武汉、合肥、长沙三合一？重庆华宇难掩扩张焦虑

转载：本文来自微信公众号“西部城事”（ID:xibuchengshi0518），作者：西部菌，转载经授权发布。

房地产下半场，面对唔断增加嘅生存和发展压力，中小型房企唔得唔尝试各种手段突围。 

据凤凰网风财讯报道，历史悠耐嘅重庆房企华宇，日前又有新动作： 

华宇地产开展一轮区域架构调整，将武汉、合肥、长沙三城合并为一个区域，由原合肥公司总经理邱胜华担任区域总。  

调整区域架构，无疑是为‌进一步理顺管理半径，为后续嘅扩张铺路。而结合之前大举拿地嘅情况睇，错过地产黄金年代嘅重庆华宇，生存焦虑尽显无疑。 

01

官网信息显示，成立于1995年嘅华宇地产集团，目前项目遍布国内29个城市，累计开发楼盘230个，喺售项目81个，开发规模逾3180万方。 

要指出嘅系，呢次嘅区域架构调整还未经官方证实。而涉及嘅武汉、合肥、长沙三城，都系华宇喺2017年首入嘅城市，进入时间较短，仲要远远谈唔上深耕。 

来源：网络 

据“地产组织研究”报道，华宇地产集团采用嘅系集团—区域公司—项目部嘅“二级管控”模式，像重庆、四川、江苏等都有区域公司。 

呢次调整若属实，倒也顺理成章。因为华宇喺上述几个城市，以及城市嘅所喺省，项目唔算多，三城合一，可以节省精力和资源，更方便地进行管理。 

区域架构嘅变动调整，喺房企中相当常见，唔过对华宇而言，喺外部环境收紧嘅前提下所走嘅每一步，都和佢对规模嘅焦虑息息相关。 

自2013年走出川渝地区、开展全国化以来，喺好长一段时间内，低调而又稳健嘅华宇，喺全国市场几乎没有闹出乜嘢动静。呢种止步唔前嘅状况，直到2017年才迎来彻底改变。 

2017年，华宇四面出击，先后连续进入合肥、沈阳、长沙、武汉、宁波、余姚、太仓、常州、徐州等多个城市，业务触角延伸到华东地区。 

此后，华宇陆续闯入杭州、郑州、广州、惠州、南通、温州等地，基本上实现‌对华东、华中区域重点城市嘅覆盖。上年6月开疆拓土嘅高峰期，曾30天内喺7个城市连拿8块地。 

华宇冲刺规模嘅过程，必然会带来管理难度加大嘅问题，呢对企业成本是唔小嘅考量。 

唔过将武汉、合肥、长沙三个高能级嘅二线城市并为一个区域，系咪也意味住，喺这几个城市扩张受阻，所以才进行战线收缩？ 

02

唔管是区域架构调整，仲要是大举拿地，华宇嘅生存焦虑都系无比真实嘅。 

中指研究院发布嘅2020年中国西部房地产50强企业名单度，华宇位列第八，排喺蓝光发展之后，东原之前。范围缩小到重庆，华宇都算系是头部房企，之前更加系有“渝派三强”之名。 

来源： 中指研究院 

但係喺全国市场，华宇并没有太大嘅竞争力。而且，由于长期以来嘅经营策略过于保守，导致华宇错过‌房地产行业爆炸式发展嘅红利，规模始终得唔到有效提升。 

据克而瑞数据，2020年华宇嘅全口径销售额为658.4亿元，排喺第60位。而同期嘅渝派房企龙湖和金科，都已经站上‌两千亿嘅规模。其中龙湖为2706亿元，华宇连零头都无。 

喺龙湖和金科进击全国并成功上市时，华宇还困守喺川渝地区；等到2017年华宇后知后觉地开启大规模嘅全国化扩张战略，房地产市场嘅增量红利已经所剩唔多。 

来源： 网络 

华宇方面表示，2020年喺“稳中求进、变革创新”嘅战略思路下，实现‌财务自律、融资顺畅、稳步增长嘅目标。具体嚟讲就是： 

截止2020年12月，剔除预收账款后嘅资产负债率为62%，净负债率为71%，现金短债比为1.33，三道红线无一踩线。  

上年，高歌猛进嘅华宇，曾陆续发行‌几笔债券，为规模扩张补充弹药。作为未上市房企，华宇嘅融资成本高、渠道相对有限，加上又处喺快速扩张阶段，资金压力难免会提升。 

喺三道红线嘅背景下，华宇能够快速调整债务结构，做到全部绿档，确实相当难得。但财务数据稳健嘅另一面是，加速全国化嘅华宇，失去‌撬动规模嘅“杠杆”，扩张效率并唔高。 

比如2019年500亿元嘅销售目标，2020年700-800亿元嘅目标，华宇都无达到。另外别睇华宇近年来拿地动作唔断，但土储规模并唔多。2020年债券半年报度，华宇曾表示： 

相对于公司近年来嘅开发规模，公司土地储备规模略显不足，存喺补库存需求。  

03

按照华宇之前定下嘅销售目标，2021年，佢要顺利突破千亿元，跻身千亿房企阵营。 

2020年华宇嘅全口径销售额为658.4亿元，要达成千亿目标，的确比较困难。而且就算成功达标，其含金量都系值得怀疑嘅。 

2020年华宇半年报 

为‌实现规模嘅快速跃升，华宇喺四处拿地嘅同时，仲要采取合作开发嘅策略，和多个房企合作，呢就导致佢嘅全口径销售和权益占比部分有较大差距。换言之，规模注水嘎啦。 

克而瑞数据显示，2020年华宇嘅操盘金额其实只有316.8亿元，唔到全口径销售额嘅一半。 

合作开发，可以快速提升规模，避免首入城市水土唔服，仲要可以缓解财务压力——华宇稳健嘅债务表现正系得益于此。但係，权益占比打折扣，意味住能拿到嘅利润是有限嘅。 

2020年上半年，华宇实现营业收入 44.64 亿元，同比下滑10.96%；归母净利润为3.17亿元，同比下降22.10%。 

如果说2020年有黑天鹅影响，噉样要睇到，2019全年华宇嘅归母净利润，都系同比下滑22.15%。另外，当年嘅净利润增速，也只有营收增速嘅一半，增收唔增利较为严重。 

四处出击嘅华宇，全国化嘅成色也明显不足。比如到2019年底，重庆大本营嘅土地储备权益建筑面积占59.79%。 

来源：华宇官网 

呢种区域份额结构，和本次嘅架构调整，形成‌呼应。其实，如果喺武汉、合肥、长沙等高能级城市能做大规模，噉样合并区域未必明智。说白嘎啦，华宇喺外地嘅扎根还是比较困难。 

而且，发展掉队嘅华宇，唔仅规模增长未能如愿，喺冲刺规模嘅过程度，战线拉长、管理成本上升，也对产品质量将控产生‌一定影响。 

像喺大本营重庆，华宇嘅御澜湾、御临府等楼盘，喺上年都曾上演过投诉维权嘅问题。 

扩张效率和产品质量之间嘅矛盾，可见一斑。这也说明，喺房地产行业，一旦错过黄金年代，掉队嘅中小型房企想要弯道超车，挑战是多么嘅巨大。