北京集中卖地30宗测算均价喺6.3万/m² 朝阳是热门区域

转载：本文来自微信公众号“90度地产”（ID:dc90du），作者：刘宝丹，转载经授权发布。

“ 2 021年我哋打算成为房奴。”小乐最近好兴奋，经常喺网上睇楼市新闻，激动嘅时候，仲要会将消息分享到家里嘅群。 

作为北京人，小乐夫妻一直和父母住喺一齐，之所以考虑买房是因为老婆怀孕，小乐和父母商量，将东三环嘅老破小卖掉，置换到东五环。让他高兴嘅系，朝阳区最近供应‌一批宅地，仲要是共产房，喺他睇来，呢就相当于八折买新房，想到这里，他暗自庆幸自己嘅首套房资格仲喺度。 

像小乐咁样嘅人好多，5月8日，北京将迎来首批宅地嘅“竞拍大战”，呢次土地出让由于规模巨大，时刻牵动住购房者嘅注意力，尤其，如果呢啲地块未来可以卖到政府嘅最高限价，就意味住北京主流市场嘅房价涨幅将超过30%，呢都系促使小乐买房嘅因素之一。 

虽然北京喺加大住宅供应，比如，北京首批宅地总面积高达345万方，占到上年总成交量嘅57%，但随住房价嘅结构性上涨，购房者嘅心里还是或多或少有啲慌。 

01

北京共产房逼近8万？

2021年北京供地结构发生明显改变，首批住宅除咗包含纯商品房和共产房之外，仲要增加‌大量嘅公租房用地，而2020年北京除咗纯商品住宅用地，仲有限竞房，而家睇来，后者目前暂时消失。 

先来睇共产房，根据年初发布最新政策，共产房户型面积显著增加，比如中心城区新建项目执行差别化面积标准： 

十八层（含）以下嘅住宅建筑，套型总建筑面积唔多于95平方米；十八层以上嘅住宅建筑，套型总建筑面积唔多于100平方米。第啲区新建项目套型总建筑面积原则上唔超过120平方米。 

调整背后是官方对以往共有产权住房和限竞房嘅优化，主要考虑家庭代际及两孩、适老性等新需求，比如，呢次推出嘅海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块和南地块，其楼高唔超过18米，也就是说未来楼高唔超过6层，而且旁边就是圆明园，妥妥嘅高端改善型产品，买到即赚到。 

以前好多共产房位置偏远最终难以去化，而本次北京推出嘅共有产权房位置普遍较好，最大供应量来自海淀和朝阳，基本上喺东五环和北五环，临近地铁，交通便利。 

价格方面，由于共产房优化后，位置唔错，而且面积偏向改善家庭，因此无论起始楼面积还是房价上限，都比较高，90度粗略计算，呢批共产房起拍价4.7万/元，销售最高限价逼近8万。 

2021年北京首批共产房地块 

至于政府持有份额，目前来睇，仲要是取决于竞拍嘅实际情况，按以下规则： 

地块设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序，同时设定有政府持有商品住宅产权预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定嘅预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

按规定，本批共产房，政府持有商品住宅产权预设份额统一是20%，购房者持有嘅份额能达到80%。实际上，无论份额点样，呢啲高端共产房都好值得买入，毕竟，呢相当于政府帮购房者承担‌一部分房价。 

对于后续流通问题，政策做‌明确规定，即取得唔动产权证未满 5 年嘅，唔允许转让所购房屋产权份额。5 年后，购房者可按市场价格转让持有份额，同时政府持有嘅商品住宅产权份额一并转让，政府按市场价格收回持有份额对应嘅价款，此后，房子按正常商品房进行交易。 

接下嚟讲说公租房。根据北京2021年度建设用地供应计划，今年嘅租赁类住宅用地已经细化为公租房和集租房，总量也由上年嘅38公顷大幅上涨至150公顷。 

首批出让嘅宅地度，多达12宗需要竞报“公共租赁住房”，而且呢啲租赁用地位置普遍较好，基本都喺度五环附近，周边大多有地铁配套，非常适合通勤和居住，比如，朝阳区有6宗公共租赁住房用地，主要喺东四环和东五环周边。 

2021年北京首批公租房地块 

对于公租房嘅申请，各区都有自己嘅要求，符合要求嘅网友唔好错过，以朝阳区为例，申请条件包括： 

“三房”轮候家庭，可持备案通知书到原申请街道（地区）住房保障管理部门登记申请轮候配租公共租赁住房。

申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下。

02

购房者该点样选择？

家阵时，一线城市楼市热度仍然较高，为‌更好调控楼市，北京将房价引导前置到土地出让环节，规定‌每宗住宅用地嘅售价上限，并要求所有参加嘅开发商签署房屋售价承诺书。 

言外之意，北京未来嘅房价基本锁定喺‌一个范围。据90度观察，北京首批宅地嘅未来销售最高限价从2.7万到11.2万唔等，价格最低嘅系区域分别是房山、延庆、密云等区域，比如房山长阳镇嘅共产房均价2.7万元/平。 

价格最高嘅地块主要来自海淀区和朝阳区，比如，上文提到嘅海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块和南地块，起始经营楼面价6.7万元/平，目前，该地块周边嘅二手房价格大约9.4万，按规定，该项目房价上限是11.2万元/平，业内预计，该项目会成为年底最热门嘅项目，价格有望达到上限。 

值得一提嘅仲有朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L04地块和30-L01-01地块，位于东北五环外，起始经营楼面价4.7万元/平，项目周边较多别墅区，二手房比较少，略远一点嘅二手房基本喺6万左右，按规定最高限价8.8万元/平。 

那么，北京首批宅地嘅价格整体处于乜嘢水平呢？90度粗略计算，北京首批住宅嘅平均楼面价大约3.5万元/平。根据中原地产首席分析师张大伟测算，未考虑可能嘅进入公租房竞拍以及部分地块中包括配建情况，北京集中卖地30宗分布情况综合测算均价喺6.3万，实际住宅销售均价可能稍高。 

相较而言，根据中指院数据，2020年北京商品住宅（唔含保障房）成交均价为46932元/平方米，也就是说，如果呢啲地块未来可以卖到最高限价，北京主流市场嘅房价涨幅将超过30%。 

别慌，上述地块未来真能卖到最高限价吗？喺业内睇来，呢主要还是取决于市场，比如，之前限竞房扎堆嘅区域，其价格普遍低于最高限价，甚至为‌降价促销，好多房企推出特价限竞房，远低于规定嘅平均售价。 

上述人士进一步认为，除咗像海淀树村咁样嘅稀缺地块，整体嚟讲，北京嘅供应量比较大，朝阳一次就推出10宗宅地，即便地块优质，未来也将面临激烈嘅市场竞争，所以购房者唔用太担心，政府调控嘅本意都系稳定预期。 

据90度统计，北京首批宅地土地嘅起始总价大约1009亿元，单个地块起始价超50亿元嘅地块大约7宗，基本上都系处于比较中心位置嘅地块，北京四五环将出现一批售价6万元/平至8万元/平嘅房源。 

2021年北京起始价超50亿嘅地块 

对购房者而言，真正要考虑嘅问题是选择乜嘢样嘅房子，从供应角度讲，朝阳区绝对是最热门区域，除咗区崔各庄乡地块，金盏和东坝都有优质地块推出，起始楼面价大约喺5万左右，未来最高限价8万左右，可以说，今年底到明年初，北京最受关注嘅新房市场一定喺东北五环板块。 

但市场供应系一方面，最重要嘅还是满足生活需要，虽然供应唔多，但西五环嘅石景山、南五环嘅大兴，北五环嘅昌平都有地块供应，而且也处于交通便利嘅地方，可以说，购房者还是有好多选择嘅。 

总结来睇，北京首批宅地整体比较优质，位置较好，尤其系共产房地块走向高端改善，非常适合购房者出售，毕竟政府让利‌一部分价格，而且呢啲地块大部分将于今年底或明年初供应，集中供应有利于价格稳定，所以，大多数人还是能选到比较心仪嘅房子。此外，有啲收入低家庭，机会喺于公租房，都可以够改善居住条件。