增二手房交易成本 收紧人才购房 广州楼市调控“一区一策”常态化

转载：本文来自经济观察网，作者：陈博，转载经授权发布。

李明正喺度为换房发愁。

这两天，他将自家位于广州海珠区嘅房源喺链家挂牌，房子还差半年多满5年。“免征期‘2改5’后，房子一下多出几十万元增值税，边个仲买呢？“李明担心，卖房难度会增加。

像李明一样，广州部分业主换房遇阻。4月21日晚，广州市政府下发《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策嘅通知》（以下简称“《通知》”），将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区等9区嘅个人住房增值税免征年限从2年提高至5年。

按照广州市住建局嘅解读，五年起算时点按取得唔动产权证或契税完税证明嘅时间确定，个人住房销售合同网签时间喺4月21日24：00前嘅，增值税征免年限按原来2年执行；网签时间喺4月21日24：00后嘅，按新政执行。

早喺上年7月和今年1月，深圳、上海就先后调整增值税免征年限。

过往广州市场热度更快速反映喺新房交易端；但今年春节过后，新盘预售审批曾经历长达17天“挂零”期，新房供应量下降至2017年“330新政”以来最低点，越来越多嘅购房者转战二手房市场。

广州中原数据显示，今年3月，广州二手住宅成交量15013宗，环比上升48.17%，同比大涨1.68倍。监管层试图通过税费调控来为市场降温。

“广州二手房交易普遍以实收为主。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓讲畀经济观察网，按照规定，二手房交易涉及嘅增值税、增值附加税、个人所得税等税费应该由卖方支付，但实操中大部分都系由购房者承担。“一旦征收增值税同增值附加税，相当于购房成本又上涨嘎啦。”

根据李明观察，广州二手房市场，未满5年房源占据‌2-3成。一个广州中介人员说，广州亚运城小区挂牌房源度，未满5年占比大约50%。以该一套两房为例，评估价大概210万元。如果已满2年未满5年，以5.3%嘅增值税税率计算，呢套房源需要缴纳嘅增值税超过10万元。

“新政出台后，已经有满2年，但唔满5年嘅二手房业主降价。”上述广州中介人员话，但家阵时选择降价嘅业主数量唔多，主要系一啲已经预定‌新房，急于置换嘅业主，只能通过降价抛售。

广州中原研究发展部指出，按照目前一手房（期房）普遍2年嘅交付时间来计算，呢波购买新房嘅买家若想卖房，从购置到取得房产证/缴纳契税，再到房产证满5年，实际上需要耗费7年时间。“大部分投机客户急需快速周转资金，增值税免征年限提高至5年，无论是从房源出售时间拉长层面，仲要是买房成本增加层面，均能对投机行为产生好大影响。”

加强二手房调控升级嘅同时，广州也收紧‌人才购房。《通知》规定，享受市辖区人才政策嘅家庭和单身（含离异）人士，购买商品住房（包括新房和二手住房）时，须提供购房之日前12个月喺人才认定所喺区连续缴纳个税或社保证明；唔得通过补缴个税或社保购买商品住房。

喺此之前，4月2日，广州出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展嘅意见》（以下简称“《意见》”），将人才购房限售时间从两年延长至3年。同时提到要进一步严格人才资格审核，坚决打击投机行为。

2019年底，以南沙区为起点，广州嘅花都、黄埔、番禺、白云等多个区域陆续降低人才购房门槛。“之前广州各区只要符合条件满半年社保，非广州市户籍就可以购房。对于外地客而言，呢多么简单。” 一个上市房企广州区域项目负责人说。

以黄浦区为例，经区级政府认定嘅各类人才及父母、成年子女和配偶，喺本区连续工作半年以上，唔受户籍、系咪有多套房等政策限制，均可喺黄埔购买一套商品房。

外地客来到广州购买新房，一般系先锁定房源，交完首付同开发商签订一份购房意向书，持广州市人才绿卡找家公司代缴半年社保之后，再同开发商签订正式购房合同，并进行网签。

“如果系一次性付款嘅客户，有嘅开发商甚至允许内部转名。”一位熟悉广州楼市嘅资深人士透露，所谓内部转名，就是购房者付完全款认购一套房源，由于仲未具备购房资格，该房源先唔进行网签。期间如果购房者揾到下一位买家，可以直接将房源转让出去。“有实力嘅投资客，好钟意呢种操作模式。”该资深人士表示。

同通过人才购房名义变相入市相搭配嘅系，上年以来，广州部分新盘喺尚未申请到预售证嘅背景下就提前启动认购。

按照正常流程，广州相关部门要求七层以上嘅商品房预售项目，必须完成楼栋主体工程嘅三分之二才能申请预售证。“但过去一年，广州好多新盘嘅工程进度并未达到预售许可范畴，开发商提前一两个月就悄悄搞起内部认购。”上述熟悉广州楼市嘅资深人士说，咁一来，申请预售证需要一两个月时间，银行放款再等个将月，外地购房者喺等待过程中就基本将“缴纳半年社保”呢个必要条件完成嘎啦。据经济观察网认识，近期广州监管部门整治房地产市场秩序时，呢都系其中一项严令禁止嘅内容。

虽然限购依然严格，但广州嘅呢番变相“松绑”暗地里释放出更多购买力。前述熟悉广州楼市嘅资深人士提供‌一组数据——2019年以前，广州只有从化、增城两个片区唔限购，外地客喺穗买房占比仅10%-20%左右；而上年三季度社科院曾经统计过，外地客入穗购房嘅比例上升至35%。

2020年以来，大湾区周边城市嘅部分购买力越来越多流向广州，尤其系具备一定区位优势嘅黄埔同南沙两区。广东中原地产项目部总经理黄韬讲畀经济观察网，呢两个区域嘅外地买家主要来自深圳和东莞。由于莞深两地房价上涨迅速，上年也先后加码限购，呢啲客户外溢到广州，通过人才购房政策实现投资目标。喺农历春节之前，两区个别楼盘嘅外地客占比达到30%-40%。

广州克而瑞统计数据显示，2020年，黄埔和南沙嘅总成交量分别达到17709套、18518套，相比2019年嘅10570套、13622套分别大增‌67.5%、35.9%。

截至今年3月，黄埔同南沙嘅商品住宅库存面积分别约82.20万平方米和136.72万平方米，相比广州第啲区域，呢两个库存量并唔低；但受强劲购买力支撑，黄埔同南沙嘅去化周期分别为4.4个月和6.7个月，远低于广州第啲片区。肖文晓话，普通住宅嘅消化周期喺8个月以下，意味住供唔应求，市场过热。

今年2月以后，广州开始有意识抬高人才购房条件。之前，外地客户入穗购房，剩系要要提供相关学历以及用工证明就得；而家，仲要必须提供半年以上嘅工资流水、相关区域用工单位嘅劳动合同等具体资料。

几番“组合拳”之下，外地客以人才购房之名“曲线”避开广州限购嘅路径一定程度上被围堵。一家华南上市房企广州区域营销负责人向经济观察网表示，人才购房限购时间被拉长，对广州市场，尤其系黄埔、南沙两区嘅楼市成交肯定会产生影响。但影响并唔那么大，“毕竟也就多‌半年时间。一年年限，实际上门槛唔算好高。”

进入4月之后，广州楼市迎来一轮密集嘅调控加码。上述《通知》发布两天后，4月23日，广州海珠区住建局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展嘅通知》，表示将持续开展房地产市场秩序整顿工作，整治内容包括无证销售、捂盘惜售、广告中出现升值或投资回报承诺、以捏造或散布涨价信息、政策变化，以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作、哄抬房价等违法违规行为。

这是广州首个新鲜出炉嘅分区调控政策。种种调控细化背后嘅“催化剂”源于两次约谈——4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州城市政府负责人；时隔一周，广州市人民政府约谈海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城等6个区政府负责人。

国家统计局发布嘅3月份70城房价数据度，无论是新建商品住宅销售价格指数，仲要是二手住宅销售价格指数，广州嘅环比涨幅均领跑全国。

以供应和需求两端为抓手，除常规调控之外，“一区一策”正喺度成为广州精准调控嘅常态。上述华南上市房企广州区域营销负责人话，影响开始显现。4月2日嘅《意见》重申新房限价之后，广州对于新盘预售证申请卡得愈发严格，尤其系黄埔区内新盘嘅预售审批速度放得好慢。

家阵时，广州新盘获取预售许可资格嘅基本原则是，每个新盘每月只能获批一张预售证，货量大约是2栋楼。上述上市房企广州区域项目负责人提到，现阶段，黄埔新盘嘅备案价必须以该盘上个月嘅网签均价作为参考标准，唔可以超过上个月嘅网签均价，最高限价是5万元/平方米。