顺丰房托基金通过港交所上市聆讯，或今日开启预路演，将成港股首只物流地产REIT

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2021年4月23日，香港交易所披露‌顺丰房地产投资信托基金 SF Real Estate Investment Trust 通过聆讯后嘅招股书。

从2月10日递表，到通过聆讯，前后大概70天嘅时间。星展为其独家保荐人。

外媒指，顺丰房托计划今日开始预路演，拟喺香港募资3亿美元。

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4月22日晚，顺丰控股（002352,SZ）发布2021年一季度报告。报告显示，2021年一季度，顺丰实现营业收入426.2亿元，同比增长27.07%，归属于上市公司股东嘅净利润-9.89亿元，同比下降209.01%；扣非后净利润-11.34亿元，同比下降236.28%。

同财报一同发布嘅系高管人事调动公告，顺丰喺公告中话，公司财务负责人伍玮婷因个人原因辞去董事会审计委员会委员、财务负责人、副总经理职务，同时将聘任伍玮婷为公司物流产业园资本运作顾问。伍玮婷将继续担任公司董事职务。

公开资料显示，伍玮婷2013年至2016年任深圳顺丰泰森控股(集团)有限公司董事，2013年至2015年任深圳顺丰泰森控股(集团)有限公司财务本部总裁，2015年至2016年任深圳顺丰泰森控股(集团)有限公司财务总监。自2016年12月28日起任顺丰控股董事、副总经理兼财务负责人。

随住顺丰房地产投资信托基金通过港交所上市聆讯，除顺丰老板王卫担任董事会主席，呢次伍玮婷调任或为顺丰房托上市做准备。

顺丰将通过境外控股子公司间接持有嘅三项物业设为底层资产，分别为佛山桂城丰泰产业园、芜湖丰泰产业园、中国香港青衣嘅亚洲物流中心顺丰大厦。

根据招股书，以上所有物业均为现代物流地产,包含配备有自动分拣及供应链支持设施嘅分拨中心。于2020年12月31日，可出租总面积为307,617.5平方米，评估价值为60.999亿港元，物业嘅平均出租率约为95.3%。各物业均位于香港及中国主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽。

业绩方面，2018-2020年，顺丰房托基金嘅收益分别为2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元；公司拥有人应占年内溢利分别为2.98亿港元、1.75亿港元、2688万港元。

近年来得益于电商嘅崛起，带动物流行业嘅加速发展，叠加2020年4月，国内基础设施领域公募REITs开始试行，有一定关联嘅物流地产得到市场广泛关注。

万科、招商蛇口等房企纷纷布局，甚至京东、苏宁等电商企业也涉及这同领域，如近期招商蛇口试水首批基础设施公募REITs；2018年12月，“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”成功设立；而之前2005年，越秀集团已成功推动越秀房地产投资信托基金喺香港上市。

顺丰房托初步重点投资香港和中国内地嘅物流地产，而顺丰控股喺中国投资、发展及管理物流地产。喺若干情况下，顺丰房托将直接同顺丰控股竞争。例如，芜湖项目由芜湖运营管理人管理，该管理人同时都系顺丰控股旗下安徽第啲物流园嘅管理者。

顺丰首席战略官陈飞指，分拆房托上市，主要是希望将现时集团嘅重资产慢慢减少，套现更多现金，因物流公司嘅全球趋势都系以轻资产方式经营，“未来物流需要嘅唔系资产，是科技，所以呢个交易都会将嘉里物流嘅仓储业务拿走”。

以时效件为王牌嘅顺丰，虽然市场占有率只有约10%，但却一直凭借更高嘅单价稳坐快递业高端赛道，被称为“快递一哥”。第一季度嘅亏损都系顺丰自2009年一季度有记录以来第一次出现一季度亏损。

顺丰对此解释话，新业务嘅前置投入、缓解产能瓶颈都导致‌成本承压，因“就地过年”畀员工发放高额补贴以及同行春节唔打烊嘅安排分化‌顺丰嘅散单业务，时效件业务增长低于预期等原因都导致‌顺丰嘅亏损。

据悉，喺接下来嘅竞争度，顺丰将跳出“高端战场”，走向“下沉市场”，占领更多市场份额。顺丰首席战略官黄赟表示，顺丰未来唔仅住眼于国内市场，仲要会加快喺国际市场嘅布局。而新业务嘅发展，势必需要较大嘅资金投入。

有券商研究员认为，顺丰喺下沉市场、跨境市场等方面正喺度跑马圈地，亏损是暂时嘅。业内人士分析，现阶段加大资本开支力度，长远来睇，可以进一步提升顺丰喺行业内嘅优势。

顺丰房托嘅上市，预期会为顺丰带来更宽嘅融资渠道。这或者都系顺丰房托急于上市嘅原因之一。

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