头部物企租售收入同行业龙头相差超350倍，行业混战再现

转载：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞物管，转载经授权发布。

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经 历‌2020年疫情考验，物业管理行业实现价值重塑，并迎来上市潮，截止目前物业板块A股和港股上市企业共计45家，其中2020年全年共18家，为历年之最。 

随住2020年物企年报季基本落下帷幕，42家物企交出‌各自嘅“答卷”，上市物企经营业绩亮眼，总营收超过千亿元，平均营收增速达到36.6%。 盈利能力方面实现快速上升，42家上市物企嘅净利润总值达190.3亿元，同比增长68%，净利润均值为4.53亿元，整体发展向好。 

同样哋，受资本对利润嘅追逐嘅刺激，各企业间嘅竞争也变得日益激烈。 随住人力成本、物价嘅唔断上升，物业费上涨却遥遥无期，物企嘅生存变得举步维艰，寻找新嘅利润增长点迫喺眉睫，多种经营成为必选题。 

喺这过程度，房地产市场嘅发展和变化畀物企提供‌房屋租赁嘅市场环境，喺这其度，布局企业超六成，头部企业租售收入同行业龙头差距巨大，混战喺所难免。 

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01 头部企业同行业龙头收入相差超350倍

从已经上市嘅物企及其母公司嘅租售业务布局来睇，61%嘅企业已布局租售业务，其中14.6%嘅企业租售业务唔属于物业板块，而是单独隶属集团或地产公司。

图：企业租售业务布局数量占比

数据来源：企业公告，克而瑞物管整理 

截止至目前共有11家上市物企披露租售业务相关收入情况，据已披露嘅业绩报告显示，目前喺租售业务相关收入方面，旭辉永升服务收入最高，为1.92亿元，而同期贝壳营收高达705亿元，两者相差超过350倍。

从租售业务喺整体营收中所占嘅比例来睇，喺披露企业中旭辉永升服务该业务嘅收入占总营收比例最高，为6%，此外，正荣服务、蓝光嘉宝服务、荣万家嘅占比相对较高，其余整体营收占比仍相对较低。

图：2020年部分上市物企租售业务收入及占比

备注：正荣服务租售业务收入包含车位管理及第啲服务收入、荣万家租售业务收入包含拎包入住业务收入。 

数据来源：企业公告，克而瑞物管整理

从租售业务收入嘅增速来睇，2020年，蓝光嘉宝服务并购业务频繁，据克而瑞物管嘅唔完全统计，蓝光嘉宝服务全年并购金额近7亿元，并购数量近17次，嘉宝租售及收并购企业租售业务喺物业租售中心基础上均积极外拓，租售业务收入增长迅速，增速高达434%，而喺被统计企业中租售业务收入平均增速为80%。

图：2019-2020年部分上市物企租售业务收入及增速

备注：正荣服务租售业务收入包含车位管理及第啲服务收入、荣万家租售业务收入包含拎包入住业务收入。 

数据来源：企业公告，克而瑞物管整理

02 租售业务市场空间超过万亿，模式存差异

租售业务是提升上市物企增值服务收入嘅业务之一，市场空间超过万亿。据克而瑞物管统计，自2020年起，上市物企中就已有近5成企业布局租售业务。

值得注意嘅系，其中有部分企业将租售业务提升至集团层面，唔剩只只局限于物业层面，而是将其发展定位放喺同物业平行嘅地位，如恒大房车宝、龙湖塘鹅等。

而喺仍旧归属物业下属布局嘅租售业务嘅企业度，各家发展逻辑也存喺较大差异。

表：企业租售业务发展站位及模式

数据来源：克而瑞物管整理 

从物业层面来睇，万科同碧桂园虽然都为自营模式，但万科更专注于自身资产服务，其中“朴邻”主要以万科物业房屋交易和租赁业务为主，提供房屋资产服务，包括万科物业旗下分布式公寓品牌。

碧桂园则依托物业，唔囿于碧桂园名下嘅楼盘。公开资料显示，碧桂园租售服务中心喺全国已开设近300家门店，共有安心置业服务人员1300余名。2017年至2020年，该服务年内收入从8280万元增长至1.76亿元，增长幅度维持喺30%左右。

从集团层面来睇，恒大平台模式，对标贝壳，上市为第一要务，龙湖则采用自营模式，独立培育，加大外拓。2021年1月26日，龙湖集团喺原先嘅四大航道（地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务）之外，新增两条航道,分别是:C5租售航道，C6装饰装修航道。

03 资本加持已非首次，混战喺所难免

2020年贝壳上市，喺资本市场得到充分认可，房企、物企纷纷摩肩擦踵入局，安居客等平台性企业也紧随其后，4月9日，安居客正式向港交所递交上市申请。日前，58同城CEO姚劲波更喺朋友圈隔空喊话，剑指贝壳“垄断”，其火药味十足，行业竞争正愈演愈烈。

事实上，资本加持已非首次，早喺2015年互联网中介爱屋吉屋入局，其联合创始人邓薇喺创业伊始喊出口号：“我哋要用互联网飞机大炮嘅方式挑战传统房地产中介嘅刀耕火种。”而爱屋吉屋当时“低成本+高效率”嘅模式喺资本市场确实得到‌极强嘅呼应，爱屋吉屋仅用一年零三个月就完成‌五轮融资，喺资本嘅刺激下，爱屋吉屋2015年房产交易额高达400亿人民币，成交超过2万套房子，呢个数字链家走‌十年，爱屋吉屋只用‌一年，但最终爱屋吉屋依然倒喺历史嘅车轮里。

我哋认为，租售市场生存及发展嘅关键是“交易效率”，唔管是房企、物企，仲要是传统中介，亦或是第啲平台，都得围绕呢个核心生存，其延伸出来就是“房（房源）、客（客户）、人（团队）”这三个核心要素。唔管是任何身份进入呢个市场，都系围绕这三个元素喺进行争夺。而对于物企而言，租售业务嘅发展，最大嘅优势喺房源和客户两方面，但点样突破企业自身嘅房源、客源限制，做到市场化房源、客源匹配，是物企重点关注方向之一，而喺操作团队上面，传统物业从业人员已较难满足租售业务实操需求，企业该业务组织架构嘅搭建及人才嘅培养值得关注。

唔管系对物企多经业务想象空间嘅吸引，仲要是房企唔得唔摆脱渠道嘅战略布局需要，租售业务已然成为房企、物企、平台企业嘅必争业务之一，随住呢啲企业唔断加码，行业竞争将更加激烈。短期来睇，2021年企业喺租售动作将更加频繁，由于房屋租售标嘅金额大，佣金丰厚，可以预见2021年部分物企租售收入将大幅提升！

长期来睇，多数企业各项能力嘅提升，生态嘅打通仲系要时间，竞争态势将可能维持较长一段时间，而喺资本加持下，部分头部企业或可利用自身优势快速占领市场，市场一家独大格局将唔复存喺！