买‌这几类小区，未来难卖‌

转载：本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID:dahuzishuofang），作者：大胡子说房，转载经授权发布。

 

这篇文章嘅开头，本来是非常平和嘅。

但这两天走过武汉楼市之后，我唔平静嘎啦。

市场上有啲小区设计，真嘅是反人类嘅，开发商估计是拿脚做嘅产品！

睇住沙盘里靓嘅楼栋模型，我完全可以预想，此刻销售口中嘅美好生活，未来会有多扯蛋！有多头疼！

有啲社区嘅先天缺陷，是后期再好嘅物业、再好嘅学区和交通，也无办法补齐嘅！

并且，未来同板块中嘅议价能力非常差，时间越耐，差距越大！

喺此，诚挚且激动嘅为大家排雷！

如果同地段有嘅选，呢几类小区千其别碰！

千其别碰超大社区！

乜嘢是超大社区？这确实要睇大家嘅接受度，喺我嘅认知范围内，只要建筑面积接近或超过100万方，小区户数超过3000户以上，就完全担得起“超大”二字！

呢次喺武汉，我就睇到‌非常多嘅大社区，让我唔禁感慨，真嘅是大江大湖大武汉，就连房地产都要追求大吗？

这是我喺武汉后湖睇到嘅一个项目，占地只有17万方，建筑面积却高达91万方，销售称未来全是45层高层住宅，仲要声称这是板块内嘅品质楼盘，未来预计有4000户入住。

点解讲呢类小区唔好？

最根本嘅问题就是，人太多嘎啦，基础配套完全唔够用！

4000户，听起来唔多，但就算一家只住3口，呢个小区也得有12000人住住！更何况好多家庭真住进来，先唔止3人！

小区同时服务咁多人，配套压力嘅多大？

一人一脚，半天就能踩秃一片草坪。

小区如果只对口一所学校，是远远唔够读嘅。

4000户，边怕只有1成同你孩子同龄，就已经有400个孩子嘎啦。普通学校，一个班级30个人，一个年级12个班，也只能容纳360人，多出来嘅孩子点样办？

并且呢啲小区面积也大，所谓嘅小区配套，总是近喺眼前，但却远喺天边！

小区是近地铁，但是近嘅是1期，同你5期有乜嘢关系，步行30分钟够唔够近？确实有菜市场，但是近嘅是2期，你8期有乜嘢关系，人家下楼买菜，你是下楼买菜完全是锻炼耐力。

并且未来，你嘅房子将非常难卖！呢啲大社区盘，接盘嘅就是刚需，而刚需，是楼市里最睇重性价比嘅群体。

有嘅时候，你可能乜嘢都没做，就已经错‌！卖房嘅时候，来睇房嘅人真唔少，但呢啲人最终就是莫名其妙，消失喺人海，你苦苦追问，点解，难道是我仲未够好吗？

最终嘅答案一定是：是嘅！

同样嘅出售比例，大社区嘅基数喺那里，喺售数量一定多，噉就意味住买家能挑嘅多。

也许就是因为隔壁比你总价少‌五千，买家就欢天喜地签约‌；也许只是因为，楼上装修稍新一丢丢，买家又跑嘎啦，你永远也唔知道，自己到底错喺边一步！

超级大盘嘅内卷，从小区开卖嘅那刻就定下嘎啦。

凡是都系物以稀为贵，咁样嘅情况下，房价点样求涨？

真要选，建筑面积喺15-30万方嘅小区，体量是更加合适嘅。既有简单配套，社区人口也唔会太多！

如果有得选，答应我，高低配嘅小区，尽量也别碰！

如果说大型社区，系一场人满为患嘅浩劫；那高低配就是，一个伪精致嘅神坑！

乜嘢是高低配小区？就是小区内，既有面向刚需嘅高层住宅，也有针对高端改善设计嘅别墅同洋房！

买嘅时候，售楼部嘅姐姐会讲畀你，我哋项目服务嘅是高端人群，同第啲项目相比，圈层是完全唔一样嘅，并且为高端人群打造嘅小区绿化同物业服务是唔会差嘅，刚需多一点嘅价格买入我哋这里，你完全唔亏！

而对改善呢？小姐姐会隐晦嘅讲畀你，目前市场纯别墅改善小区，要么位置贼偏，地段毫无价值，买入就是接盘侠。要么就是顶级地段顶级资源，价格自然都系你高攀唔起！我哋小区是你开启美好生活嘅性价比之选！

但是实际住进来之后呢？

刚需带住对高品质社区嘅向往，住进来一睇傻眼嘎啦，好家伙分区管理，好嘅绿化和服务区都喺度别墅区。

而高层嘅活动空间呢？实际上已经被默默牺牲掉嘎啦。别墅区楼层无办法堆叠太多，占地面积是更大嘅，因此同样容积率之下，高低配嘅小区一定比纯高层嘅小区楼间距更窄，公共活动空间更小。

你以为你站嘅已经足够高，但依然只是“仰望”楼下别墅区罢嘎啦。

而改善富人呢？享受‌更多资源嘅倾斜，就得到‌快乐吗？

还真唔是！唔少高低配嘅小区，常常是高层喺外围挡住车马喧嚣，而别墅区要居闹市还要享宁静，只能放喺小区中央，可以说，别墅区间接被高层包围‌！

咁样嘅安排有多尴尬？

可能你夜里喺露台上食个烤肉，正喺被半个小区嘅人围观！高层有没有小区最稀缺视野唔知道，但是楼层高嘎啦，视野确实开阔，隐私是呢类高低配改善嘅痛。

喺呢类小区，入住后极易爆发矛盾。改善要定制服务，刚需要公平，圈子唔同，硬要强融，物业一旦处理唔善，两大群体立马可以干起架来！

高唔成，低唔就，每个群体都无办法最好嘅被满足！

喺二手市场里，咁样嘅尴尬还会唔断延续。

改善唔够纯粹，溢价上唔去，刚需嫌贵唔想买…

最后还要提醒大家嘅一类小区，是目前非常流行嘅城市综合体小区！

投资，咁样嘅小区实真系唔是最优选！

当然，好多城市综合体算唔上大坑，地铁上盖，配建大型商业，基本保障‌小区嘅人气嘅稳定性，亏是唔会亏嘅。

但是点解我讲呢类这综合体投资唔是最优选呢？

因为呢类小区嘅居住体验实喺唔佳，真正对品质有要求嘅高净值人群，唔会去选择呢类小区嘅。

有地铁房价确实能涨，大型商业确实能提升周边人气。但没人愿意住喺地铁上面，没人愿意住喺商圈入面。

原因好简单就是吵！就是人太多‌！

并且呢类小区一般都系开放式街区，潮流是挺潮流嘅，但是真系唔适合居住，尤其系有孩子同老人嘅家庭。

孩子无办法喺小区内自由自喺嘅奔跑，老人也没有可以休闲嘅去处，社区名存实亡，只要孩子出‌房门，就得时刻保持警惕。

好多人肯定会问，噉最好嘅选择是乜嘢呢？地铁唔好嘎啦，商圈唔好‌？

当然唔是，商圈和地铁都系公共配套，唔是只属于某个小区嘅。

我认为居住体验最佳嘅，反而是距离地铁300-500米围合式住宅小区，咁样嘅小区既能享受到配套嘅辐射溢价，都可以保证居住品质！

改善当道嘅未来，呢才是真正能够溢价，吊打本板块嘅领涨产品。

以上三大类小区，真嘅是好多粉丝嘅血泪经验，并且最近市场嘅踩盘之度，我会发现，呢啲小区依然喺疯狂扩张。

尤其系呢次考察武汉，我发现武汉嘅部分产品做得真嘅太差嘎啦，大社区真嘅是多如牛毛，各个都喺度冲击百万大盘嘅皇冠，我估计杭州市民睇嘎啦，只能讲呢没法住！

过去凭住地段，有啲小区都可以跟涨。但喺未来改善时代，板块内部嘅分化会越来越明显，价差也会越来越突出！

喺条件允许嘅情况下，我希望大家能够详细思考清楚小区嘅利弊，做紧选择，千其别为咗售楼部嘅美好宣传而错误买单。