转载:本文来自微信公众号“子木聊房”(ID:zimuliaofang),作者:子木,转载经授权发布。
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文/子木
最近发现一个好有意思嘅现象。
一二线城市嘅咨询量趋缓,三四线城市嘅城市嘅购房问题却一反常态,加速上升。
前者好理解,一二线城市年后市场火热,接连出政策打压,大家普遍比较迷茫。但三四线城市,大都处于漫漫阴跌之度,没乜嘢动静。
我采访十几个读者,最后总结为:
“焦虑性上涨”。
因为最近好多媒体都喺度鼓吹“板块轮动理论”,意思是:
今年跟过去一样,新嘅房价周期已启动。一二线城市上涨后,被调控,紧接住需求会溢出到三四线城市,迎来新嘅增长。
甚至还拿出案例,比如江门市,标准嘅三四线城市,但最近因为楼市太火,也跟住一二线城市被调控嘎啦。
那么真相到底是乜嘢?三四线嘅房价会唔会涨?大家又该系样做决策?这是子木今日要帮大家解决嘅核心话题。
1
板块轮动
喺楼市研究度,“板块轮动”系一个重要变量。
其中嘅逻辑是,一二线城市楼市火热,量价齐涨,被调控打压后,人买唔到或者买唔起房子,引发焦虑,就会谂办法喺第啲地方买房,或者是周边或者是三四线老家,赶一波财富大潮。
噉就好比从高到低放三只桶,往最高嘅桶里注水,当第一个桶装满之后,水就溢到下面嘅第二只桶,第二只桶满就到第三只桶。
但注意嘎啦,经过我咁多年嘅研究:
板块轮动只能起到“火上浇油”嘅作用,而非“雪中送炭”。
点样理解呢?
如果一个城市自身“潜伏”住巨大购买力,行情启动后,板块轮动嘅带来嘅购房需求可以将呢场大火浇得更旺。
但如果一个城市自身就好差,没乜嘢购房需求,行情萎靡唔振,板块轮动带来嘅需求就无办法溢到呢个地方。
所以你会发现,上轮房价周期里嘅三四线城市,有嘅喺2017年就早早跟住一二线城市房价上涨,但有嘅系喺2018年甚至更晚,分化特别严重。
而对于三四线城市嚟讲,呢几年嘅核心购买力,仲要是由棚改货币化催生嘅。
2
库存风险
2015年,全国启动房价大潮,核心原因是“库存风险”,我记得当初国家统计局出嘅数据是,全国库存7个亿。
其中三四线是重灾区,库存占比高达80.67%。
那时候到处都系建成卖唔出去嘅楼盘,三四线开发商们奄奄一息,银行债务压得喘唔过气,地卖唔出去,城市基建缓慢甚至停滞。
迫唔得已,我哋启动轰轰烈烈嘅“棚改去库存计划”。
老房子被拆,居民拿住地方畀嘅钱买新房子,激发一波“内生性”购房需求,房价上涨,又继续带动伪刚需和炒房客入场,形成一轮购房盛宴。
威力恐怖如斯,仅2016年一年,就消灭2.5亿库存。
但对于大部分三四线城市来讲,呢波去库存并未带来真正嘅经济效益,提高薪资收入或者带动人口增长,只系等当地居民背上更重嘅杠杆。
几年过去,三四线城市嘅居民负债率一直都无下来过,基本都维持喺50%以上,超越一二线。
2018年年度,国开行总行收回棚改项目嘅合同审批权限,国内主流三四线城市嘅楼市因为没有支撑,排队熄火,一波接一波,延续到而家。
2020年是三四线城市房价下跌嘅大年,其中以东北、西北、华中以及西南为主,当然熄火后嘅三四线城市,无一例外,均进入“横盘阴跌,有价无市”嘅窘境。
更让人担心嘅系,房子卖唔出去,新嘅库存又喺加速出现。
3
底层逻辑
最新数据,截至2020年底,全国百城新建商品住宅库存总量为51971万平方米,同比增长7.5%,已经连续三年递增,进入2021年库存增加速度更加迅猛。
历史循环往复,其中库存增速最快嘅城市,依然是三四线城市,成为重灾区。其中清远库存增速高达115%,日照75%,柳州67%。
存销比最高嘅城市也被三四线占据,其中山东日照达到33.9月,全国第一,内蒙古包头31.8月,广西北海28.2月。(存销比=库存/销售量,数值越大,房子越难卖)
你会发现,存销比高嘅呢一列城市,呢几年楼市都好惨淡,甚至像太原呢种二线城市,房价也喺下跌。
唔过这入面仲有一个神奇嘅城市,日照。
日照是三四线城市嘅“榜样”,一个城区人口只有200多万、经济只有2000亿出头嘅小城,房价已经飙到山东全省第三,而且横跨青岛、济南两大城市房价周期,房价收入比甚至超越隔壁大哥青岛。
刚需饱受高房价困扰,每天都来问我,房价到底何时才能唔涨?
记住,任何城市都无办法脱离楼市底层逻辑。
日照房价至今畀人嘅感觉是上涨嘅,是因为当地人被其曼妙舞姿所魅惑:
地方放纵唔管,开发商联合媒体哄抬房价,营造房价只涨唔跌嘅假象,但其实脚下踩嘅就是泡沫。
我找几个日照当地嘅楼市朋友,佢哋说除咗学区房因为太过稀缺,无办法撼动以外,二手房已经开始出现松动下滑,好多业主“绷唔住”开始下调房价。
二手房市场唔发达,大部分本地媒体又被开发商利益捆绑,成个城市嘅居民都被蒙喺鼓里,呢种现象存喺于好多三四线城市中。
去二手房门店观察几天就知道嘎啦,真相,永远藏喺二手房市场。
4
遗弃面粉
回归到主线上。
按照当下嘅趋势,而家嘅三四线又进入新一轮库存风险周期,而房价下跌会让楼市彻底陷入无尽“负循环”。
年后,三四线便开始谂办法“救市”。比如张家界出台政策,补贴2万嘅契税;达州,延长购房补贴时间,1平米100块;四平,鼓励农民进城买房,全额补贴契税……
仲有好多地方出台各种各样嘅买房补贴政策,花式救市。
总结为一句话:
大政策唔敢出,怕挨调控铁锤,小政策一篮子,无关痛痒。
同时,资本也喺战略性放弃三四线市场。
数据统计,2017年三四线城市土地溢价率30%以上,占比高达53.8%,而喺2020年,呢一数值下滑到15.3%。
2019年和2020年超过三成嘅土地溢价率低于5%,其中唔少城市土地为底价成交。(土地溢价率,反应土拍热度,数值越低,参同者越少)
这入面,你一定要几注意“土地流拍”嘅城市。
因为地价是面粉,房价是面包,连面粉都没人愿意买嘎啦,面包嘅价值便无从考量。
统计监测,2020年全年,163个三四线城市中有123个城市有土地流拍,占比高达四分之三。29个城市嘅流拍率超过20%,主要集中喺华中(10城)、东北(6城)、广东(5城)以及云贵桂地区。
汕尾、鸡西、阳江位列三甲,汕尾最惨,土地流拍率高达100%。
你会发现,之前是东北三四线城市城市衰落,而家已经扩散到中部,甚至绵延到超级城市群大湾区,未来两极分化会越来越严重,跟居民财富一样,典型嘅「二八分化定律」。
这幅图好重要,喺这入面最惨嘅系第二象限城市,属于高库存低溢价率,价值风险最大,比如镇江、泰安、韶关、岳阳、黄石、池州等。
相对而言,第四象限嘅“低库存、高溢价”城市,相对仲可以扛住周期,例如芜湖、三明、扬州、湖州等。
5
一丝遗憾
关于三四线楼市走衰嘅论调,我已经提出好多年嘎啦。
期间有好多人跑过来驳击我嘅观点,但我从未回其一语。答案好简单,夏虫唔可语冰,井蛙唔可语海,凡夫唔可语道。
楼市系一门哲学,房价靠得是底层逻辑驱动,说复杂也复杂,说简单也简单,将握住两个因素即可:
产业同人口。
近期全国各地公布出生人口数据,让人脊背发凉,人口形势比想象中嘅更加严峻,而对于三四线嚟讲,人口流出会进一步加剧房产价值衰退。
其实对于三四线楼市研究,我一直有一种遗憾。
三四线,本应该走“小而美”路线,成为国人最后一方净土,有低房价、低物价,人安居乐业,舒心自然
结果而家,我哋虽土地辽阔,但係年轻人无处可去,都聚集喺上游城市争夺资源,拼命“内卷”,过住焦虑和疲倦嘅生活。
可惜,就算时间回到5年前,结局也无办法改变。
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2021-04-29 09:07:32
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