转载：本文来自微信公众号“经济观察报”（ID:eeo-com-cn），作者：丁文婷，转载经授权发布。
“近两个月做嘅单子，几乎每一笔都要争中介费。”重庆市渝中区嘅一个房屋买卖中介人员，最近对此有啲头疼。
不仅系佢，几乎所有嘅经纪人向买卖双方解释中介费新规和从中协调所花费嘅时间，都增加嘎啦。
2月下旬，贝壳在重庆开始执行新嘅中介费标准，对业主佣金提出不高于总房款1%嘅指导标准，购房者佣金则变为不高于2%，中介费由房屋成交总价嘅2%上调至3%，取消原有嘅1.5%贷款服务费。贝壳平台上嘅链家、德佑、中环、21世纪不动产等中介公司，也纷纷做出相应调整。
重庆业主欣欣最近嘅两次谈价都没能成功。佢嘅房子在重庆来福士对面，位置优越，来睇房嘅人好多。“谈到最后，买家紧咬我应该承担1%嘅中介费来砍价，而我已经畀出心里嘅最低价嘎啦。”但买家觉得，总价200万元出头嘅房子，自己承担所有嘅中介费、契税加上个税，总共超过7万元，交易成本太高。“我嘅概念里，我报嘅底价就是我要拿到手嘅钱，不存在还要出费用。如果要我出费用，噉我就喺底价基础上再加一啲。”欣欣代表卖家嘅普遍想法。
虽然中介收费规定已改，但在实际操作层面，情况仍然复杂，上述经纪人表示。
重庆，是贝壳继深圳、广州、成都、郑州等城市后，又一个将中介佣金上调至3%、并采取双边收费嘅城市。
每一次中介费嘅变动，都触动住不同市场主体嘅神经，对购房者而言，最担心嘅系本属于卖家嘅中介费转嫁到自己头上，增加买房成本。
房屋租购中介费到底由谁来支付，支付几多，一直备受关注。中介费睇似明码标价，又存在讨论空间，佢既公开，又隐秘。
表面上，中介费率由中介公司自行制定，但实际上，中介费受不同城市、地区、中介品牌嘅差异和市场交易惯例、供需影响，系一个动静结合、多方博弈嘅结果。
定价权归谁？
“目前从全国嚟讲，中介费都实行市场调节价。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示。2014年之前，全国嘅房地产中介服务收费，由政府制定统一指导价。房屋租赁代理收费，无论成交嘅租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额计收。房屋买卖则按成交价格总额嘅0.5%—2.5%计收，最高不超过成交价格嘅3％。
2014年，《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理嘅通知》发布，中介服务费定价权下放到省级。2016年，各省逐渐放开房地产中介服务收费定价，变为市场调节，即由企业自行定价。
赵庆祥介绍，不同嘅企业和不同业务都有不同定价策略，大致上经纪服务收费受三方面嘅影响：一是所在城市嘅交易服务惯例；二是市场是卖方市场还是买方市场；此外，中介公司规模、市场份额，也决定其定价策略。
比如，喺北京一家小型中介公司如果收2%或3%嘅中介费，可能就好困难；如果企业规模足够大，手上房源多，就有可能收到。“唔系所有嘅中介公司都有价格调整嘅能力。”赵庆祥说。
在好多城市，中介服务费嘅收取都达成一定嘅行业共识。
一位北京中介门店店长讲畀经济观察报，北京嘅中介费分为两大阵营：即2.7%和非2.7%阵营。链家、麦田、中原、我爱我家、丽兹行等大型中介，收费标准均为2.7%；一啲小中介公司，收取标准浮动空间较大。“2.7阵营之外，好多都系1个（百分）点，仲有一啲一个点都不到，畀钱就干。”该店长表示。
如果说行业惯例决定相对固定嘅中介费率，市场嘅变化则成为中介费变动嘅重要原因。
几乎在贝壳调整重庆中介费嘅同时，“重庆二手房存量超20万套”登上微博热搜。
链家数据显示，目前重庆二手房挂牌数量超过16万套，数量超过成都和上海二手房源数量之和，是北京二手房数量嘅两倍多。
贝壳重庆站市场负责人表示，3月，重庆库存嘅二手房源已经超过20万套，房源嘅平均成交周期超过90天，贝壳嘅中介费系喺咁样嘅供需关系里做出嘅调整。
链家方面也回应经济观察报话，由单边收费改为双边收费，有增加市场活跃度和成交量方面嘅考虑。“一旦二手房转入买方市场，喺房屋交易上，买家就拥有更大嘅话语权。这时中介再向买家收费，就会相对困难。”赵庆祥认为，居间中介服务模式下，向话语权弱势方收取中介费是普遍做法，既能收得上来，也有助于房子嘅流转和成交。
而在上海呢种卖方市场，向卖方收取中介费，显然系困难嘅。上海闵行区嘅一个房屋中介人员表示，上海在2018年就施行双边收费模式，但大多数情况下，中介费都系买家在承担。
一个从上年就开始参同上海新房摇号嘅购房人讲畀经济观察报，同样一套500万嘅房子，如果选择二手房，中介费和税费算下来超过20万元，“打新嘅人那么多，不仅因为新房单价便宜，仲喺度于购房成本差异太大。”
多重博弈嘅结果
理论上嘅定价，对实际成交中嘅中介费定价影响十分有限。21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航表示，不管中介公司点样调整单边或双边嘅收费规定，也只会在短期起作用，市场在经历短时间挣扎后，最终由话语权弱势方买单。
根据卢航多年观察，“过去成都等几个城市，都出现过中介费单边变双边、双边变单边来回嘅折腾，实际上都系短期影响，最后中介费还是由市场决定。”
供需嘅决定作用不仅体而家不同城市之间，甚至细化到同一城市嘅不同区域。
南昌市嘅一个连锁中介人员表示，红谷滩新区嘅卖家普遍需要出中介费，而九龙湖区则大多数不出，要求“净得”。这是由于后者嘅买卖交易活跃，买家多、需求量大。
而具体到每家中介和每笔交易，中介费嘅金额又落在买家同中介嘅博弈上。选择多、中介竞争激烈，成为买家谈判嘅筹码。
上述北京中介门店店长表示，虽然中介费明码标价，喺实际成交过程度，各家中介机构都会有不同程度嘅折扣。
卢航透露，而家市场上大多数中介实际收到嘅费用都喺度2个（百分）点左右，仲有好多小型中介公司一个（百分）点也做。
赵庆祥也表示，虽然北京好多中介公司都标价2.7%，但实际能收到嘅各不相同。比如大公司市场占有率较高，收费较为严格，能收到2.5%左右，中型中介普遍在2.2%左右，小型中介1%也好常见。
多名经纪人均向经济观察报表示，会根据客户个人情况嘅不同，畀出不同程度嘅优惠和折扣。较大嘅中介公司都有自己嘅底价，比如贝壳平台上嘅德佑、合佑、中环地产、21世纪不动产等在南昌规定，买卖方各收取1个点嘅中介费，最低为1.5%，如果低于底线，剩下嘅部分则需经纪人自己补上，所以一般会”守住底线”。“底线之上则可以谈，如果一处房源，好多家中介都有，噉样中介费可谈嘅空间就大些，因为客户嘅选择权大。”上述南昌中介人士介绍。
值得注意嘅系，喺一啲市场集中度较高嘅城市，老百姓在买卖房屋时嘅选择余地可能会越来越少。“因为交易首先考虑嘅因素是房源，其次才是中介费。”赵庆祥表示。
据调查，喺武汉和成都，仅某单一中介品牌嘅占有率可能就喺60%-70%，呢令到购房者丧失一定选择权。喺北京，包括链家、我爱我家、麦田、金色时光、21世纪不动产等北京前十嘅中介，市占率也达80%。
上述南昌中介人员透露，喺其所负责嘅九龙湖区域，贝壳平台嘅中介品牌就有5个，而第啲叫得出名嘅不超过3个。
“我哋嘅优势系一个点佣金就能做，但房源方面不如贝壳系联盟，第啲更小嘅夫妻店，也都以加盟嘅方式挂上较大嘅品牌，‘小虾米’是拿不到房源嘅。”该名中介人员表示。
谁分中介费
收来嘅中介费都去边？
一位南昌贝壳系中介店长表示，每一笔佣金度，贝壳从中抽取14%嘅平台分成后，30%将分畀房屋录入人、维护人、实勘人等6个角色，每个角色在5个点左右；其余部分则归门店和卖房经纪人。不同门店规定都不一样，卖房经纪人嘅分成在30%-60%不等。
如果涉及到跨品牌合作，参同分成嘅角色可能更多。卢航表示，中介费通常被分为4份分发到经纪人嘅手度，跨品牌合作多则可能有10个角色参同分成。
南昌齐家房产嘅一个经纪人小徐讲畀经济观察报，“在房价高嘅地方，经纪人分成较多，而喺标嘅本来就比较小嘅地方，金额总共仲未到1万，多方分成后我哋也拿不到几多钱”。
这同国际上嘅做法不同。“美国嘅中介费两边分就得，中国多则可能要切成10份。”卢航介绍，中国采用嘅系双边代理制，即中国嘅经纪人受托于买卖双方，而国际上惯常采用嘅系单边代理制，房产经纪人只受托于买卖其中一方，也只为一方负责。美国嘅买方代理人和卖方代理人只要撮合交易，各守各自嘅利益就可以嘎啦，而中国嘅经纪人则要代表双方进行谈判，立场好难确定。
虽然单边代理模式在价格博弈方面优于双边代理，但在卢航睇来，中国收费模式目前好难向美国模式靠拢。
卢航解释，虽然美国嘅单边代理模式能为买卖双方各自争取最大嘅利益，但在中国，中介机构好难拿到独家代理，各家中介之间竞争，房源推得也比国外经纪人积极。“而且，国内嘅中介费几乎‘包圆’房屋交易过程中嘅所有费用，经纪公司嘅交管团队需要为房屋交易进行包括购买资质审查、房屋属性、产权调查、计税和资金安全等一系列服务。”而美国6个点嘅中介费不包括后续嘅交管服务，后续部分将由第啲专业嘅公司服务，要支付包括按揭服务费、房屋检测费等费用。“在美国，购买一套房子费用比较高，中介费和后续嘅交管和保障服务费，都要买家承担。但美国嘅各类税费比中国低，个人所得税也习惯由卖方承担，情况不一样。”卢航说。
虽然咁，卢航认为，中国嘅中介模式仍有需要改善嘅地方：在美国嘅房产交易度，保险公司提供嘅产权保险能将交易中嘅所有风险兜住。“在中国，只有将资金打入监管账户呢一种做法，愿意咁样做嘅客户还只有20%左右。这意味住，一旦出现巨大嘅损失，只能由中介公司先行托底。”
赵庆祥也认为，目前由中介公司垫资赔付嘅方式，无形中推高中介公司嘅成本和中介费用。
链家数据显示，截至2021年2月，链家为客户购房风险兜底已累计赔垫付14万笔，支出达25亿元。
在规避风险方面，一啲大嘅中介公司可能会推出一啲安心保障服务机制，而收费低嘅公司则有所欠缺。赵庆祥表示，“收费和成本在这，费率在1%或者更低嘅中介，确实难做到，也赔不起”。
卢航认为，目前市场上收费高低都存在合理性。“如果想图个安心，最大程度规避风险，噉就选择费率较高嘅大中介，如果自己愿意耐心将成个交易都摸清，也愿意承担风险，噉就可以选择小中介，确实可以省点钱。这系一个市场自由选择过程。”
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2021-04-19 11:07:07
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