广锡渝三城土拍“撞期”，集中供地下竞拍热度分化

转载：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，转载经授权发布。

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4 月末，重点城市广州、无锡、重庆和沈阳迎来集中拍地潮，喺土拍“撞期”嘅情况下，4月26日~4月29日，广州、无锡、重庆迎来‌第一场集中拍地，三城竞拍热度表现分化，尤其重庆和无锡地价涨幅明显，优质地块价格仍喺上涨。 

据CRIC梳理，截止4月29日已有110宗土地入市出让，总建筑面积达1801万平方米，成交地块数量近百宗，成交总金额接近1800亿元。 

同“集中供地第一拍”嘅长春平淡首场唔同，重庆首场集中土拍一度登上热搜榜，可见呢轮土拍整体热度。 从溢价水平来睇，重庆成交溢价率最高，其中地块成交溢价率超50%以上嘅地块多达五成，而无锡和广州由于“限地价”嘅原因，平均溢价率相对较低。 值得注意嘅是，无锡已成交嘅10宗地块全部触及上限价进入竞自持阶段。 

进入5月，将有更多城市迎来首场集中土拍，其中北京、深圳、厦门等首批供应量较少且有优质地块供应嘅城市嚟讲，首场土拍竞争仍然会比较激烈，拿地成本尤其系优质地块嘅价格也将明显攀高。 因此，对于热点城市而言，加大土地供应量才是平稳地市热度嘅关键途径。 

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重庆五成以上地块溢价率超50%

4月26日~4月29日，广州、无锡、重庆迎来‌第一场集中拍地。具体来睇，广州共有48宗土地入市，成功出让42宗，流拍6宗，共揽金超906亿元；重庆主城区46宗涉宅地全部成功出让，土地成交总金额达到635亿元；无锡首批16宗地中已成功出让10宗，总成交金额也超过‌两百亿元。

从溢价水平来睇，虽然喺土拍前，重庆出台‌“部分热点地块若溢价率超50%土地出让金缴纳期限将缩短至一个半月”嘅新规，但重庆作为三城中唯一唔限地价嘅城市，本次集中供地嘅成交溢价率仍然最高。其度，有22宗地成交溢价率超过50%，占已成交地块嘅比例接近五成，最高溢价率达到130%。重庆嘅土地市场之所以呈现出“出乎意料”嘅热度，主要原因喺于重庆本次供应地块优质土地占比较高，如悦来组团、蔡家组团、两路组团，南区嘅茶园、西区嘅西永组团及大杨石板块等热点板块都有土地供应，且呢啲地块多瞄准“刚改”需求，对房企吸引力较强，最终多以高溢价成交。

无锡整体市场热度也唔低，已成交嘅10宗地触及上限价进入竞自持阶段，包括诸如锡山东港板块怀仁幼儿园北等较为冷门嘅地块，最终都系以最高限价和竞租赁5000平方米成交。

广州土地市场整体较为平稳，但区域热度分化明显。从已成交嘅42宗地中共有9宗地触及最高限价，多集中喺黄埔、番禺、南沙等热点区域，黄埔、南沙更加系拍出‌新嘅“单价地王”，市场热度较高。而增城、从化、花都等区域土地更多以底价成交为主，流拍嘅6宗地也多集中喺呢啲区域，土地市场表现较为冷淡。

表：广州、无锡、重庆三城

首场土拍成交情况（万平方米，亿元，元/平方米）

备注 ： 无锡截至4月29日仅成交10宗地块，其余6宗将于4月30日继续竞拍。 

数据来源：CRIC 

02

优质地块价格仍喺上涨

从地价水平来睇，同2020年全年涉宅地价格相比，三城中重庆、无锡地价涨幅明显，仅广州成交地价唔及上年水平。

同周边嘅可比历史成交地块相比，广州成交嘅42宗地度，地价上涨嘅地块和地价下跌嘅地块数量各半，但由于中心四区出让地块占比较上一年明显减少，平均地价水平较2020年下降15%。广州成交楼板价TOP10地价上涨嘅地块多集中喺白云、黄埔、番禺、南沙等热点区域。其中涨幅最大嘅地块位于白云金沙洲板块，由华润以21.29亿元嘅总价竞得，成交楼板价为28727元/平方米，实际可售楼板价则高达42122元/平方米，较上年年末越秀竞得嘅同一板块宅地价格上涨‌一倍多，刷新‌板块楼面价新高，并进入全市成交土地单价TOP10。

表：广州成交宅地中单价TOP10地块楼板价

较周边2020年成交同类型地块变动情况（元/平方米）

注：荔湾区兴达地块和黄埔区知识城E3地块周边近两年内无同类型宅地成交。 

数据来源：CRIC 

重庆和无锡嘅本次成交土地嘅平均地价则因优质地块嘅成交占比维持高位而较上年出现明显上涨，分别上涨50%和18%。其度，重庆已成交地块中有25宗成交楼板价破万元，其中渝北区观音桥地块更加系刷新‌重庆历史成交宅地单价纪录，平均地价水平较2020年明显上涨，呢啲地块多为低容积率且区位优越。

同样，无锡出让嘅地块度，有三宗地嘅起拍价刷新‌所喺板块嘅楼板价，喺竞自持嘅影响下，大部分地块嘅可售成交楼板价也较之前周边成交地块明显上涨，典型如仁恒拿下嘅经开区南外地块，成交楼板价虽然未触及板块最高成交地价，但若考虑6万方嘅租赁面积，可售楼板价将超过3万元/平方米，远高于板块之前最高成交地价。

图：广州、无锡、重庆已成交地块平均楼板价

和2020年成交楼板价对比（元/平方米）

数据来源：CRIC 

03

规模房企成为最大赢家

从房企参拍情况上来睇，呢次三城集中土地出让均吸引‌多家规模房企参拍，如万科、融创、华润、保利等头部房企更加系参同‌三城多宗土地嘅出让。

同无锡土拍外来房企唱主角唔同，广州和重庆嘅土拍竞争中本土房企“话语权”明显更大，如越秀喺广州参拍15宗并成功斩获7宗，竞得率远高于第啲房企，重庆起家嘅龙湖也重仓大本营，喺重庆已成交地块中落下5子。

从最终竞拍结果来睇，规模房企成为本轮土拍最大赢家，其中融创最为典型，喺广州、无锡和重庆三城都有落子，共成功竞得15宗地，成交总金额达到241亿元。

图：广锡渝首次集中拍地中拿地数量超过3宗及以上房企

数据来源：CRIC

总体来睇，虽然三城均采取‌集中供地，但无锡和重庆嘅土拍热度相对较高，而广州则表现得相对稳定，三城热度分化明显，优质地块价格仍喺上涨。再加上各城市土地供应节奏偏缓，长时间嘅土地“零增长”更容易造成房企嘅“饥饿感”，热点城市优质宅地嘅竞争将进一步升级。从呢一角度而言，为稳定热点城市土地市场，只有加大土地供应量，先是平稳地市热度嘅关键。

未来将有更多重点城市迎来首次集中拍地。首当其冲嘅就是4月30日（今日）拍地嘅沈阳，唔过整体土拍市场表现预计将会比较平稳。结合本次供应情况来睇，沈阳呢次楼板价超过5000元/平方米嘅地块有12宗，占比接近5成，但大部分地块都有无偿代建要求，且前期市场关注度较高嘅广电印刷厂、加工厂南北区地块均已中止出让；更重要嘅是，沈阳楼市近来表现唔佳，截止2021年3月住宅去化周期长达29.5个月，受此影响，预计房企整体拿地积极性也会明显唔及本轮嘅重庆、无锡。

随住热点城市调控政策日益收紧，限房价背景下高成本拿地无疑会加大房企资金沉淀风险，建议房企将关注度放喺有更多选择嘅第二批或第三批集中供应嘅地块，避免拿地成本过高。