物业企业成本居高唔下，转型升级背后阻力点样解决？

转载：本文来自微信公众号“嘉和家业物业服务研究院”（ID:jiahejiaye），作者：嘉和家业，转载经授权发布。

文：李艳杰、邓露

4月，随住上市公司业绩披露期嘅结束，香港恒生指数推出“恒生物业服务及管理指数”，喺资本市场上物业企业嘅运营逻辑及较强嘅盈利能力得到充分肯定。

反映喺2020年物企业绩报告度，物业板块盈利能力呈现出逐年上升嘅趋势，但企业间嘅盈利能力却呈现出分化趋势；喺物业行业资本布局力度加大、市场规模同资源整合速度加快嘅情况下，企业同时也面临住运营成本、员工成本及第啲相关费用增加嘅问题。

面对呢啲问题，多家物企管理层喺业绩发布会上均表示要增强成本管控力度，做紧大市场份额嘅同时，提升企业内部管理运营成效；此外，喺我哋走访物业企业时，多位高管也表示：持续上涨嘅经营及用工成本，对本就劳动密集型嘅物企嚟讲负担更重，喺未来企业经营度，将会持续增加对成本嘅管控。

基于此，我哋对上市物企2020年成本及费用问题进行‌梳理：为更好反映物企收入同成本及费用之间嘅关系，我哋按2020年末喺管面积将物企进行分类，共分为四类，即超大型、大型、中型、成长型，分类标准如下：

数据来源：嘉和家业物业云

注：鑫苑服务、南都物业、特发服务、浦江中国暂唔包含喺呢次研究范围内

一

物企成本分化加剧

提高综合管理运营力迫喺眉睫

从历史数据睇：2017年-2020年上市物业企业成本率呈现逐年稳步下降嘅趋势，2020年上市物企成本率已下降至72.2%。其度，超大型物企成本率降幅最大，大型物企成本率则长期稳居喺四大梯队企业前列，中型物企利率水平则同整体利率相对保持一致，成长性物企成本率一直维持喺71%左右，处于较低嘅区间。

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大型物企高企嘅成本率喺盈利能力数据上也有显现：2020年，大型物企嘅净利率仅为11.69%，喺四个梯队中处于最后位置，而同期5家超大型物企嘅平均净利率高达18.09%，远高于上市物企整体利率水平。

数据来源：嘉和家业物业云

针对上文中观察到嘅物业企业成本率同净利率分化嘅现象，我哋认为主要包含以下4个方面：

1、超大型物企上市较早，成本将控工作开始较早。目前超大型企业为5家，分别为：保利物业、碧桂园服务、彩生活、雅生活、恒大物业，除恒大物业外，第啲四家企业布局资本市场较早，喺成本将控方面工作开展嘅也较早。如：

雅生活及 碧桂园服务2018年上市至今，成本率一直维持喺60-66%上下浮动，其度，雅生活由于中民物业嘅并入，令到嘅企业2020年员工成本增加近20亿，大幅拉高‌其经营成本。

恒大物业喺上市前1年有意识降低企业嘅成本率，2020年成本率下降至61.9%，低于整体值超10个百分点。

保利物业早喺2017年便已登录新三板，虽也喺加大成本管控嘅力度，但由于其国企属性，成本相对较高，近四年整体成本率控制喺80%上下。

数据来源：嘉和家业物业云

2、大型物企成本较高主要受到两方面因素影响：

大型企业成本率离散程度较高，以招商积余、中海物业、绿城服务、华润万象生活为代表嘅企业成本及成本率较高，令到该梯队整体成本快速提升。

数据来源：嘉和家业物业云

2020年，部分典型物业企业通过收并购完成管理规模嘅梯队跨越，但也使其成本快速增长。如世茂服务、建业新生活、蓝光嘉宝服务2020年成本率都有提升；其度，蓝光嘉宝服务喺2020年收购17家物企，导致企业嘅专业机构费用由2019年嘅988.8万元上升至4278.9万元，增加3290万元。

数据来源：嘉和家业物业云

3、中型物企同上市物企整体嘅成本率保持一致，呈现持续稳定下降嘅趋势，由于部分新上市企业喺2020年嘅成本快速下降引起成个梯队嘅成本下降，如荣万家、佳源服务、远洋服务毛利率均录得超5个百分点嘅降幅，其中荣万家嘅成本率下降近10个百分点，主要是由于上市前母公司短时间内输送非业主增值服务资源，拉升企业嘅整体盈利能力，但呢种短时间内嘅母公司输出并唔具备过高嘅可持续性，预计2021年，荣万家嘅成本率好可能会出现较大幅度嘅反弹。

4、成长型物企成本率整体波动幅度唔多，仅烨星集团同华发物业成本率出现超10个百分点嘅涨幅，第啲企业成本率喺上下3个百分点区间内浮动。

经过以上分析可以睇出：喺物业企业高质量发展道路上，企业喺管面积嘅快速扩张，虽能够带来一定嘅规模效应，但收并购之后唔同标嘅之间嘅资源整合、员工成本嘅提升、服务管理体系嘅融合同重建等均会令到物业企业嘅成本回升。且随住物业服务内容嘅多元，点样提高单位面积创收、及人均服务收益，提升企业综合管理运营能力是家阵时企业正喺度加紧进行嘅工作内容。

二

员工成本持续提升下

物企实施“开源节流”策略

为精确反映影响物企成本嘅因素，以下将从物企三费费用、人力成本及业务结构方面进行分析：

新上市物企短期内激增

上市费用快速拉升中型物企管理费用

2020年物企三费费用占总成本嘅13%，其度，管理费用占比高达12%。从四大梯队睇，中型企业嘅三费费率最高，高达16.3%，核心是由于12家中型物企度，5家为2020年新上市企业，由于该类企业收入相对较低，上市开支费用嘅骤增，令到中型企业嘅管理费用占比快速提升。

数据来源：嘉和家业物业云

用工成本高企，成为物企提高盈利能力嘅最大阻碍

除三费支出外，企业员工成本则是压喺物企头上嘅最大成本支出项，都系物企家阵时亟需解决嘅问题：

物业企业嘅员工数量及员工成本均呈现出快速嘅增长趋势：2020年披露用工数量嘅企业共37家，总从业人员为66.27万人，较2019年增加34.7%。其度，29家物企披露员工成本，呢批企业员工成本上涨高达78.9%，占总营收嘅36.78%，而物业整体收入嘅涨幅为40.1%，员工成本嘅上涨愈发成为企业降成本嘅重要难题。

数据来源：嘉和家业物业云

注：以29家披露员工成本嘅企业为样本

面对持续上涨嘅员工成本，物业企业均喺采取积极嘅应对措施，如通过将部分业务外包减轻用工成本压力、或基于基础物业服务员工队伍开展多元增值服务，摊销人均用工成本等。

降低员工成本率主要是包括“开源节流”两个方向，“节流”是指降低员工成本，但喺家阵时全社会用工成本均喺上升嘅前提下，基本唔可行；“开源”则是通过提高人均创收嘅形式，来分摊员工成本， 2020年37家上市物企人均创收为18.07万元/人，较2019年嘅16.94万元/人提升1.14万元，呢也同目前物企开展多元化创新业务嘅逻辑唔谋而合。

结合业务结构睇，2020年，上市物企社区增值服务嘅增长率高达53%，远远领先于第啲业务线，对总收入嘅贡献度也逐年稳步提升，2020年至15%；

喺盈利能力上，由于社区增值服务嘅员工成本基本摊销喺基础物业管理服务度，也令到该部分业务嘅毛利率也远高于第啲业务线；且喺家阵时政策支持物企开展养老、托幼、社区零售等业务嘅情况下，社区增值服务未来发展潜力将会逐步释放。

数据来源：嘉和家业物业云

可以睇出，社区增值服务作为家阵时增长潜力最大、毛利率最高嘅业务，是未来企业持续提升人均创收嘅重要业务支持。同时，随住物业企业加大对线上线下业务嘅协同发展，利用线上服务管理平台业务开展便捷、业务种类及可覆盖范围广、产品损耗小、员工需求量相对较小等优势，未来物企喺“开源”业务上将持续输出更高嘅服务价值，带动企业整体成本嘅回落。

结语

预计2021年，随住待上市物业企业数量嘅增多，企业上市费用仍然会持续拉高上市物企整体嘅费用成本；此外，喺市场收并购方面，我哋预测2021年上市物业企业嘅收并购数量将达到140余起（点击链接获取详细解读），随之带来嘅专业费用嘅增加也会持续带动物业企业成本嘅提升。

规模嘅增长同样会持续带动员工数量及员工成本嘅增加。2021年，物企将持续通过多种途径提高单位面积创收及人均创收，以达到对企业经营成本嘅“开源节流”，展现出高盈利能力，呢也将成为物企下一阶段喺资本市场上提高企业竞争力嘅重要工作指引。