集中供地下房企分化加剧：龙头房企和国企嘅下半场

转载：本文来自经济观察网，作者：田国宝，转载经授权发布。

5月，北京、南京等集中供地城市首批宅地将陆续开始竞拍，各路房企纷纷筹集资金备战首批集中供地。

一位20强房企区域负责人讲畀经济观察报，其所喺公司投拓地图度，集中供地嘅城市占比超过八成左右。所以，最近一段时间以来，他主要嘅任务就是研究辖区内集中供地城市嘅供应情况，并制定相应嘅拿地策略。

喺22个实施集中供地嘅城市度，有10个城市位于华东，因而华东也成为首批集中供地房企争夺嘅焦点。“据我哋认识，有好几家房企都为上海一个城市准备‌上千亿嘅拿地资金。”上述20强房企人士表示，也包括他所喺嘅房企。

包括这位人士喺内嘅多数房企、金融机构人士均认为，集中供地比拼嘅系房企嘅资金实力和资金成本优势，尤其系喺前融受到监管严格限制嘅情况下，自有资金实力决定住未来房企喺土地市场嘅成果。“集中供地将加速房企分化。”上述20强房企人士判断，央企和国企背景及部分龙头民营房企，由于自有资金实力较强，预计将获得更多土地，喺未来行业竞争中也将逐步占据优势地位。

复杂化

随住集中供地城市陆续进入竞拍期，保证金融资和前融需求开始大幅增加。喺一家金融机构担任中层职务嘅赵妍说，最近一段时间，保证金融资和前融嘅需求开始大增，佢所喺金融机构嘅房地产类融资余额开始紧张起来。“好多房企都来找我哋谈。”赵妍讲畀经济观察报，由于佢所喺机构每年房地产类投资有一定比例限制，随住需求增加，佢们畀房企融资嘅选择和谈判空间也喺放大。

以保证金融资嚟讲，之前房企提出嘅利率区间是年化利率7%-12%左右，由于期间较短，即便额度较大，但整体收益并唔高，所以金融机构嘅积极性唔高。但最近一段时间，有嘅房企表示可以接受千分之一左右嘅日息。

一般情况下，房企喺竞拍前一日缴纳保证金，竞拍结束当天或第二天归还，需要摇号嘅地块，仲系要要增加一日左右时间，所以大部分保证金使用期限为3-5天左右；部分招标地块嘅保证金使用周期唔超过10天。

据一家房企高管介绍，由于部分城市对保证金和拿地资金来源审核较为严格，房企拿地融资后，一般需要进行几轮“倒腾”，房企从金融机构融资嘅期限要长于保证金占用周期。按照正常周转流程，保证金融资期限起码喺7天到10天左右。

按照10天来计算，1亿元嘅保证金融资，金融机构可以获得100万元左右嘅收益。对于金融机构嚟讲，呢个收益并唔低；对于房企嚟讲，呢一成本也喺接受范围内。

唔过，赵妍表示，通常情况下，金融机构根据融资企业嘅需求，推出相应嘅金融产品，通过向客户出售金融产品筹集资金，再为融资企业提供资金。但10天左右嘅金融产品，市场接受程度相对较低。

“只能找一啲私企或个人。”赵妍表示，呢种类似过桥资金嘅融资，一般银行、私募、信托等金融机构或央企、国企“没法做”，但可以对接一啲有富余资金嘅私企或个人。“如果开发商嘅使用频率高，或向我哋融资嘅房企数量多，也可以做成更长期限嘅理财产品。”

除咗保证金融资，前融嘅成本也喺抬升。由于需求较为旺盛，一啲金融机构开始对融资客户进行筛选。“谁家接受嘅利息更高，呢个钱可能就会畀到谁。”赵妍说，同时，仲要要睇房企系咪愿意提供抵押物，“如果有抵押物，利息低一点也可以接受”。

金融机构筛选房企，房企也喺筛选金融机构，往往一家房企会同时向唔同金融机构提出融资申请，拿到方案后，对各个方案嘅利息、周期和条件进行反复对比，从中选取性价比更高嘅金融机构来获得融资。

赵妍表示，集中供地下，虽然业务较多，但金融机构也更加谨慎。前融谈好嘎啦，一旦房企没有拿地或拿到地块较少，房企有可能会毁约。“前期只是达成融资意向，后期没有拿到地嘅话，呢个融资可能也就黄嘎啦。”

对于金融机构嚟讲，呢系一个唔小嘅挑战。龙头房企和央企、国企背景嘅房企，资金实力较强，拿地几率更高，但呢类房企因为融资成本考量，好难成为赵妍嘅客户。最有可能成为赵妍客户嘅系30强以外嘅房企，但呢类房企嘅拿地竞争力相对较弱。

而且，由于部分集中供地城市对前融监管趋严，即便是房企拿到地，由于前融限制，赵妍也可能面临被“甩单”嘅风险。赵妍说，相比以前，家阵时佢们面临嘅局面更复杂嘎啦，唔仅要研究房企本身嘅偿债能力，仲系要要认识各个城市嘅拍地政策。

分化

除咗22个城市明确实施集中供地外，西安和徐州因为楼市热度被列入集中供地序列，未来将实施有别于22个城市嘅集中供地政策。

从目前一二手房成交情况来睇，根据中指院对42个城市（其中集中供地城市有15个）2021年新房累计成交统计，截至4月18日，累计成交面积超过200万平方米嘅有18个城市，其中实施集中供地嘅城市占12个。

同期，17个有二手房成交记录嘅城市（其中有9个集中供地城市）度，二手房累计成交面积超过100万平方米嘅11个城市，其中有9个为集中供地城市。

也就是说，22个实施集中供地嘅城市，大部分房地产市场相对较好，呢啲城市都系未来房企主要争夺嘅市场。能否喺呢啲城市抢到足够多嘅土地，也关系住房企未来嘅发展潜力。

截至4月21日，22个城市只有长春完成首批集中供地。4月15日，长春首批宅地集中竞拍累计成交194亿元，其中中铁置业、万科、保利、中海等央企和国企背景嘅房企，累计拿地金额超过70亿元，第啲地块大部分被吉林本土房企获取。

虽然长春并唔喺大多数房企投拓地图度，但从中唔难发现，龙头房企和央企、国企背景嘅房企喺土地市场嘅竞争力。

同花顺数据显示，截至4月9日，2021年全国房企拿地20强度，央企和国企背景嘅房企占‌10家；10强度，央企和国企背景嘅房企占‌7家。而2020年全年拿地统计度，呢两个数字分别为8家和5家，其中绿城中国和建发是首次闯入拿地金额前5名嘅房企。

上述20强房企人士表示，2020年下半年，随住三道红线等针对房地产融资限制升级，房企开始分化，龙头房企和央企、国企背景嘅房企，由于融资渠道多元、融资成本较低和自有资金充足等原因，喺土地市场上更有优势。

从2021年一季度房企拿地情况来睇，龙头房企喺土地市场上嘅表现要超越第啲房企。根据中指院数据统计，一季度前10强房企拿地金额同比增加14%，11-30强房企拿地金额同比下降‌16%，排喺后面嘅29家房企拿地金额同比下降‌21%。

“集中供地情况下，资金充足嘅央企和国企显然更有竞争力。”上述20强房企区域人士表示，央企国企背景嘅开发商唔仅融资渠道多、融资成本相对较低，而且母公司均具备较强嘅资金实力，呢啲优势只有少数民企具备。

中指院数据显示，2020年拿地金额超过千亿嘅房企有5家，分别为碧桂园、万科、中海、保利和龙湖。超过500亿元嘅有18家，其中10家为央企和国企背景。

一家总部喺华南嘅千亿房企人士讲畀经济观察报，他所喺房企唔会大规模参同集中供地嘅竞拍，未来投拓重心将逐步转向城市更新领域。过去两年里，该房企一度加大喺一级土地市场嘅拿地力度。

另一家房企人士表示，他所喺公司将有针对性地参同集中供地竞拍，喺部分战略城市重点选择2-3幅优质土地，“我哋没有那么多钱，只能集中火力去抢一啲优质地块，但如果算唔过账嘅话，也唔会去硬抢。”

一种可替代嘅方案是，佢哋可能会选择同拿到地嘅房企去合作。“我哋已经和一啲同行企业进行‌初步沟通，有一啲冲规模嘅企业，也有合作嘅需求。”其透露，另外，佢哋还会加大喺二级市场嘅收并购力度。

匹配

上述20强房企区域人士表示，最近一个月来，佢哋唔仅研究‌首批供地情况，同时研究‌区域内每个城市嘅供地结构。未来参同集中供地嘅力度将根据每个城市嘅供地结构来进行衡量。

通常情况下，每个城市对全年三个批次集中供地嘅安排唔同，比如长春，首批集中推出嘅42幅宅地，只有少量位于核心区域；而北京首批集中挂牌嘅宅地，则有一半左右位于城区。

对于第一批集中挂牌嘅宅地，由于多数城市喺5月和6月竞拍，可以实现年内开盘销售，房企首要考虑嘅去化和回款。即便是地块位置和配套没有达到理想，也可能会选择参同竞拍。

但对于第二批和第三批集中推出嘅宅地，多数房企更倾向于优质地块。“如果当年无办法实现回款，去化也唔系几好，噉肯定就唔会参同嘎啦。”上述20强房企区域人士表示。

对于同一个城市唔同批次推出嘅土地，该人士表示，会详细研究每一个批次推出地块结构。如果第一批次推出嘅优质地块多，就集中力量去抢第一个批次嘅地，第啲两个批次嘅地，更多是象征性参同。

如果优质地块主要放喺最后两个批次，佢哋嘅策略是，第一批次适当参同，后面两个批次重点参同。整体而言，根据拿地资金预算，首先匹配城市，为每个城市分配相应嘅额度；然后喺城市预算内，重点匹配相应批次嘅相应地块。

资金实力是考验房企拿地策略嘅关键因素，截至2020年底，现金及现金等价物越超过千亿嘅房企有6家，分别为万科、中铁建、碧桂园、恒大、保利地产和中海地产，另外，华润置地、招商蛇口和融创中国也超过800亿元。

2021年一季度，有23家房企嘅拿地销售比超过40%，其中有13家为千亿房企，9家为20强房企。拿地销售比超过100%嘅5家房企度，有3家为千亿房企。

资金实力较为强，意味住可能参同更多地块嘅竞拍，也有机会拿到更多嘅土地；融资成本低则意味住喺竞拍过程度，可以比第啲房企叫更高嘅价格；即便同样以最高价格成交，融资成本较低嘅房企，喺后期售价上也有更大迂回空间。

一位央企背景开发商人士讲畀经济观察报，该公司开发嘅一个高端住宅项目，拿地成本、项目定位等要素同同区位嘅一个竞品项目没有任何差别，但是销售单价可以做到比对手少5000元/平方米，其中关键就是融资成本。

据其透露，他所喺房企融资成本喺4%左右，有时候甚至喺4%以下；但竞争对手嘅融资成本喺10%左右。“按70亿元投入成本来计算，我哋每年资金成本唔到3亿元，佢哋嘅成本超过7亿元，多出4亿元。”

每年比对手节约4亿元融资成本，如果将呢一成本平均喺竞争对手嘅可售面积上，每平方米达到‌5700元。换句话说，仅喺融资成本一项，呢间央企就比竞争对手可以多赚5700元/平方米。

多位房企人士判断，随住集中供地实施，未来三到五年，房企分化将进一步加剧，集中度将更多向前10强龙头房企倾斜，而央企国企背景嘅开发商前进步伐会加快，未来30强房企中将会有更多央企、国企背景嘅房企。