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  • 喺全国最强“鸡娃”区,海淀家长又喺算计新政后嘅房价走向

    转载:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:赵晓丽,转载经授权发布。

    喺全国最强“鸡娃”区,海淀家长又喺算计新政后嘅房价走向

    图片源于网络

    喺热播剧《小舍得》度,女主南俪一家为‌让女儿上拥有优质教学资源嘅雅德中学,费尽周折买下‌雅德学区房,但係学区房刚到手仲未“热乎”,新政一出,小升初要睇学籍,必须要喺本区上‌小学才能上初度,否则房子和户口都唔顶用,欢欢上雅德无望,一家人白忙活一场。

    鸡娃圈流传咁样一句话,中国鸡娃睇一线(城市),一线鸡娃睇海淀。

    4月23日,北京市海淀区发布《2021年义务教育阶段入学工作嘅实施意见》( 以下简称《实施意见》 ),其中有两条格外引人注意:

    一,2022年1月1日后从外省市或北京市第啲区迁入海淀嘅适龄儿童,入学时唔再对应登记入学划片学校,喺区内协调解决;

    二,2022年起,所有用于九年一贯制学校登记入学嘅住房,九年内只提供一个入学学位( 符合国家生育政策嘅除外 )。

    呢一入学新政出来后,立即牵动住广大鸡娃家长嘅心,引起‌一番热议,小栖喺家长帮贴吧上睇到,唔少海淀家长对学区房政策表示担忧。

    喺全国最强“鸡娃”区,海淀家长又喺算计新政后嘅房价走向

    家长帮贴吧海淀家长关于“2211”新政热议

    有海淀家长表示“一定要喺娃从肚子里出来前,买定海淀嘅房子,边怕先买个渣小区落户,然后几年喺置换到海淀好嘅学区”、“如果而家买嘎啦,就真嘅系喺高岗上嘎啦,除非唔喺乎房价系咪涨跌,纯为‌上学”、“22年1月1日之后落户到海淀嘅,是唔可以喺海淀上学‌吗,有房也唔可以上吗”……

    1.

    海淀二手房目前整体价格平稳

    对于海淀学区房嚟讲这是重磅嘅冲击,因此有家长担心,“2211”入学新政系咪带动海淀房价嘅上涨?而家系咪属于高位接盘?

    新政已经发布‌三天,小栖通过海淀万柳片区嘅某二手房中介公司经纪人认识到,目前海淀楼市价格并没有发生变化,业主也没有提价。

    “从目前楼市来睇,并无明显嘅价格上嘅变动。实际上,无论是居住需求还是上学需求,购房者也越来越理性,尤其系准备买学区房嘅购房者,喺买房半年前就将市场考察嘅非常清楚”,二手房经纪人王先生讲到。

    另一家二手房中介姜先生也讲到,“海淀学区房目前整体成交价格相对平稳,仲要没有出现大幅涨跌,但最近睇房嘅人多,大部分都喺度观望状态。我觉得大部分客户都会赶喺今年落户,后半年交易量可能会稍微大一啲”。

    海淀学区房都系等级比较严明嘅,学区分化严重,第一梯队嘅学区房基本喺万柳、中关村商圈,因此房价也比较贵,而西三旗、学院路、花园路等学校比较平庸。海淀优秀嘅中学为海淀“六小强”,包括十一学校、人大附中、北大附中、清华附中、101中学、首师大附度,一位网友讲到。

    喺全国最强“鸡娃”区,海淀家长又喺算计新政后嘅房价走向

    图片源于网络

    学校嘅唔同,各片区嘅房价也有所唔同。小栖喺贝壳找房官网查询,目前贝壳找房显示嘅海淀喺售房源为5843套,均价8.7万每平米。中关村商圈、万柳商圈嘅均价比较高,中关村商圈均价喺12.6万元每平米,万柳商圈喺14.6万元每平米。

    喺全国最强“鸡娃”区,海淀家长又喺算计新政后嘅房价走向

    来源:贝壳找房官网

     

    根据以往惯例,每年都有两次学区房爆炒热:一是每年入学嘅时间,基本都喺度3-4月前后。因为如果唔喺5月1日前办好手续落户,当年是肯定唔可以入学嘎啦。二是中考时间,一波准备入学嘅家长会喺学校附近购买一套房子方便居住。

    经纪人王先生也表示,海淀嘅房价早喺喺上年4月份就已经开始上涨‌一波,而而家海淀楼市嘅房价主要受到楼市小阳春嘅影响。

    喺家长帮贴吧上睇到,也有一部分家长对而家入手海淀学区房系咪是高位接盘问题有所担忧。对此,经纪人姜先生表示,确实有咁样嘅可能,但是也睇政策执行嘅情况,如果2022年以后非学区嘅房子有可能变为学区,价格也可能会涨。

    有业内人士推算,北京嘅小学入学高峰喺2023年,预计5年后即2026年左右,幼升小嘅压力将有所缓解。未来随住入学人口嘅减少,今日备受关注嘅多校划片、跨学区调剂政策好可能会逐步淡化。

    2.

    短期将迎来成交潮,长期学区房降温

    可以预料嘅系,喺2022年之前,可能会出现一批抢时间落户海淀嘅家长。

    诸葛找房研究院陈霄表示,受到2211政策影响,必然会有一批家长要赶喺2211之前落户海淀,占个“坑位”,预计短期内会带动一波成交潮。

    类似咁样嘅情况,上年5-7月喺西城也出现过。2020年4月底,西城推出“731新政”,规定2020年7月31日后喺西城区购房并取得房产证用于升学嘅,以及7月31日后从本市第啲区迁入西城区户籍嘅,实施多校划片入学。

    因此喺上年5月到7月三个月嘅窗口期,西城嘅学区房成交量出现咗一个几乎翻倍式嘅涨幅。根据中原地产研究中心数据显示,喺2020 年 4 月 “731 政策 ” 之前,西城二手房单月网签量为 800 套,政策之后井喷到‌1600 套至 1900 套。而”731″ 节点之后,西城学区房成交量开始萎缩。

    事实上,自从上年4月份以来,海淀二手房房价一直处于上涨嘅趋势。

    根据诸葛找房研究院数据发现,从2020年8月份起,海淀二手房均价突破8万以后,一直逐渐上涨。但这同疫情有一定关系,诸葛找房陈霄表示,喺疫情影响之下,好多家庭出国计划被迫中止,转而投向国内学区房,带动学区房板块嘅热度飙升。

    喺全国最强“鸡娃”区,海淀家长又喺算计新政后嘅房价走向

    数据来源诸葛找房

    而为‌遏制学区房嘅房价嘅疯狂,有关部门一直对学区房嘅监管一直没有停过。

    例如就喺“2211”新政发布嘅一日前,北京市住建委就发布‌《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场秩序整治工作嘅通知》,内文提出“禁止用学区房炒作房价”。

    根据“2211”新政,长期来睇,2022年1月1日后从外省市或北京市第啲区迁入海淀嘅适龄儿童喺区内协调解决。

    就意味住学区房嘅作用可能要“失效”嘎啦。

    业内人士认为,就算唔再登记划片校区,大概率还是会采取“就近入学”嘅原则,因为海淀区实喺太大嘎啦,例如住喺最南边嘅孩子去最北边嘅学校上学,唔合符现实,也有违原则嘅。

    另外,从2022年起,所有用于九年一贯制学校登记入学嘅住房,九年内只提供一个入学学位,喺此之前是六年内提供一个学位,由6年延长到9年,呢也将会影响学区房本身嘅价值。

    一旦过‌2022年1月1日,即便喺海淀区买‌房落‌户,都要接受被全区调剂嘅规定。

    因此喺该时间点之前嘅成交潮过去后,预计会有一定程度嘅降温,诸葛找房研究院陈霄讲到。

    cantonese.live 足跡 粵字翻譯

    2021-04-28 10:35:22

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