这是上海楼市度，最尴尬嘅一群人

转载：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：老A，转载经授权发布。

新手期仲未过完，直接撞进困难模式，是乜嘢体验？

最近我见识到嘎啦。

前段时间一位刚落户嘅朋友讲畀我，自己用200万喺杨浦买‌间九几年嘅一房，当时我只能笑笑唔说话。

但翻屋企一想，呢位朋友做出嘅选择背后，其实代表嘅系一个群体现象。

佢哋可能都系海外留学归来，被上海嘅落户政策吸引，以前所未有嘅速度取得‌沪籍；

但这批“新上海人”，可能对上海，或者上海楼市嘅认知几乎为零。

随住上年底行情嘅冲击，佢哋嘅心态越来越住急，最终“赤膊上阵”嘅人有唔少。

喺多聊‌几位留学生落户嘅朋友之后，我发现这批人买房，会有鲜明嘅阶段性特征，从迷茫入手，到窥见价值，再到板块专精。

并且我发现，呢群人一旦醒悟之后，释放嘅购买力会非常强劲，结合近年来嘅落户情况来睇；

这群新落户嘅留学生，是唔容忽视嘅楼市“后浪”。

下面嘅文章，主要想传达两个点：

第一、如果你是新落户嘅留学生，请你认清现实，上海楼市有自己嘅价值逻辑。

第二、如果你唔系留学生，请你丢掉幻想，噉群“后浪”购买力，会好快拍过来嘅。

1

2021年，“上海人”将会井喷。

最近出生率下降嘅问题已经被说烂嘎啦，连央行都发‌工作论文。

如果我哋聚焦一点就会发现，纯粹嘅人口问题对于一线城市嚟讲，短期内佢就唔系问题。

我查‌最近一期嘅上海统计公报，上海户籍常住人口嘅自然增长率是-2.3‰；

“上海人”呢个物种越来越少咗，而且是趋势性变少。

唔过没关系，从2020年下半年开始，落户政策一直都喺度放宽。

我哋财爷嘅文章里也提到‌：

2020年，上海居转户1.8万人，同比增长40%，人才引进1.3万人，同比增长47%；

如果再算上随迁、本土应届、留学海归们，上海2020年嘅落户人口肯定是跨栏一样上涨嘎啦。

那么2020年跨栏嘎啦，2021年就该井喷嘎啦。

比如留学生落户呢个群体，有机构统计留学生落户嘅占比喺总数里占到35%，逐年上升。

上年底政策放宽，回国热情被充分激发，甚至有人喊出2021是留学生落户上海最简单嘅一年。

WokSop和智联招聘各自做过一场调查，涉及加、日、澳、美、英等等12万留学生群体。

WokSop得出嘅结论是2021年“回流”嘅留学生人数将增加48%；

智联得出嘅结论是2020年留学生喺国内投简历嘅人数上涨‌58.19%。

另外一个做校招嘅机构梧桐果，也得出‌相同嘅数据。

这两份报告除咗显示留学生偏爱金融和互联网两个行业外，另一个重要数据就是受到留学生偏爱嘅城市是——上海。

实际上最呢几年，上海各行各业都会感觉到，身边突然多‌好多留学生：

回国工作，落户，然后安家大上海，好像一切都那么顺利。

但我哋接触下来，呢群人想喺上海买房子，除咗预算、认知以外；

最重要嘅系仲有一层心理门槛要过。

2

新落户嘅留学生，身为沪籍无房户；

但新房买唔到，二手睇唔懂；

习惯用外地，甚至国外嘅定价逻辑，套上海楼市。

先说新房，佢哋是政策春风吹唔到嘅“无房户”。

我算‌下，一个上年底落户上海嘅留学生到而家；

如果是单身，摇号积分只有50出头零点几，任何摇号嘅新盘都系气氛组。

类似新弘北外滩、招商外滩玺、蟠龙天地想都别想嘎啦，有钱也买唔到。

如果结婚嘎啦，积分也只有60出头，呢个分数只能买到远郊嘅非网红盘。

呢种新盘，类似国贸佘山源筑，可能限价‌都唔同周边嘅二手房倒挂，买佢何苦呢？

如果买二手房，情况更复杂嘎啦。

从大区，到环线，再到板块，点样挑？唔知道又住急上车，只能闭住眼买。

我哋一直说，上海唔缺房子，缺嘅系好房子。

上海而家一共有三万套二手房挂牌；

其度，总价喺200万左右嘅房子一共有4666套，如果剩只是要“上车”是好容易嘅。

比如呢种房子，中环内，价格非常友好：

如果一个小白实地探访，会发现其实呢类房子“睇”上去唔错。

公园边、地铁旁、外立面也好新，甚至大门仲有啲高端。

实际上，自从上海启动“美丽家园改造计划”以来，好多老小区都粉饰过外表，改动最大嘅点就是大门：

呢类房子，小区老其实唔系问题，问题是没学区。

甚至，我而家意识到，“美丽家园”有可能系瞄准新上海买房小白嘅“杀猪盘”（玩笑。

当然话说回来，个人嘅选择无可厚非，入手呢类房子唔可以说是绝对买错‌；

但作为未来置换、入学、改善嘅基础，作为一个人喺上海打拼嘅“起跑线”；

呢类房子，真嘅系唔系几合适。

有句话是咁说嘅，一步错步步错，起跑线比人低一截，真嘅会好尴尬。

3

这群而家食亏嘅楼市“后浪”，会更快觉醒嘅。

这条洞察来自一位老留学生。

老海落户嘅比较早，喺投行工作，2012年拿到上海户口之后；

隔年入手‌一套而家五大新城地铁口嘅酒店式公寓（实为住宅），而家正喺度谋划置换内环学区。

他讲畀我，相比于当年，而家嘅留学生圈子里明显更加关心房子。

分析下来，原因主要有两个：

1、从08年之后，上海楼市嘅行情被验证嘅几次；

尤其系上年底留学生落户放开，更多人关注到‌上海。

呢个时间节点，正巧上海一波行情起来，对好多落户上海嘅留学生嚟讲；

他喺开局就明明白白见证‌乜嘢才是上海嘅“硬通货”。

2、海归呢个身份，已经失去‌早年嘅风光；

他表示，喺薪酬方面，除咗国外顶尖名校嘅毕业生；

第啲海外高校嘅学生喺求职上已经没有优势；

比如他嗰个时代，普通留学生想进入投行还比较轻松；

而家新人入职，学校要卡喺某某榜单、某某联盟嘅前5名校，甚至对实习经历嘅要求嘅也好严。

留学生背景嘅就业形势越来越严峻，好多人早早就认清‌现实；

选对一套房，先系喺呢个城市打拼嘅正确姿势。

以上，值得我哋所有人警惕，3-5年后，可能下一轮行情就是围绕呢啲“新上海人”展开嘅。

4

最后，从而家嘅情况来睇，仲有几个比较适合小白关注嘅板块；

300-500万总价嘅可以睇南九亭、泗泾、嘉定新城、顾村、杨行嘅次新房。

房子够新（10年内），轨交沿线（2公里内），自带电梯嘅小三房；

而且周边配套正喺度起来，能食到一波增量。

500-800万总价，可以重点睇睇徐泾、上大、周浦等等呢啲地方嘅次新房；

呢啲选择，都系还唔错嘅上海楼市“起跑线”；