安居客居需要居安思危

买房买车已经成为咗一生中最重要嘅一笔交易，随住经济水平嘅唔断提高，中国房屋交易量越来越多，喺万亿市场面前，任何企业都经唔住诱惑想分一杯美羹，由此呢个赛道也成为咗互联网巨头，中介机构，房企嘅兵家必争之地。

而家，进入信息化时代，房产服务平台已然成为中国房地产行业唔可或缺嘅一部分，也因此诞生出‌无数嘅房产信息服务平台。

而就喺最近，58同城将房产业务安居客、58房产、爱房、巧房打包，以“安居客”嘅名义赴港上市。这是继贝壳找房上市之后嘅又一家信息服务平台。据招股书信息，国际知名投行美银、瑞信和中金为联席保荐人，安居客计划募资至少10亿美元，用于提升技术实力及产品开发、拓展新房交易服务业务、投资及收购、营销及推广等业务。

如果成功上市，对安居客嚟讲系一次新嘅蜕变，都系母公司58同城开启分拆上市大计迈向新时代发展嘅重要契机，但是随住安居客嘅发展，随住时间嘅迁移，安居客嘅优点越来越多，但是问题都系唔少，而安居客嘅翻身仗打得赢吗？

几次上市未果，会成为安居客嘅梦魇吗？

喺讨论安居客之前，我哋先睇一下中国房产发展前景。

艾瑞咨询统计嘅数据显示，2020年，住宅房产市场规模为24万亿元，占到国内生产总值嘅23.6%。同五年前嘅交易总量相比，增幅达48%。

房产市场喺唔断增长，和房产相关嘅服务行业也同样喺增长。据艾瑞咨询数据显示，预计到2025年，中国新房市场嘅经纪服务渗透率将由2020年嘅31.5%提升至 54.2%，通过经纪服务出售嘅新房嘅交易总额将从2020年嘅4.9万亿提升至11.9万亿。

喺房地产类信息泛滥嘅时代，分辨信息嘅真实性、有效性是购房者首先要考虑嘅问题。为此，购房者要耗费大量时间线上线下收集大量嘅房源信息，几次前往意向楼盘进行实地查睇、费时费力。只有专业嘅指引，先能引导普通购房者从互联网上获取精准有效嘅置业信息，从而支撑购房决策。

无论新房销售、二手房销售还是租赁市场，经纪服务嘅需求都喺度同日俱增，提供居间服务嘅经纪人也逐步成为房产交易嘅重要一环。 

2007年成立嘅安居客，喺房产信息服务平台入面可以说是最早嘅先行者，都系发展嘅比较唔错嘅服务平台。

而对安居客嚟讲，上市已经唔是第一次嘎啦。喺2009年和2014年就传出两次要上市嘅消息。2009是安居客啱啱诞生两年，此时安居客从二手房进入新房和租房市场，并拆分三条业务独立运营。同年8月，安居客拿到‌经纬创投嘅1000万美元融资。并且创始人梁伟平也表示公司第二年将具备纳斯达克上市嘅条件，但随后又表示轻易上市可能唔利于安居客嘅发展，然后就放弃上市。

2014年，是安居客第二次考虑上市。但是由于安居客单方面宣布端口涨价，推行类似百度嘅竞价模式，呢让房地产中介同经纪人唔满。被集体抵制之后，上市计划又唔‌‌之。为咗应对，安居客不得不卖身58同城，究其原因还是因为，单一嘅营收模式使其不足以抵御后期发展遇到嘅风险，面对行业抵制，安居客毫无招架之力。

但是从梁伟平时代到姚劲波时代，安居客嘅上市野心从未被改变过。几次上市未果，会成为安居客嘅梦魇吗？答案是唔会，因为从数据来睇，安居客已经做好‌充足嘅准备。那么安居客价值几何呢？

从被投资情况来睇，安居客有住明星光环，首先是58同城持有45.3%嘅股权，仲有互联网巨头腾讯持有其14.1%股权，著名嘅投资机构华平投资和欧翎投资分别持有7.9%及3.9%嘅股权。而背后仲有住雅居乐、恒基地产、中建地产，碧桂园等知名地产企业嘅影子。

安居客喺资本嘅扶持下，从流量到服务，安居客嘅转型取得‌阶段性成果。根据艾瑞咨询发布嘅报告，截止2020年12月31日，安居客平台嘅平均移动月活跃用户量总计为6.7亿，安居客在线房产平台上嘅付费经纪人数量超72.6万人。

安居客唔仅是全国最大嘅在线房产平台，仲要是全国最大嘅新房及二手房在线营销平台。极光大数据同时显示，2020年第4季度安居客买房租房APP嘅渗透率及用户时长分别是行业第二平台嘅1.5倍和3.8倍。同时安居客还是覆盖城市和县城数量最多嘅平台，在线上房地产营销市场中份额占比高达67%。

据招股书显示，安居客呢次上市也将自己嘅定位从在线营销服务商转型为开放型房产信息服务交易服务平台，提供更加全面嘅服务。房地产行业迈入信息化和大数据已是大势所趋，而58同城嘅新产品爱房平台聚焦新房交易服务，巧房平台提供基于云计算嘅定制化SaaS解决方案，帮助合作嘅经纪品牌及经纪人实现工作流程数字化并提高效率，喺双管齐下下，安居客仲有好大嘅增长空间。

并且此时上市对安居客嚟讲都系一个明智嘅选择。从财务数据来睇2018-2020这三年，安居客嘅收入分别为62.163亿元、75.791亿元、80.524亿元；利润分别为19.07亿元、23.063亿元、19.547亿元；净利润率分别为30.7%、30.4%及24.3%。

显然，安居客经过多年嘅发展，已经有‌造血能力，并且安居客嘅规模和体量都系首屈一指嘅。而家，房产经纪服务业务喺购房者、业主、租户以及开发商交易过程度，变得越来越重要。在线渠道喺房地产服务中也变得越来越占主导地位并成为主流行业。

对于安居客嚟讲，安居客再次冲击港股IPO，已经迈出‌关键嘅一步，但是安居客喺成功道路嘅绊脚石仲有好多。

安居客难念嘅生意经

相比较贝壳，安居客已然有‌掉队之势。而家，赛道已经进入‌白热化竞争，再加上天猫找房、易居房产、京东好房等互联网企业入局，都对安居客形成‌围堵。

而安居客和贝壳找房可以说系一生嘅敌人，而本次赴港上市，佢对标嘅也正系贝壳找房，原因还系喺于链家。

作为链接互联网和线下房产营销嘅中间人，安居客一直以来做嘅都系“端口流量”生意——由网站向用户免费提供中介方发布嘅房源，再按照约定收取中介方嘅费用。

安居客喺最开始发展嘅时候，安居客和链家是合作关系。58同城做房产信息网站，链家是房产中介，链家将房源挂喺58同城嘅网站上，并向后者定期支付端口费。但是随住58同城嘅提价，让佢哋嘅呢种合作关系并没有维持嘅太耐，仲要畀自己带来‌此生最大嘅一个劲敌。

2018年4月，贝壳找房喺链家网嘅基础上诞生嘎啦，并且经过两年时间嘅发展喺2020年8月顺利赴美上市，成为中国居住服务平台第一股。

而贝壳找房嘅从诞生就将平台定义为一个开放平台，唔仅允许外部合作方和加盟方进入，个人房东和经纪人也可以发布房源。

事实也证明，该模式一出现就取得‌非常迅速嘅发展，以至于不得不让以58同城为代表嘅第啲中介公司集体抵制。并且还组成‌“反壳联盟”，但是随住贝壳嘅发展，唔少中介公司加盟贝壳，而呢个联盟也名存实亡。

因为58同城当时急于求成，可以说是搬起石头抌‌自己嘅脚。

唔仅咁，从招股书上来睇，安居客嘅营收模式也比较单一。一直以来，安居客嘅商业模式是向房产经纪品牌、经纪人及开发商提供嘅在线营销服务，以及新房销售交易嘅佣金。其度，在线营销服务嘅占比一直高居唔下，数据显示2018年-2020年间，安居客营收中来自于在线营销服务嘅比例分别为98.7%、96%和96.9%。

流量是安居客赖以生存嘅根本，虽然卖身58同城，但系喺商业模式上依然没有新嘅变化。但是房产经纪市场格局却喺发生住变化。

首先是，随住时代嘅发展互联网红利逐渐消失，移动互联网嘅崛起，让互联网流量变得越来越分散，而获取流量嘅成本也越来越高。再加上拥有互联网流量嘅巨头公司也开始纷纷涉足房地产行业，而安居客如果继续做流量生意，成本也会越来越高，而安居客嘅生意经也将会越来越难念。2018-2020年，安居客销售及营销开支分别占总营收嘅42.7%、39.2%、44.6%。

虽然，安居客也做起‌新房生意，但是并唔好做。

究其原因还是因为随住个别经纪机构垄断抬高佣金，让房地产企业们对呢啲经纪机构嘅信任度大大降低，而佢们为咗摆脱渠道依赖，一啲龙头开放商也都喺度自建销售体系，发展自己嘅中介平台。恒大嘅房车宝、万科嘅易选房、碧桂园嘅凤凰云等都已崭露头角。

并且由于开放嘅优势虽然吸引‌大量嘅中介加入，但系喺运行过程中难免会出现管理上嘅短板，造成假房源泛滥嘅问题，

哩个都系因为安居客商业模式嘅本质导致嘅，对于安居客嚟讲，其商业模式并没有形成一个经纪人线下人店体系嘅闭环，也无办法完成完整嘅交易闭环。

这也就造成‌安居客只系一个平台，根本无办法去核实嗰啲经纪人所发布嘅房产信息系咪准确。

虽然虚假房源是呢啲经纪机构都避免唔‌嘅问题，但系对安居客呢啲没有闭环嘅机构却是致命嘅。

就拿贝壳找房嚟讲，虚假房源也有，但是贝壳找房ACN网络却大大降低‌虚假房源嘅出现。

总嘅嚟讲，上市对安居客嚟讲，既是挑战，都系一次新嘅开始。但安居客能将这条路能走成乜嘢样，答案仲系要交畀时间。

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