监管新规唔断出台，房地产发展已唔支持高增长

转载：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：丁祖昱，转载经授权发布。

“喺监管新规唔断出台嘅背景下，房地产行业逻辑正喺度发生改变，行业格局也迎来重塑。 喺而家咁样一个非常重要嘅时间节点下，我认为，今年嘅房地产市场还是有一定嘅压力，从2021年1月1日就已经开始显现。 

2020 年第三季度“三条红线”及2020年底房贷“两条红线”（央行、银保监会共同发布《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度嘅通知》）嘅推出、落实，都对2021年房地产融资畀出‌明确嘅信号。 

2021 年至今，一季度主要热点城市率先出台‌各类调控限制性政策，到‌一季度末二季度初，部分热点三四线城市也开始跟住出台‌类似嘅调控政策，喺政策方面未来三四线城市也将被纳入调控范围。 

同样哋，2021年开始出现咗众多“巨无霸”嘅“爆雷”问题，畀我哋带来‌好多行业嘅忧虑及对市场融资环境嘅担心。 

基于呢啲，未来将何去何从，我谂和大家做一点简单嘅交流。 ” 

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01

政策：三大重磅，重塑格局

“三条红线”、房贷“两条红线”再加上而家嘅“集中供地”，呢三大政策让成个行业围绕住房住唔炒、去杠杆、稳地价、稳房价、稳预期走落去，由于是长期政策，因此也会重塑成个行业格局。

分别来睇，前两个政策嘅重点喺于去杠杆，使房地产嘅开发/发展逻辑发生改变，土地政策是受稳地价、稳房价、稳预期影响而推出嘅稳地价政策，从目前情况来睇还是有效嘅。

值得注意嘅系，目前各大热点城市“因城施策”，推出‌各大限制性政策，我喺这里可以明确地讲畀大家，如果呢啲已经调控嘅热点城市“稳”唔住，未来还会有第啲政策出台。目前每一个城市都喺度睇最终嘅政策实施效果。

由于各大城市，无论系一二线还是三四线，无论是热点还是非热点城市都喺度全面实施限制性政策，最后房地产市场嘅发展逻辑一定会发生改变。

我哋过去管用嘅方式、发展手段、战略，到今日都要做相应嘅调整，只有去适应、去改变，先会喺今日嘅市场当中仲可以赢得领先地位。

02

市场：一、二手房成本超预期

虽然政策层面压力好大，但是市场似乎都喺度高歌猛进，行业规模唔仅比2020年大增，比2019年嘅销售面积都同比增长‌20.7%，销售金额增长41.9%。

从数据来睇，喺融资受限嘅情况下，靠销售回笼嘅资金能够满足家阵时现金流。但若后续销售跟唔上，或者资金回笼碰到一啲问题嘅话，仲要是需要提前考虑用乜嘢样嘅手段解决。

CRIC数据显示，2021年一季度百城商品住宅成交同比增长103%，比2019年增长‌37%，呢个数据比国家统计局嘅数据高一啲，因为这是百城销售面积数据，相对嚟讲热点城市表现出来嘅增长速度更快。

一二三四线情况度，一线表现最好，二线有分化，整体增长20%，百城增长40%，部分二线城市比2019年嘅数据出现下降。

三四线城市比想象中要好，当然主要是热点三四线城市。三四线城市经过大浪淘沙之后，今日能排喺三四线城市成交规模靠前嘅城市，都系市场整体唔错嘅城市。

从二手房来睇，2021年3月嘅成交数据创造‌这几年嘅新高，成个一季度比2019年同期增长‌80%。百城新房增长40%，二手房增长80%，说明二手房市场更加活跃，呢一方面都系受新房限价影响。二手房市场活跃反过来也会对城市嘅一手房有正面嘅推动作用。

2020年上海房价嘅上升，先是土地再系一手房，后面是二手房，城市嘅土地和一手房价格嘅上升是有限嘅，可以通过行政手段进行限制，所以最终上海嘅上涨体而家二手房上，类似嘅城市仲有南京，呢啲二手房相对活跃嘅城市，整体一手房问题都唔多。

03

土地：优质地块竞拍热度唔减

2021年一季度土地市场成交大幅度下降，主要受土地“双集中”影响，一二线城市都等住集中供地，因此没有量，一线城市供应下降29%，三四线增长‌24%。

从目前来睇，“双集中”畀一部分三四线城市：长三角三四线城市、热点三四线城市嘅土地市场有‌好大嘅机会，但从我嘅角度嚟讲，有啲地溢价咁高、楼板价咁高，若一定要争夺下来是亏嘅。

未来嘅土地还是会分化，二季度成个土地市场嘅涨幅会进一步放大，我哋比较‌一下每个城市首次集中供畀嘅住宅用地，大多数城市都喺度三四百万平方米左右，只有少部分城市嘅供应量喺较多或较少嘅两头。

如重庆有700多万平米嘅供应，重庆房地产市场赚唔到钱就是因为土地供畀永远源源唔断；而像厦门、福州、深圳都只有三四十万平方米嘅供地，和重庆差20倍，所以房价好难控制，除非迅速加快旧改嘅步伐。深圳如果可以喺未来三年里将旧改全部完成，至少五年之后嘅供地会得到好大程度嘅缓解。

而家嘅广州和之前嘅郑州，就是两个鲜明嘅例子。郑州用‌三年时间将旧改解决嘎啦，所以郑州房地产市场喺火‌一将之后陷入供需平衡、部分区域供大于求嘅状态，所以市场下来嘎啦。但是深圳嘅情况更加复杂，速度会更慢。

总体来睇，我认为未来第二次和第三次嘅土地集中供应，特别系一啲量还存喺、量比较大嘅城市，激烈程度会比而家嘅第一次集中供应要好些。因为好多城市呢次拿完之后，四季度可以上市、回款，所以相对来讲，呢次嘅土地，特别是热点城市土地嘅竞争会更加激烈。喺这其度，北京和杭州嘅热度可能会最高。

04

房地产嘅发展逻辑已唔支持高增长

今年中小规模房企嘅表现比上年好一啲，上年之前都系越大越好，从上年开始已经出现咗前十强嘅增速明显放缓嘅情况，投资都非常谨慎，量入为出成为共识。

一方面是“三条红线”之后，各大房企要重新做财务报表，投资肯定会控制。

另外一方面，目前房地产发展逻辑已经唔支持高增长，所以而家拿地销售比就是0.2，非常保守，但我认为哩个都系能够控制风险嘅比重。

2020年之前，拿地销售比基本上都喺度0.4或者0.4以上，从0.4到0.2，下降约50%，投资这块少‌一大半。

喺这其度，前50强投资环比降‌51%，当然这和“双集中”供地有关系，而家好多城市想拿地拿唔到地。

2021年一季度各月融资数据都喺度下降，压力好大，和上年同期比都系喺下降，呢已成定局，改变唔嘎啦，也无办法通过人为嘅方式改变，呢是成个行业政策嘅问题。

对于好多企业嚟讲，而家除咗卖房就是卖项目、转让项目，多找一啲股东，将地转畀央企、国企，有啲系等第啲跨界、非房地产行业嘅企业做股东，呢也系一条思路。

至于未来，我喺上年年末嘅时候就曾表示，未来行业肯定会步入无增长时代。

无增长唔系销售金额唔增长，是总量上、总面积上嘅唔增长，17亿平方米已经保持好几年嘎啦，从2017年开始商品住宅嘅销售面积就系喺17亿平方米左右嘅总量，金额可能还会增长，因为房价还会上升。

规模房企上年有唔少权益销售额出现咗下降，2020年有20%嘅房企权益销售额下降，呢种情况今年、明年、后年肯定还会睇到，特别是踩‌红线嘅大企业，今日嘅压力会更大。

所以我哋认为，而家嘅房企还是要快速去杠杆，因为这是政策确定嘅事。

今年会有一半嘅房企“变绿”，当然有一啲房企努力三年也变唔‌绿，两者之间也会产生新嘅分化。过去喺于规模嘅分化，今日嘅分化喺于负债上嘅分化，相关财务指标嘅分化，就算是规模较大嘅房企，如果三项财务指标变唔‌绿，规模越大，风险越大。

从短期内来睇，各大房企抓销售是毫无问题嘅，但我也和好多企业领导都说过，2020年下半年到2021年下半年，呢一年只要抓两头就得嘎啦，一头抓投资，投资一定唔好出问题，一头抓营销，营销一定要出货，控制成本，使用各种各样嘅营销手段。这两头抓住，至少从风险嘅角度上嚟讲，唔会特别大。

从2020年开始，数字化就是风口，2021年会更加集中喺营销方面，好多房企表示，今年线上获客嘅比重和上年比都提出‌翻番嘅要求，而家大多数都喺度10%或10%以下，希望喺呢个基础上翻一番，将渠道嘅比重适度往下降一啲，因为这块省下嘅营销费用，对于大多数公司嚟讲就是利润，用掉嘅就是成本，省下来嘅就是利润。

而家好多嘅公司喺尝试这方面嘅探索，易居上年和阿里做天猫好房，克而瑞也喺做各种各样嘅线上营销具体产品，我相信呢个速度会非常快。上年大家还犹犹豫豫，今年好多已经成为标配。

同样哋，由于目前整体嘅开发已经进入到瓶颈，金融环境也唔系几支持，所以对于房企来讲，仲要是要开辟第二战场，寻找第二曲线。原有业务争取保持，每年确保盈利，唔好想住做完一千亿，仲要要做两千亿，能够有适度嘅规模保持落去，每年能赚到钱，对于主营业务来讲，呢就是最好嘅发展路径。