呢啲楼层，唔系穷，千其咪碰！

转载：本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID:dahuzishuofang），作者：大胡子买房，转载经授权发布。

买房，总是逃唔过一个问题，噉就系点样选楼层！

天地楼真系唔可以买吗？

返水层到底喺边？

仲有边啲楼层，是万万碰唔得嘅？

楼层越高越安静？

选楼层，可以说是买房时，最多玄学同真理并存嘅地方，唔仅涉及住采光、通风、噪音、下水等真正影响居住品质嘅问题，仲有诸多风水玄学嘅心理膈应问题。

楼层选择争议向来好大，并且，隐藏嘅坑也唔少。

选错楼层，唔仅住嘅唔舒服，二手也买唔上价，真嘅系花差唔多嘅钱，食闷亏。

所以，今日想跟大家好好聊聊楼层中嘅弯弯绕，有啲楼层是真嘅系，千其咪碰！

选楼层，第一大坑，是腰线层！

乜嘢是腰线层？腰线层就是开发商为‌让外立面更加好睇、更有层次感，而做嘅装饰，没有实际嘅用途。腰线层没有固定嘅楼层，但经我呢啲年睇盘嘅总结，大多集中喺低楼层和次顶层，没人提醒，好多购房者根本意识唔到呢个问题。

如上图，睇住挺靓嘅，但点解说腰线层是个深坑？

腰线层最大嘅硬伤就是采光唔行，并且，腰线下层采光也会受到波及。因为腰线是有高度和宽度嘅，像上图呢个腰线层，存喺感就非常强。

正常嘅楼层可以做成落地窗嘅，但是腰线层嘅阳台被迫抬高，牺牲‌一定嘅采光面，如下图，室内开睇，白天采光嘅差异非常明显。

而腰线层嘅楼下呢一层，因为腰线宽度嘅原因，也会被遮挡住部分采光面。买房时，呢两个楼层一定要密切关注。

唔过大家要问是腰线层差，仲要是腰线下层更差？

我认为还是腰线层更伤。

因为，除咗采光，腰线层还是藏污纳诟嘅好地点，非常唔易清洁。每天开窗睇到咁一圈，唔说有强迫症，一般人也好难接受……

此外，突出嘅外立面，雨天最容易积水，并且腰线是后期建嘅，同楼栋并非一体。长此以往，雨水渗漏和墙壁发霉嘅可能性极大，所以如果唔幸买到‌腰线层，一定要联系物业，注意腰线层嘅防水处理。

并且，由于腰线层空调等设备位置被腰线占嘎啦，空调只能外挂喺墙壁上，如果楼层较低，腰线+外挂空调，真嘅就是为小偷做嘅完美跳板，连带住成个低楼层嘅安全性一并下滑。

所以，买房时，千其要几问一嘴，楼盘嘅腰线层喺边？

通常腰线层往往唔止一处，高低中楼层可能都有！

选楼层，第二大坑，反水层！

乜嘢是反水层？

目前各大高层小区，采用嘅排水方式是“自然落差排水法”，一个单位嘅一侧或两侧住户由上至下共用同一下水管道。噉就导致一旦下水管道堵塞，低层由于处喺排水管道末端，最易形成室内返水。

简单嚟讲，目前同侧高低层都系共用同一下水管道，边层处喺公共下水管道嘅最低点，边层就是最倒霉嘅返水层。

喺呢个惯性思维下，好多人会觉得，1楼才有返水风险。但呢个问题并唔绝对，反而而家好多1楼走嘅系独立下水管道，2楼才是真正嘅返水层。

但是我劝大家，1-3层最好都唔好考虑。因为万一2层经历过返水，跟物业交涉后也改成独立管道，3楼就成为最倒霉嘅反水层嘎啦。

返水层返嘅唔止是水，而是成个楼下水道里嘅嘢，一旦返水家里被淹，恶心程度真嘅……住喺返水层，就跟家里装‌炸弹似嘅，你永远唔知道乜嘢时候下水道会突然爆发。

所以，选择1-3层，千其要慎重。如果资金有限，只能考虑呢啲楼层，噉就要问清楚小区下水管嘅直径，有没有走独立管道嘅可能，喺装修时都要格外注意。

选楼层，第三大坑，天地楼？

天地楼，就是大家常说嘅，再穷莫买顶楼，再傻唔买底楼。

底楼，也就是1楼，常常被诟病嘅问题是：

1、采光差； 

2、下水同回潮问题；

3、私密性差； 

4、吵

当下嘅小区设计嘅越来越合理，好多关于1楼嘅吐槽其实已经慢慢被改善。比如采光差问题，一般嚟讲只要楼间距超过楼层总高1.2倍，低层嘅采光问题唔多。下水嘅问题都系，走独立管道也唔会有返水嘅可能。

真正让1楼滞销嘅，仲要是是私密性较差，几乎毫无隐私，家里用啥沙发，你今日穿啥衣服都系一览无遗，整栋楼嘅人可能都清楚！

噪音也系一大问题。虽然目前好多小区采用人车分流，噪音来源变少咗，但系一楼公共空间嘅噪音也唔少，等电梯人嘅闲聊，半夜美团配送打电话嘅声音等等，仲要系等1楼同清净无缘。

唔过目前有啲1楼送个院子，价格也更加便宜，如果系喺素质较高嘅改善小区，人车分流私密性做嘅唔错，楼间距也合适，1楼自住买都系没问题，地段对嘎啦，买嘅便宜，二手涨幅也唔会太差。

顶楼常常被诟病嘅问题，其实就是：

1、防水难

2、晒

3、等电梯耐

其实目前顶楼，越来越向豪宅化发展，尤其系拥有稀缺景观资源嘅顶楼，顶楼双层复式，价格反而更高，唔过呢啲显然唔喺我哋嘅今日嘅讨论范围内。

让我哋老百姓感到烦恼嘅系，没有稀缺景观嘅小区内，顶楼到底能唔可以买？带露台赠送面积嘅顶楼可唔可以买？

确实顶楼防水还是大问题，目前开发商嘅防水大多只质保5年，所以，买顶楼赌嘅系开发商嘅品质。漏唔漏水是玄学，有啲人说目前技术纯熟唔会漏水，但还是有唔少人反映顶楼漏水嘅新闻出现。并且一旦漏水，只有你呢一层有呢个情况，维权是非常困难嘅。

其次是晒，呢都系无办法避免嘅，再加上转手时，顶楼还是会让人有所顾及，所以预算充足，仲系唔建议大家购买。

但是而家好多开发商为‌让顶楼好卖，会畀顶楼配些赠送面积，比如露台、送一层。资金有限，地段没有问题，刚需自住是可以买嘅，省下来嘅钱可比空调费多。

但露台要小心，私自封顶算违建，唔封顶家里有孩子，也存喺一啲安全隐患。如果没有心情打理，仲要是唔好贪呢类小便宜。

选楼层，第四大坑，避难层？设备层？

乜嘢是避难层？

一般系高层建筑为‌消防避难而设计嘅楼层，但系唔系所有嘅小区都有避难层，只有楼层总高度超过100m，也就是楼层超过33层嘅时候，先会存喺避难层，并且一般分布喺中间楼层。

而避难层点解是坑？

主要是因为避难层嘅层高会比正常楼栋低，同时存喺设备间，会有噪音影响。

设备层又是乜嘢？

设备层是高层建筑专门用来存放设备嘅一层楼，比如空调、畀水排水、电气、电梯机房等设备。

所以可想而知，咁多嘅设备一同运行，噪音是可想而知嘅大，并且随住设备老化，声音会越来越大。

所以，如果楼层仲有嘅选，一定要好好问清楚项目嘅设备层喺边！

此外，文章末尾，仲要想要畀大家更正一个选楼层嘅思维误区：

高层噪音最大嘅楼层系喺靠近马路嘅低楼层。

但係真相并非咁，声音是向上传导嘅，所以高层往往喺30-70米嘅高度，噪音较大，而低楼层如果有隔音屏同绿化等原因，反而要安静一啲。按照层高3m来算，大概系喺11-22层，受噪音影响都系大嘅。

所以，如果房子周边有高架桥、轻轨等噪音源，唔好以为买嘅高就没事嘎啦，声音是向上传导，一样好吵。

以上几类楼层同思维，喺过去，真是坑‌无数购房者。

所以，最后嘅最后，最为大家总结一次，1-3楼同顶层需要格外慎重，腰线层、设备层、避难层一定要问清楚喺边。

除此之外，千其唔好挨住高架、轻轨等噪音源买房子，唔系只要高就唔吵嘎啦。

买房是影响我哋人生嘅大支出，大家记住，一定要几睇、多问、多观察！

尤其系多关注，我哋大胡子说房公众号！

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