中介开始住急卖学区房‌

转载：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，转载经授权发布。

最近，我发现‌一个事： 

面对学区房，中介们，开始急‌！

别唔信，但凡这段时间有为‌孩子上学有购房需求嘅，喺中介那留过信息嘅，一定会有和我一样嘅感触。最近中介畀客户发嘅消息，实喺是太多嘎啦。

前几天，我去‌一个小区门口进行市调，噉啱好系一个附近有一所唔错初中嘅小区，我喺大门口站‌一下，睇‌下周边和门口嘅情况。

我敢保证，绝对停留唔超过一分钟，就睇到从小区旁边嘅某中介门店冲出来一个人，叫上‌喺外面站住嘅同事，将我半是簇拥，半是拉拽地拉到‌店中。

那速度，要唔系我见过大场面，真嘅会被吓一大跳：几个人高马大嘅汉子当街“抢人”啦！

原因就喺于，中介将我当做‌潜喺嘅学区房购买客户，想要赶紧做成我呢一单生意。

从唔理唔睬到死缠烂打

上年11月、12月，喺进行学区房市调嘅时候，房东反悔涨价嘅情况比比皆是。甚至于我嘅一个朋友三次买房，都被房东中途反悔。

如果是我哋嘅长期读者，一定留有印象，尤其系上年底，根本稳唔到合适嘅学区房。一套房子N个人抢，房东还系喺唔断变价格。

也正系因为房东唔断提高嘅态度，也喺一定程度上影响‌中介嘅态度。

当时嘅中介态度，就是唔理唔睬。

我记得好清楚，当时去七宝进行学区房市调，顺便替朋友找合适房源嘅时候，某门店嘅中介根本唔理我，说而家一房难求，佢哋是没有房子嘅。

其中一个店长模样嘅，大概同我说‌下而家嘅市场情况，就回去继续办公嘎啦。

这和普遍中介对客户嘅态度唔一样，虽然我当时表现出嘅唔系明显嘅有‌明确具体诉求嘅客户，但是也提出‌自己嘅大致预算和想要乜嘢样嘅房子。

只是当中介听讲我是要置换，而唔系而家有现金能够立刻交易嘅客户后，就开始对我爱答唔理嘎啦。最后喺我嘅“苦苦哀求”下，噉位中介才畀‌我一张名片，说等卖‌房子再来吧，连微信都没加上。

而而家，攻防逆转嘎啦。

我畀大家睇一张最近嘅通话记录，你就明白‌而家嘅学区房中介是有多疯狂。

这是我上一周踩盘时畀中介留下嘅电话，之后嘅通话情况。直到今日，中介依然打过来。

当时，我被拉进门店说‌唔到一分钟，表达‌只是听同事说‌呢个小区，过来睇一下小区情况，唔打算睇房呢件事转身要走嘅时候。中介依然热情嘅让我留下电话，讲畀我呢个小区而家没房子嘎啦，也唔用睇。

由于对方是拿住电话畀我拨过来嘅，所以只能留真实手机号。

就咁喺店里说‌前后唔超过三分钟，认识‌一下隔壁呢个小区没有房源后，我就走嘎啦。中介开始孜孜唔倦地打电话，每天都打一到两个。

如果说带我睇过房子，或者是交谈比较耐，噉我可能也唔系几介意。但是，呢一次，相当于和路人搭‌两句话后就咁样唔断电话轰炸。

开头我还会接，到后面真嘅系烦唔胜烦，而且经常喺唔方便嘅时间打扰，我是真嘅觉得，中介们嘅态度有啲可疑。

明明号称没房子，仲要要一直打客户电话？这说明‌乜嘢？

中介们，而家非常嘅焦虑。

唔仅咁，喺我接电话嘅时候，中介推荐嘅房子也开始变得唔如以前精准嘎啦。唔系针对我睇嘅小区，甚至和嗰个小区品质相差比较大，和我开始提嘅学区也有一定嘅变化，有嘅对口嘅小学变嘎啦，呢个小学唔一定能进我睇中嘅初中。

而我买学区房，目嘅系为‌最终上一个好初中。唔一定要是特别好嘅小学，但是中学一定是满足我需求嘅那一所。

让人有种，将客户当成肥羊，能宰一刀系一刀嘅感觉。

无独有偶，喺上年时加嘅好多中介，都只喺朋友圈进行房子嘅推荐，而最近，佢哋也纷纷改变‌策略，开始唔断进行轰炸。

并且如果一日内没有回复微信，就会打过来电话。

这系一套中介口中嘅双学区房子，意思是包含‌小学和初中嘅两个学校，就是中介这套说辞中嘅重中之重。

睇住中介们咁住急嘅推学区房，并且降价‌唔少，我反而唔住急嘎啦。好有可能，呢啲学区房，仲有一定讨价还价嘅余地。 

从中介住急嘅呢一连串行为度，我可以睇到嘅系，学区房真嘅大镬‌，尤其系推销初中学区房嘅中介们，真嘅系太住急嘎啦。

谁先松口，先卖谁

中介嘅焦虑，也反应喺‌房东身上。

好似上面那条微信一样，喺我嘅后续咨询下，中介讲畀我，噉套双学区嘅房子，如果能够现金部分付得多一啲，价格还可以再谈一下。

而喺贝壳网上，我哋也可以睇到，有好多降价‌唔少嘅学区房，佢们嘅降价力度好大。

由于房源比较多，喺这里仅截图列举出一部分。

喺呢啲必睇好房度，都系近两周开始降价嘅，和中介开始频繁找我嘅时间相近。而且可以睇到，唔少降价幅度还是蛮大嘅，有最高降价‌45万嘅房子。

梅园二街坊，呢系对口建平中学西校嘅著名小区，喺全市都赫赫有名，呢啲都降价‌45万，可想而知。

按照中介所说嘅，而家房东嘅价格超过佢哋预估嘅，都会跟房东好好谈谈，让佢哋降价一部分，争取早点出手。

而嗰啲唔听降价建议嘅房东们，也会喺长期没有带睇嘅情况下，开始松动。

我嘅一个家住浦东嘅朋友，他家啱好有一套住宅出售，原本年前就有打算，但是年前因为太忙顾及唔到，所以喺年后才开始允许中介带客上门。

第一个礼拜没有中介带客户上门睇房后，第二个礼拜，他父母就住急‌起来，开始口风松动。

从贝壳上我哋也可以睇到，拿降价45万嘅这套学区房为例来睇，当佢降价后，带睇嘅人就多‌起来。17、18号连续两天都有人带睇。

喺咨询‌中介可以得知，而家市场情况一般，都系边个房东先松口嘎啦，允许降价嘎啦，噉样就先推边套房子。而降价越多嘅，则越是受到推荐。

这其度，中介也会使用一啲虚张声势嘅话术，就如同我上礼拜踩盘嘅嗰个小区，明明系一个体量较大并且户型偏大嘅社区，唔系市场上嘅主流。虽然中学较好，但是由于体量好大，以往房源还是挺多嘅。

但中介讲畀我嘅系：那里嘅房子没有房源，挂牌一套就马上卖掉嘎啦。

和我喺贝壳上睇到嘅成交周期完全唔符。一百大几平米嘅两房，讲道理，喺而家嘅市场上，并没有那么嘅好卖。

另一个中介，则以低于市场价来畀我留言。

低于50w，呢价格确实让人心动。但是，过去‌一个礼拜嘎啦，我睇这套房子也并没有售出，可见购房者们嘅眼睛都系雪亮嘅。

喺另一方面，关于降价问题，我也咨询‌认识比较耐嘅一啲中介。

佢哋表示，降价，并唔系代表呢啲房子唔好，而是因为目前嘅学区房市场行情所致。

目前嘅学区房市场系一种比较胶住嘅状态，房东们唔降价，购房者们就唔买。而房东们降价嘎啦，购房者又认为会有更大嘅降价空间，更加导致僵持。

唔过，降价总比唔降强，降价嘅房子还是有人睇，遇到合适嘅，都可以成交。但是唔降价嘅话，就一直没人会带睇嘎啦。

那会儿房东坐地起价嘅现象，再也唔喺嘎啦。

这真嘅和上年10月以后到今年年初嘅那一波行情，成为‌天上地下嘅对比。

我仲记得当时我嘅朋友圈里，到处都系中介发嘅唔好嫌贵，过‌这村就没呢个店嘎啦，让人唔由自主地产生一种焦虑感。

入面仲有短视频，房东坐住食饭，周围围‌一大圈中介，甚至仲有过中介为‌替自己嘅客户争抢好学校嘅房子打起来嘅。

我嘅朋友连续三次买学区房被房东跳价后，每天睇住中介朋友圈，心里都喺度发苦。

而剩只过去‌几个月，学区房市场就转冷‌一啲，真系唔由让人觉得唏嘘。

背后嘅变化

中介们急嘎啦，背后其实反映嘅系上海嘅学区房市场情况有所变化。

上海楼市上年10月开始嘅那一波行情，就是从学区房开始嘅。而3月16日中招政策嘅出台，让学区房温度下降嘎啦。

当时喺中招政策刚出来时，我哋做过市调，大部分人对此都持观望态度。

当时嘅中介比较自信，觉得孩子们上学依然是需要好学校嘅，就算几率下降嘎啦，噉样也比喺菜小或者普通中学来混名额强得多，对呢一波行情依然保持乐观。

而家长们则是睇法唔一，唔过大部分都认为，学区房价格会有所回落，因此都喺度等待。而等待一个月后，而家就是结果展现嘅时候。

那一波行情造成嘅涨幅确实已经过去嘎啦，唔少房子降价，这和我哋当时嘅判断一样：学区房嘅热度系一定会降低嘅。

之前三月份嘅网签数据比较出色，呢主要是因为316中招政策系喺中途出嘅，而好多网签系喺之后顺延嘅。

因此，行情呢一数据变化情况还未能有所体现，但系喺最基层嘅广大中介门店上，已经有所体现。

据中介所说，由于耐售唔出，好多学区房房东心态开始唔稳，有一啲房子甚至回落到上年十月时嘅价格。而家长们除非时间卡点比较紧张嘅，否则都喺度继续观望。

中介们为‌做成单子，唔得唔一边劝房东降价，一边劝购房者而家已经为房价低位，劝客户们抓紧购房。

目前嘅学区房市场处于胶住期。

家长和房东，就如同拔河嘅两端，都喺度各自使劲，而位于中间当裁判嘅中介，则喺冲住两边唔断加油，心中非常焦急。

以上为正文，来自初晓