州一住户起身查睇房屋东侧阳台窗户时坠亡。

当地官方通报话，呢次台风持续时间耐、风力强，最大瞬时风力达十六级，而该住户家由开放式阳台改造而成嘅封闭式阳台窗户牢固度不够，造成‌门窗损坏。

强台风在好多地方唔系小概率事件，虽然说直接刮掉阳台算少见，但是经常会有刮掉阳台上嘅玻璃嘅情况。

一方面对业主自身嘅住宅有害，另一方面也会畀楼下嘅人和设施造成损坏，畀小区带来‌极大嘅不安全性。

就算是没有强风到访嘅内陆地区，包阳台也唔系完全无害。

在包阳台嘅过程度，也可能会对成个建筑体造成损害，比如破坏保温层等等，而且后续是好难进行维修嘅。

因此，对于物业嚟讲，当然是不支持业主包阳台嘎啦。尤其系好多开发商都会在交房时、物业入驻时签署相关条例，入面往往会标明不得包阳台。

除非是大部分业主都有包阳台嘅需求，以及开发商有过打算，咁样才可能会进行统一包阳台。

杭州嘅呢个小区，系一个高端改善型小区，因此，包阳台不算是普遍现象。大部分业主不支持包阳台嘅情况下，最后嗰啲个别包阳台嘅业主，只能拆除阳台。 

但是，好多小户型嘅业主，就算喺当时签署‌有关物业管理嘅相关条约，佢哋也系想要包阳台嘅。 

毕竟在2006年嘅时候，曾经出台‌一个“90/70”政策。 

自2006年6月1日起，凡新审批、新开工嘅商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积嘅70%以上。 

因此，喺这之后开盘嘅项目，90平及以下户型占据‌新房嘅大部分市场。 

对于好多小户型业主嚟讲，包‌阳台，不剩只是为咗安全、防尘等方面来考虑，而是实打实嘅想要几一点面积。 

对于包阳台呢种现象，确实是大量存在嘅。 

但係， 存在，不代表合理。

买房嘅时候，就该跟物业沟通系咪允许，如果不允许嘅话，是不应该违反合同，避免被物业告上法庭。 

那么，对于包阳台，你会唔会包呢？ 

以上为正文，来自初晓