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  • 北京楼市破6万+/m²时代 六环将涨

    转载:本文来自微信公众号“大伟睇楼市”(ID:zdw123zdw123zdw),作者:张大伟,转载经授权发布。

    这几天都喺度聊北京市场未来趋势,特别是下个月8号嘅集中卖地,肯定会影响市场价格。今日继续简单嘅聊聊,2021年市场会点样,北京嗰啲区域会涨价?嗰啲区域依然会是泥潭! 

    老生常谈!必须明确嘅系,北京房价控制嘅肯定是全国最好,调控政策全国最严 ,就算是这30宗集中出让嘅住宅地块,也可以睇到,北京开始进入新价格管控时代,喺房价被摁住‌4年后,喺房价已经落后上海深圳一大截嘅时候,30宗地终于变成‌限竞房PLUS版。

    1:北京升级到6万+时代!

    但需要注意嘅系,随住呢一轮集中井喷卖地,大部分土地都将升级成为改善住宅,相比之前几年嘅刚需为主, 呢一轮房价将喺6万+为主:

    北京楼市破6万+/m²时代 六环将涨

    北京楼市破6万+/m²时代 六环将涨

    上文可以睇到,北京2021年新建住宅网签均价喺5.2万左右,噉样未来嘅价格大约会喺乜嘢阶段?其实计算办法好简单。北京限制‌最高价格,可以波动3%。那么30宗住宅地块入面,按照建筑面积和销售限价计算,合计北京未来这30宗地位主流嘅2022年上半年,市场销售均价基本就喺6.3万,如果唔计算其中一宗共有产权房,市场均价喺6.4万左右。

    30宗住宅地块,销售限价最高11.2万,7万以上14宗,5万以上累计24宗,只有包括共有产权喺内嘅6宗住宅地块,基本分布喺远郊区县。

    所以整体市场睇,北京将从之前嘅倾斜刚需,逐渐开启倾斜改善阶段。市场房价也必然水涨船高。

    2:市场成交持续活跃

    当下嘅北京市场情况,小阳春喺持续,春节均价喺5.2万左右。

    北京楼市破6万+/m²时代 六环将涨

    整体睇数据,网签可以说非常喜人,当然,呢只是调控后嘅新高,因为2016年截至4月20日,当年二手房住宅网签就达到‌8.8万套。

    所以从北京新建住宅+二手房住宅网签数据可以睇到,北京楼市已经走出‌调控嘅低谷,市场水涨船高,成交明显活跃,同比是库存数据开始出现咗明显嘅降低,供应量也因为土地集中入市,而开始减少,优质项目出现咗轻微嘅价格波动。

    国家统计局官方数据:北京新建住宅价格环比上涨0.2%,二手房价格环比上涨1.4%,基本吻合市场嘅真实情况。

    3:但需要注意嘅系,市场依然有几大供应库存黑洞!

    北京楼市破6万+/m²时代 六环将涨

    从各区库存睇,大兴、顺义、房山依然牢牢占据‌市场嘅主力库存区域。而家睇,昌平基本已经走出‌供应井喷,大兴因为有亦庄呢个产业基地,相对难度也唔算大。

    这几年伟哥吐槽过几个区域,2018年嘅北七家,2019年嘅青龙湖,2020年写过大亦庄。今日开始预定北京楼市历史上嘅第四大黑洞——顺义,2021年将非常悲催。

    2018年北京楼市最典型之“北七家”肉搏战

    北京楼市“青龙湖”惨案︱张大伟

    你想唔想坐喺“青龙湖”嘅房顶一直哭?︱张大伟

    亦庄楼市拉响强警报!2020年最惨“肉搏战”开始‌……

    前三个区域都系当年全市场最难嘅区域,当然如果这3个排序嘅话,伟哥还是认为,最苦逼嘅还是“青龙湖良乡+顺义新城”!毕竟北七家和亦庄都仲有产业基础,规划利好支撑,仲可以等未来。青龙湖良乡和顺义新城的确非常非常难。

    整体睇,从全北京库存项目嘅分布睇,也明显能睇出呢个趋势:虽然可售库存中有部分可能系没有购房资格嘅购房者已经预定,但整体睇,顺义房山大兴依然是库存嘅核心区域。

    这762个项目占据‌市场库存量嘅65%!

    北京楼市破6万+/m²时代 六环将涨

    具体到3个区域嘅库存积压情况,整体睇,主要集中喺少数区域: 

    北京楼市破6万+/m²时代 六环将涨

    最后伟哥简单嘅总结一下:

    1:毋容置疑,北京楼市而家是全国最应该上涨嘅区域,经历过4年嘅房价调整,除咗少数学区二手房,价格都依然低于2017年。

    2:整体睇,北京楼市是全国调控最严格嘅区域,房价大涨可能性唔多,但六环内破6万+也已经是趋势。

    3:对于刚需嚟讲,抓紧买6环内嘅项目,限竞房时代已经过去,市场剩余嘅少数优质项目按照去化周期基本年内也就消化嘎啦。

    4:全北京2021年除咗房山青龙湖+良乡,顺义新城外,第啲市场房价微涨是必然!

    cantonese.live 足跡 粵字翻譯

    2021-04-27 11:35:24

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